nieuws

Samenwerken oplossing voor sociale woningbouw

bouwbreed

Gemeenten en corporaties zijn voor het handhaven van productie in de sociale woningbouw nu meer dan ooit van elkaar afhankelijk

Jaap Goudriaan en Wim de Wildt weten hoe deze partijen hun doelstellingen
kunnen behalen met minder geld. De crisis op de woningmarkt heeft nu ook de
sociale woningbouw bereikt. De financiële crisis had in eerste instantie effect
op de vraag van consumenten naar duurdere woningen en op ontwikkelaars die
moeilijker konden financieren en geconfronteerd werden met wegvallende vraag.
Met wisselend succes zijn maatregelen bedacht om de financiële problemen bij
ontwikkelaars en consumenten op te lossen. Vaak was ook het naar voren halen van
goedkope koopwoningen en sociale huurwoningen een oplossing. In veel gevallen
namen corporaties projecten van ontwikkelaars over. Nu ruim een jaar na het
begin van de financiële crisis ervaren gemeenten, corporaties en ook de
rijksoverheid de effecten van de crisis op hun eigen financiële huishouding. Bij
de gemeenten vallen grondopbrengsten, die vaak een bijdrage aan de
gemeentebegroting hebben geleverd, gedeeltelijk weg en ook voor het overige
worden gemeentebegrotingen met tegenvallers geconfronteerd. Bezuinigen door
bijvoorbeeld het verhogen van de grondprijzen voor sociale woningbouw komt nu in
beeld als oplossing. Corporaties zijn de afgelopen jaren door de enorme
investeringen in de stedelijke vernieuwing, onder andere in de aandachtswijken,
bijzonder afhankelijk geworden van verkoop van huurwoningen. Door de
tegenvallende verkoop gaan corporaties ook hun investeringen in sociale
huurwoningen ter discussie stellen. Bij het Rijk staan alle beleidskeuzes ter
discussie als het gaat om het gezond maken van de begroting. Voor woningbouw
zijn al eigenlijk geen rijksmiddelen meer beschikbaar en er wordt verlangend
gekeken naar de vermogens van de corporaties. Met het invoeren van
vennootschapsbelasting is een eerste stap gezet naar het afromen van deze
vermogens. De realiteit is dat het met deze vermogens en de rendementen lang
niet zo fantastisch is gesteld als men denkt in politiek Den Haag. Als alle
partijen die betrokken zijn bij de sociale woningbouw nu vanuit hun eigen
belangen en financiële beperkingen op zoek gaan naar oplossingen zal dit
consequenties hebben die eigenlijk niemand heeft gewild. Het Rijk kan natuurlijk
doorgaan met het afromen van de vermogens van de corporaties, maar vanwege de
financiële beperkingen van de corporaties zal dit er toe leiden dat bijvoorbeeld
de investeringen om huurwoningen energiezuinig te maken onmiddellijk gestopt
zullen worden. Als de gemeenten grondprijzen gaan verhogen voor sociale
woningbouw zal dit er uiteindelijk toe leiden dat er minder sociale huurwoningen
worden gebouwd. De nu toch al aanzienlijke tekorten op sociale huurwoningen
zullen dan echt exorbitant worden. Als de corporaties bij teruglopende
verkoopopbrengsten hun investeringsprogramma gaan terugdraaien stopt de
nieuwbouw en de stedelijke vernieuwing bijna geheel. Wat kunnen deze partijen
wel doen om de problemen te lijf te gaan. Door kleinere woningen te bouwen in
stedelijke gebieden kunnen de opbrengsten nog op een relatief hoog peil worden
gehouden. Verder is een brede inzet van sociale koopwoningen in plaats van
alleen sociale huurwoningen een oplossing. Voor sociale huurwoningen zou breed
het instrument van huren op maat kunnen worden ingevoerd, waarbij de huurder bij
aanvang betaalt wat zijn inkomen toelaat, maar als dat inkomen toeneemt dan
neemt ook de huur toe. EnergiezuinigheidTenslotte zou ook het investeren in
bestaande huurwoningen aantrekkelijker gemaakt moeten worden. Waarom zijn
investeringen in energiezuinigheid niet aftrekbaar en is er tegelijkertijd een
subsidiemaatregel voor investeringen in energiebesparing? Het Rijk zou ook
breder moeten kijken hoe ze via de vennootschapsbelasting haar doelen kan
bereiken i.p.v. het alleen maar te zien als een bron van geld. Al deze
oplossingen kunnen alleen maar tot stand komen als partijen gezamenlijk om tafel
gaan zitten om de vraag te beantwoorden hoe ze hun doelstellingen kunnen behalen
met minder geld. Gemeenten en corporaties zijn voor het handhaven van productie
in de sociale woningbouw nu meer dan ooit van elkaar afhankelijk. Kijk dus
opnieuw naar de prestatieafspraken over het bouwprogramma en maak gezamenlijk
nieuwe en realistische afspraken. Mede in het licht van de komende
gemeenteraadsverkiezingen is een hernieuwde coalitie noodzakelijk en kansrijk om
de opgave in de sociale sector te kunnen realiseren. Jaap Goudriaan en Wim de
Wildt Senior adviseurs bij van Nimwegen www.vannimwegen.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels