nieuws

Markt biedt geen zicht op redelijke prijs van woning

bouwbreed

Dertien corporaties doen mee aan een omstreden experiment om de hoogte van de sociale huur afhankelijk te maken van het inkomen. De inzet is prijs en kwaliteit – voor de middeninkomens – meer met elkaar in overeenstemming te brengen. Voor wie minder te besteden heeft, komt tegelijkertijd een hogere kwaliteit binnen bereik dankzij een extra huurkorting.

Het experiment onder begeleiding van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV), Huur op Maat genaamd, roept heftige reacties op. “Het vergroot de armoedeval” en “misplaatst om juist van de lagere middeninkomens extra solidariteit te vragen met de lagere inkomens”, zo klinkt het.
Scheef wonen ofwel goedkoop wonen door mensen die meer kunnen betalen, vinden de corporaties echter onwenselijk. Daarnaast leeft de wens om een logischere relatie tussen prijs en kwaliteit op de woningmarkt in het algemeen. Die is nu vaak ver te zoeken.
De dertien deelnemende corporaties verdelen de extra huur die ze ophalen bij een deel van de huurders onder een ander deel. Mensen met de laagste inkomens, de grootste doelgroep van de corporaties, krijgen een extra huurkorting. Van de woningzoekenden bij de betrokken corporaties antwoordde 75 procent het eens te zijn met dit principe. Begrijpelijk vooral voor degenen die er financieel garen bij spinnen, maar volgens de SEV reageren ook mensen die meer moeten betalen positief. Reden zou zijn dat tegenover de hogere huur staat dat ze meer keus krijgen; ze mogen voortaan ook een gooi doen naar de goedkopere corporatiewoningen. Daar staat in het experiment tegenover dat dankzij de huurkorting, in combinatie met huursubsidie, ook het duurdere aanbod binnen ieders bereik komt.
Het experiment is een manier om ervaring op te doen met een variabele huur; de SEV spreekt geen oordeel uit over de vraag of een extra korting voor een deel van de huurders wenselijk is. Traditioneel geldt in corporatieland al het inzicht dat niemand te veel betaalt.
Binnen Huur op Maat blijven de prijsverschillen overzichtelijk. Het tarief zou nooit zoveel omhoog gaan dat dit de inkomensstijging teniet doet. Het prijsverschil zal meestal niet groter zijn dan honderd, honderdvijftig euro per maand.
Wie in het commerciële segment huurt, betaalt al langer – vaak veel – meer voor dezelfde kwaliteit. De gereguleerde toegang tot de markt van sociale huurwoningen sluit echter velen buiten, die daardoor wel zijn aangewezen op de veel duurdere vrije markt.
De dynamiek die nodig is voor een logische balans tussen prijs en kwaliteit ontbreekt op de woningmarkt als geheel. Dat de ene burger relatief veel waar heeft voor zijn geld en de andere weinig, duidt meer op marktfalen dan op ongelukkige individuele keuzes. Zowel landelijk als regionaal bestaan verschillende markten naast elkaar.
Een belangrijk aandeel heeft overal de gereguleerde sociale sector, die zijn eigen spoor trekt. Corporaties laten de tarieven niet een op een meestijgen (of dalen) met de ontwikkeling van de waarde op de koopmarkt, maar een relatie is er wel. Verhuurders klagen vaak over huurprijzen die niet aansluiten bij de markt. Omdat ze daarbij kijken naar verschillende markten, is dat onterecht. ‘De markt’ schept geen helderheid over de vraag wat redelijke tarieven zijn.
Een eerlijke en op te brengen huurprijs voor iedereen is een respectabele doel van experimenten als Huur op Maat. Wat een deel van de huurders aan meeropbrengst kan opleveren, hoeft niet per se onder de overige huurders te worden verdeeld. Andere bestemmingen – tot de schatkist aan toe – zijn denkbaar. Inkomenspolitiek, is nog de heersende opvatting, moet voorbehouden blijven aan de overheid. Reden genoeg om ook te kijken naar andere door marktfalen afgedwongen solidariteit. Ook de vrije sector is daarvan vergeven. Wat te denken, bijvoorbeeld, van het fenomeen overwaarde.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels