nieuws

Samenwerking biedt crisis in bouwsector het hoofd

bouwbreed

De vijftienjarige overeenkomst tussen de gemeente Leeuwarden, woningcorporatie WoonFriesland en een consortium van vier bouwers moet ertoe leiden dat in de Friese hoofdstad tot 2015 750 nieuwe woningen worden gebouwd.

De gekozen constructie heet PPS 3 Plus, waarbij de Plus staat voor het voordeel dat elke partij behaalt. Partijen hebben hiertoe in 2003 een besloten vennootschap opgericht, met als doel het opvoeren van de woningbouwproductie, genereren van bouwomzet en het op gang brengen van stedelijke vernieuwing in Leeuwarden. Dat is zowel in het belang van de bouwers, de gemeente als de woningcorporatie.
Binnen de bv wordt kostenneutraal gewerkt; het financiële resultaat is nihil. De marktpartijen – aannemers Friso Bouwgroep, Noppert Heerenveen, Jorritsma Bouw en Ballast Nedam verenigd in De Fuut BV – vormen samen met WoonFriesland het Consortium Noord, dat optreedt als ontwikkelaar. De bouwers en projectontwikkelaars moeten initiatieven in Leeuwarden eerst aanbieden binnen PPS 3Plus, dat als opdrachtgever fungeert.

Continuering

Juist in deze tijd van stagnerende bouw is de bv heel actueel, vindt Anne Ravenshorst van Ballast Nedam. “Gezamenlijk kijk je nu naar mogelijkheden om woningen te vermarkten en locaties op te knappen. Een continuering van de bouwomzet is ook van belang nu het in de bouw door de recessie wat minder gaat.”
Het grote voordeel van het samenwerkingsverband is dat verliesgevende bouwprojecten nu wel van de grond komen, omdat ze worden verrekend met de winstgevende (matching).
Voor de bouwers is de formule aantrekkelijk, omdat ze jarenlang verzekerd zijn van werk. Het is een bijzondere constructie, die voor Nederland vrij uniek is. Met een folder, een film en een symposium willen de gemeente, WoonFriesland en de bouwers begin volgende maand meer aandacht aan PPS 3 Plus geven.
Een fraai voorbeeld van wat er uit de samenwerking is ontstaan, is een drielaags appartementencomplex in de Leeuwarder Fruitstraat. Op de plek van een verpauperd oud winkelcentrum met daarboven koopwoningen uit de jaren zestig, is een nieuw pand gebouwd, waarin zich 55 huurwoningen voor senioren bevinden.

Verliesgevend

De locatie was een verliesgevende, maar kon dankzij PPS 3 Plus toch worden gerealiseerd. Het bakstenen gebouw, eigendom van WoonFriesland, heeft een nostalgische uitstraling. “Een fraai staaltje architectuur,” constateert een tevreden wethouder Roel Sluiter (stadsvernieuwing, PvdA) van Leeuwarden. “Ook de woonomgeving en een speeltuintje zijn opgeknapt.” Juist nu het economisch tegenzit, kan PPS 3 Plus als instrument zijn nut bewijzen om de stedelijke ontwikkeling in Leeuwarden op gang te houden, stelt hij. “PPS 3 Plus is een spannend concept, vooral gezien de financiële verevening. Dankzij winstgevende projecten kun je de minder winstgevende realiseren.” Volgens hem hebben de langetermijninvesteringen van alle partijen hun vruchten afgeworpen. Het samenwerkingsverband kan naar zijn mening bijdragen aan een oplossing voor de sociale en maatschappelijke problemen, waarmee menig gemeente in Nederland kampt.
Ravenshorst stelt dat er weinig voetangels en klemmen zijn voor de bouwers binnen de bv. “We werken met een basisrekenmodel met verschillende parameters. Zowel de bouwkosten zijn vastgelegd als wat er terugvloeit in de kas van PPS 3 Plus. Voor een x-bedrag moet je een project dus uitvoeren. Het risico is dan voor de marktpartijen. Natuurlijk proberen we de algemene kosten eruit te halen, maar we werken wel tegen een gereduceerd bedrag.”
Het voordeel is volgens Ravenshorst dat er goede verhoudingen ontstaan met zowel gemeente als woningcorporatie. “Je bouwt met elkaar een langdurige relatie op en dat zie je niet zo vaak bij infrastructurele projecten. Af en toe moet je wel eens scherp calculeren en laat je op een bouwproject een veer. Maar dat is niet erg want in volgende projecten wordt daar rekening mee gehouden. Soms haal je een goede verkoopprijs voor woningen. De opbrengsten vloeien dan weer terug naar de bv.”

Basisrekenmodel

Directeur Sjaak Kruis van WoonFriesland noemt het kostenneutraal werken binnen de onderneming van belang. “Partijen zijn niet uit om op korte termijn te scoren. Door het basisrekenmodel neem je op voorhand al veel hobbels weg. Over de rekensom ben je het immers al eens.”
Directeur Bareld Bijma van Noppert Heerenveen vindt vooral de organisatie een sterk punt van de constructie. “De haalbaarheid van projecten wordt gezamenlijk getoetst en bekeken.” Erik Klomp van Jorritsma Bouw noemt PPS 3 Plus een uniek concept. “Dit is een van de manieren waarop je stedelijke vernieuwing mogelijk maakt. Het ultieme polderen.”
Klomp wordt geregeld benaderd door andere bouwers die belangstelling hebben voor het samenwerkingsverband. “Ze vragen dan hoe een en ander werkt. Ik leg dan uit dat je de winsten op lucratieve projecten limiteert, waardoor je minder winstgevende kunt realiseren.”
Dat aannemers binnen PPS 3 Plus soms een minder grote marge halen, streept hij weg tegen de garantie van jarenlang werk. Klomp: “Ik heb liever vijftien jaar een vast laag percentage dan een of twee jaar alleen maar een grote klapper.” ■

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels