nieuws

Geld woningcorporaties niet verdwenen of verdampt

bouwbreed

Het is de vraag of de de vele miljarden van woningcorporaties wel echt zijn verdwenen

Het geld verdampt namelijk in de balans. Er verdampt niets als je de woningen tegen marktwaarde verhuurt, betoogt Fred Sanders.
Het oplosvirus waart al weken in de media rond. Het ene na het andere bericht vertelt over de verdwenen miljarden bij de woningcorporaties. De één spreekt er schande van, de ander is met stomheid geslagen. Hoe heeft het zover kunnen komen zegt de politiek. En de kenner, die maakt zich beperkt druk, want die weet wat er aan de hand is. Het is namelijk de vraag of die vele miljarden wel echt zijn verdwenen. Ze verdampen namelijk in de balans van de woningcorporatie en dat is ongedrukt geld. Dan gaat het over waarde en die kan gewoon weer terugkomen. Vier effecten drukken de balanswaardering van de woningcorporatie: de lage huurverhoging, de grondaankopen, de nieuwbouwproductie en de stakende verkoop van huurwoningen als die leeg komen. De effecten op de balans zijn enorm maar het is bijna allemaal lucht. Ik neem ze alle vier toch maar even door want blijkbaar is grip op het dossier hard nodig.
De jaarlijkse huurverhoging is gekoppeld aan de inflatie en die is nu natuurlijk laag. De hele woning portefeuille wordt gewaardeerd op de huurinkomsten voor de komende tien jaar. Helaas wordt de huurverhoging van nu daarin als aanname voor de komende jaren verwerkt. Het is duidelijk, de waarde van de woningvoorraad gaat zo een kwart naar beneden. De grondwaarde van aangekochte percelen is residueel. Als de woningprijzen van nu 15 procent onder die van gisteren liggen daalt de grondwaarde dramatisch, die halveert. En dan verkopen de woningen in nieuwe projecten ook nog slecht. De hele productie van de woningcorporaties komt in de huur terecht. Ook de koopwoningen. Die woningen komen, anders dan bij de institutionele belegger, tegen exploitatiewaarde in de balans. Elke ingekochte woning betekent een balansverlies van bijna 100.000 euro. En dan verkopen de eigen woningen ook nog niet, geen enkele compensatie komt daar uit voort. Dat is een enorme tegenvaller omdat de voorspelde verkoop voor de komende vijf jaar al in de balans tegen marktprijzen mocht worden meegenomen. Die waardering moet nu in de jaarrekening worden geschrapt. Een ramp zegt de één. Bijna allemaal lucht, reken ik al de geschrokken politici en burgers voor. FeniksDe woningcorporatie met geduld heeft al dat verloren geld over een jaar of vijf weer terug. Als een feniks komt de waardering op orde als de markt weer aantrekt.
Een echt probleem heeft de woningcorporatie die zoveel moet afwaarderen dat het eigen vermogen negatief wordt. Die woningcorporatie moet geforceerd gaan verkopen. Wat eenmaal is verkocht, daarvan krijg je de echte waarde nooit meer terug. Heel veel woningcorporaties komen nu in die gevaarzone. Een korte rekensom van de gemiddelde woningcorporatie met 10.000 woningen, met voor 1000 woningen grondvoorraad, 500 woningen in productie en een verkoopprognose van 50 woningen uit de eigen woningvoorraad levert op dat het eigen vermogen van 15 procent nu totaal is verdampt. Er is maar een klein zetje nodig en er is een negatief vermogen en dan is ‘Leiden in last’. Maar in werkelijkheid verdampt er niets, de woningen verhuren en de stenen krijgen hun waarde straks weer terug. De hele paniek kan ook nog eens worden voorkomen door het verhuurde bezit tegen marktwaarde te waarderen net zoals dat het geval is bij de niet sociale woningportefeuilles van de institutionele beleggers. Dan kunnen de woningcorporaties weer vooruit. De woningcorporatie van daarnet ziet het eigen vermogen, ondanks de genoemde afwaarderingen, dan bijgesteld naar 60 procent. Ruim boven de vereiste 15 procent. Dan ziet het financiële plaatje van de woningcorporatie er ineens heel anders uit. Er kan weer geïnvesteerd worden, in onderhoud en in onze wijken. Ook kunnen ze de nieuwbouw redden en de bouwproductie over de crisis heen helpen. Nederland kan gewoon niet zonder woningcorporaties!
www.yourpace.nlwww.rnrgroup.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels