nieuws

Geen probleem: geen oplossing

bouwbreed Premium

Wat moeten gemeenten met ruimtelijke projecten in economisch mindere tijden? Procap organiseerde hierover een discussiebijeenkomst met wethouders, gemeentelijke directieleden, projectmanagers en natuurlijk hun adviseurs. Met een opmerkelijke conclusie: er is niet één probleem, en dus ook niet één oplossing.

De huidige economische situatie heeft veel invloed op ruimtelijke projecten waarin kopers een belangrijke rol spelen. Landelijk is te zien dat kopers, zowel particulieren als bedrijven, het laten afweten door onzekerheid over de verkoop van de oude opstal en over de ontwikkeling van hun financiële situatie. Is dit een probleem? In eerste instantie denkt iedereen van wel. Maar een betere vraag is: wat is eigenlijk het probleem? Iedereen denkt natuurlijk meteen aan de financiële gevolgen: zoals wie eigenaar is van de grond, wat de aankoopprijs is geweest en welke overeenkomsten zijn gesloten met welke partijen? Dat wetende is duidelijk hoe groot de scheur in wiens broek kan worden. Veel belangrijker is echter de vraag welke doelen er eigenlijk met het betreffende project beoogd worden. Het vervullen van een marktbehoefte? Inkomsten genereren? Prestige? Of het nakomen van regionale programmeringafspraken? En hoe hoog staan deze doelen op de huidige agenda? Het vergrootglas van de crisis ontmaskert projecten die eigenlijk al lang hadden moeten sneuvelen.
Eigenlijk zijn er dus twee vragen: 1. Is het voor de gemeente heel erg als het beoogde projectresultaat er (voorlopig even) niet komt en 2. Ondervindt de gemeente onoverkomelijke financiële gevolgen van uitstel of afstel. Indien beide vragen met ‘nee’ kunnen worden beantwoord is er eigenlijk geen echt probleem. Althans niet voor de gemeente: er hoeven dan ook geen maatregelen te worden getroffen. Wel moet dit duidelijk worden gecommuniceerd om gezichtsverlies te voorkomen.

Maatregelen

Is echter het antwoord op vraag 1 en/of 2 ja, dan moet er wat gebeuren en komt vraag 3: kunnen we er eigenlijk iets aan doen? Dit thema is ‘hot’. Bij veel gemeenten en ook provincies worden maatregelenpakketten gelanceerd. Een duidelijke waarschuwing van en aan alle deelnemers aan de discussie : maak eerst het probleem inzichtelijk, want generieke maatregelen helpen niet. Eerst de problemen en oorzaken boven tafel krijgen: waarom stokt de verkoop. Dan kijken wat er aan te doen is. Een volledig gebrek aan vraag naar een bepaald product is bijvoorbeeld alleen maar oplosbaar door te herprogrammeren. Wanneer er wel vraag is blijkt het scala aan stimuleringsmogelijkheden onverwacht groot, zowel voor de aanbodzijde (hoe helpen we de verkopende partijen) als de vraagzijde (hoe helpen we de woonconsument). Van een groot aantal financiële maatregelen die zich richten op alle betrokken partijen (gemeente, ontwikkelaars/bouwers en woonconsumenten) tot faseringsmaatregelen en betere marketing. Maar, zo was tegelijkertijd de waarschuwing, verlies bij inzoomen op projectniveau niet de bredere context van de markt (binnen gemeente en binnen regio) uit het oog. Want soms is er, alle marktonderzoeken ten spijt, toch echt sprake van een totaal aanbod dat de regionale vraag overschrijdt. Door de huidige omstandigheden wordt soms pijnlijk duidelijk dat veel aanbieders vissen in dezelfde vijver. Bijna ieder van de aanwezigen op de discussiebijeenkomst had wel meerdere voorbeelden hiervan. Juist in deze tijden zou het mogelijk moeten zijn om gezamenlijk met de regionale partners/concurrenten de bakens waar nodig te verzetten en verschillende keuzes te maken.

Woorden en daden

Iedereen heeft een mening. De (financiële) belangen maar ook de politieke aandacht in dit jaar voor de verkiezingen, maken van afwachten geen optie. Er moet een visie zijn. Ga vooral aan de slag is het adagium, maar dan wel doordacht:
1 Bedenk eerst of er wel een probleem is: indien dit er niet is hoeft er niets opgelost te worden. En dat is altijd gemakkelijk.
2 Zoom in op de oorzaken van het probleem er ga na of er (nog) wel vraag is naar de geboden producten.
3 Durf rigoureuze beslissingen te nemen: geen goed geld in slechte projecten!
4 Als er redding mogelijk is: bedenk eerst concrete maatregelen voor de vraagzijde en begin dan met de aanbodzijde.
5 Kijk uit voor generieke maatregelen uit de koker van adviseurs.
6 Stem het aanbod met regionale partners af op de vraag.
Als afsluiting van de discussie stelden de deelnemers vast dat de huidige situatie ook een uitdaging is voor het vak en voor de markt: welke projecten gaan het redden, en welke niet? Welke marktpartijen bewijzen zich en welke vallen door de mand? De uitdaging voor de gemeentelijke professional is om zonder onverantwoorde risico’s de gemeente door deze ‘andere tijden’ heen te loodsen. De deelnemers aan de discussie wekten de indruk dit met vertrouwen te doen.

Reageer op dit artikel