nieuws

‘Beter rendement van grond staat los van kredietcrisis’

bouwbreed Premium

Het Rijk speelt nog niet genoeg voor projectontwikkelaar

Met strategisch aankopen en betere afstemming kan het rendement van het eigen
grondbedrijf fors hoger, weet directeur Edo Arnoldussen. Een beter rendement
staat los van de kredietcrisis, maar is extra actueel met de dreigende
bezuinigingsronde voor de deur. “De meeste gebiedsontwikkelingen lopen zo lang
dat de crisis daar weinig vat op heeft.” De onzekerheid speelt wel parten bij de
Hembrug en de Bloemendalerpolder, heeft de directeur Ontwikkeling van het
Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB) gemerkt. De onderhandelingen over
de grondprijs en de saneringskosten verlopen te moeizaam om op korte termijn een
oplossing te vinden. “Natuurlijk staan de prijzen nu onder druk, maar met zo’n
lange planning maakt de tijd veel goed. Een goed stuk grond wordt altijd alleen
maar meer waard, maar dat weten projectontwikkelaars ook.” Een paar jaar
vertraging is eerder regel dan uitzondering bij grote gebiedsontwikkelingen.
“Waarschijnlijk worden de laatste van de 60.000 extra huizen in Almere in 2035
opgeleverd in plaats van 2030. Nou en?” De rijksontwikkelaar probeert de
betrokken overheden bij elkaar te brengen “actief, betrokken en
oplossingsgericht” om een sluitende business-case te formuleren waar alle
partijen hun handtekening onder zetten. Het Rijk is daar altijd bij betrokken
via grondeigendom, subsidie en/of beleidsbeslissingen. “Wij bekijken een
gebiedsontwikkeling vanuit zijn totaliteit en laten wonen, werken, infra en
groen samenkomen en waar mogelijk elkaar versterken.” In de praktijk laveert het
ontwikkelbedrijf tussen de verschillende belangen en probeert ruzies te
beslechten en partijen weer aan tafel te krijgen. Het loopt namelijk regelmatig
mis tussen bestuurders. Zo stak de provincie onverwacht een stokje voor
vliegveld Twente en ligt Katwijk al meer dan twee jaar dwars bij het volbouwen
van Valkenburg door aanvullende voorwaarden te stellen. Een kwestie van lange
adem en veel uithoudingsvermogen, weet Arnoldussen. De bemiddelingspoging in
Twente moet op korte termijn tot resultaat leiden. Bij Valkenburg is alvast
begonnen met archeologisch en explosieven onderzoek, maar is het wachten op een
beslissing over de Rijnland­route.

Aanhouder

Het incasseringsvermogen van Arnoldussen is de afgelopen twee jaar op de
proef gesteld, maar de directeur begint te merken dat de aanhouder wint. “Vanaf
dit jaar zijn we eindelijk een echt grondbedrijf met een eigen balans”, verheugt
hij zich op zakelijke verhoudingen. De fusie met Domeinen is sinds 1 juli een
feit, evenals de oplevering van de eerste twee projecten. Een extra fusie met de
Dienst Landelijk Gebied is voorlopig niet te verwachten. “Het zou een logische
volgende stap zijn waarvan groengebieden kunnen profiteren, maar lijkt voorlopig
van de baan na de eerdere mislukte poging.” Arnoldussen moest na jaren
Grondbedrijf Amsterdam wennen aan de ambtenarencultuur in Den Haag en was in het
begin veel van zijn tijd kwijt aan het blussen van interne brandjes. Hij kan
zich nog verwonderen over de transparantie. “Ramingen en verwachte exploitaties
lagen allemaal op straat. Dat is wel heel interessante informatie voor
projectontwikkelaars.” Tegelijk krijgt hij nauwelijks ruimte voor strategische
aankopen van grond waar het Rijk nieuwe projecten zou willen bouwen. “Zoiets
aanvragen duurt een jaar. Nou, dan is de grond inmiddels drie keer
doorverkocht.” Met de transitie van ‘groene’ grond naar ‘rode’ grond zijn al
snel miljoenen euro’s gemoeid en die laat het Rijk nog regelmatig liggen.
Arnoldussen gunt het Rijk die winst en ziet nu met lede ogen dat
projectontwikkelaars die meerwaarde vaak te gelde maken. Met de dreigende
bezuinigingsronde als extra argument, zou Arnoldussen graag beschikken over meer
slagkracht om winst te genereren voor het Rijk. Vooral de communicatie met
Rijkswaterstaat en onze vastgoedpoot kunnen slimmer. “Ik wil me helemaal niet
bemoeien met de aanleg van wegen, maar het zou wel handig zijn om te weten
wanneer asfalt vrijkomt voor sloop.” Het ontwikkelbedrijf bemiddelt bij de
Bloemerdalerpolder waar de A1 veertien rijstroken krijgt, maar ook in Eindhoven
bij de rondweg A2 en bij de nieuwbouw van 60.000 huizen van Almere waar
onenigheid is over de nieuwe IJmeerverbinding. Daarnaast kan een betere
communicatie binnen de twee poten van de organisatie nog veel opleveren. “Nu
horen we bij Ontwikkeling pas op het moment van verhuizing van Vastgoed dat een
pand leegkomt en daarmee verspil je gemiddeld vier jaar. Een paar jaar eerder
heb je de tijd na te denken over een nieuwe bestemming, verbouwingen en het
zoeken naar nieuwe gebruikers.” Door de recente fusie hoopt Arnoldussen met
verschillende pilots de onderlinge samenwerking te bevorderen en de
cultuurverschillen te lijf te gaan. De kazerneterreinen Ede zijn een
mogelijkheid, evenals de herontwikkeling van leegkomende panden. De
Oranjekazerne in Amsterdam laat zien hoe goed een herbestemming kan uitpakken,
geeft Arnoldussen als voorbeeld. Toch forceert het RVOB al stappen, al kan de
onderneming momenteel minder slagvaardig dan gemeentelijke grondbedrijven. “Ik
ben al toleranter.” De eerste twee projecten zijn inmiddels klaar: Bij Klavertje
Vier in Venlo ligt inmiddels een masterplan gebaseerd op
cradle-tot-cradle-principes en is een gebieds-NV opgericht. Het RVOB heeft bij
industriegebied Moerdijk geholpen bij een bestuursakkoord voor de
herontwikkeling tot een logistiek park in de oksel van de A16/A17. Het
ontwikkelbedrijf adviseert verder bij de Hof van Delfland, A12-zone Utrecht en
verschillende spoorzones zoals Groningen en Roosendaal. ■

Meningen over het grondbedrijf

Het grondbedrijf van het Rijk bemoeit zich met de ontwikkeling van grote
projecten als de Bloemendalerpolder en Schaalsprong Almere. “Veel sussen,
onderhandelen en ruilen”, vat directeur Edo Arnoldussen zijn werkzaamheden
samen.

Reageer op dit artikel