nieuws

Verlos huurder van corporatiesysteem

bouwbreed Premium

Politieke partijen kijken begerig naar de miljarden van woningcorporaties

De Europese Commissie stelt dat de doelgroep van woningcorporaties zich moet beperken tot circa 1 miljoen huishoudens. Een unieke mogelijkheid om tot grootschalige herverdeling van woningen in eigendom van corporaties over te gaan, vindt Rene Strijland.
Anders dan enig ander westers land verkeert Nederland in de unieke positie dat de vermogenswaarde van de sociale woningbouw een rol kan spelen in de staatsschuld discussie. De Nederlandsche Bank taxeerde de netto vermogenspositie van de woningcorporaties in 2006 al op ruim 200 miljard. Bij ongewijzigd beleid zal dit in grofweg vijftien jaar verdubbelen tot 400 miljard euro netto.

Sociale woningbouw

Een eeuw lang investeren in sociale woningbouw heeft ertoe geleid dat een derde van de woningvoorraad sociale woningbouw is. Vooral de investeringsgolf in stadsvernieuwing en sociale woningbouw die het kabinet Den Uyl initieerde blijkt krap 30 jaar later, tot een van de voornaamste bezittingen van de Staat der Nederlanden geleid te hebben. Dat woningcorporaties vermogend zijn is inmiddels, mede door absurde loonstijgingen van corporatiedirecties en schandalen als SS Rotterdam en Rochdale, genoegzaam bekend. “Hoe kan je het geld uit de woningcorporaties halen”, liet het Tweede Kamerlid Bochove(CDA) zich onlangs ontvallen. En ook de nieuwbakken PvdA woordvoerder financiën en voormalig FD journalist Ed Groot kijkt begerig naar de corporatie miljarden. Nu onlangs ook de Europese Commissie zich de facto heeft uitgesproken dat de doelgroep van de woningcorporaties zich, mede met het oog op marktvervalsing, moet beperken tot circa 1 miljoen huishoudens, doet zich de unieke mogelijkheid voor om tot grootschalige herverdeling van woningen in eigendom van corporaties over te gaan. Anders dan de koopwoningenmarkt, die overgefinancieerd is door met name aflossingsvrije tophypotheken, blijkt de sociale woningbouw notoir ondergefinancieerd. De gemiddelde schuldpositie per sociale woning bedraagt slechts 25.000 euro (en daalt de komende twintig jaar bij ongewijzigd beleid tot het theoretisch nul), terwijl de gemiddelde huurwaarde op 400 euro netto per maand ligt en vooralsnog op afstand met de inflatie mee zal stijgen. Eenieder kan met bovenstaande twee variabelen, gevoegd bij de eis van Brussel om de corporatiesector te verkleinen van 2,4 miljoen huishoudens tot circa 1 miljoen huishoudens, berekenen dat eigendomsoverdracht van de sociale huurwoning aan de zittende huurder tegen gelijke netto woonlasten ( dus huidige netto maandhuur is gelijk aan toekomstige netto hypotheek maandlast) een vrijval van circa 80 miljard euro netto oplevert. Vanzelfsprekend gelden een groot aantal voorwaarden voor deze grootschalige eigendomsoverdracht van circa 1.4 miljoen sociale huurwoningen tegen gelijke netto woonlasten aan de zittende huurder. Een eigen Corporatie hypotheek bank en exclusiviteit van kredietverlening aan de zittende huurder ten koste van commerciële kredietverlening is de voornaamste. Een verplichte twintigjarige rente vaste annuïteitenhypotheek lijkt, gezien de nog te verwachten problemen met aflossingsvrije hypotheken, ook verstandig om als eis te stellen.

Bijzonder proces

Materieel gesproken gebeurt er met bovengeschetste grootschalige eigendomsoverdracht van 1.4 miljoen sociale huurwoningen aan de zittende huurder niets: de huurder blijft gewoon in zijn woning wonen en behoudt precies dezelfde woonlasten als in de huursituatie. Sociaal-economisch gesproken gaat zich evenwel een bijzonder proces voltrekken.Allereerst natuurlijk de voormalige huurder die als vemogend geworden nieuwbakken huiseigenaar door het leven verder zal gaan. De ultieme emancipatie van de huurder die verlost is van zijn eeuwige afhankelijkheid van het bureaucratische corporatie systeem. De woningcorporatie is ook verlost van het overgrote deel van zijn huurwoningen en kan met de circa 20 miljard vrijval van kapitaal een verdubbeling van de sociale nieuwbouw productie in gang gaan zetten. Het doel van de woningcorporatie wordt niet alleen het voorzien in woningbouw voor diegenen die daar niet zelfstandig in kunnen voorzien. Ook het expliciet emanciperen van huurders tot zelfstandige consumenten op de koopwoningen markt wordt het doel. En de Staat der Nederlanden kan tevreden het rendement op een eeuw lang investeren in sociale woningbouw incasseren en de circa 60 miljard euro aanwenden tot aflossing van de staatsschuld.
Auteur was stedenbouwkundige, ontwikkelingsmanager Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, zelfstandig projectontwikkelaar en was betrokken bij de realisatie van enige duizenden huur- en koopwoningen.

Reageer op dit artikel