nieuws

Risicoanalyse speelt grote rol in vastgoedpraktijk

bouwbreed Premium

Voordat vastgoedondernemers investeringen doen, gebruiken ze nauwelijks de geijkte methoden om financiële risico’s in te schatten. Toch schatten ze kansen op een slechte afloop wel in, want uit projectbeschrijvingen blijkt dat eventuele gevaren nauwkeurig in kaart worden gebracht.

“Hierbij maken zij geen gebruik van formele risicoanalysetechnieken, maar wel van gelijksoortige concepten en principes zoals scenario’s in hun lijn van denken.”
Dat schrijft Ellen Gehner in haar dissertatie Knowingly taking risk; Investment decision making in real estate development, waarop zij onlangs promoveerde aan de TU Delft.
Ze baseert haar conclusies op onderzoek bij drie vastgoedontwikkelingsorganisaties. Namelijk TCN Property Projects, Johan Matser Projectontwikkeling en Blauwhoed. Gehner schoof aan tijdens vergaderingen, interviewde beslissers en kreeg inzage in documenten en rapportages.
“Tijdens mijn onderzoek ben ik tot de overtuiging gekomen dat vastgoedondernemers geen onacceptabele risico’s nemen door analysemethoden links te laten liggen”, zo licht de promovenda toe. “Integendeel. Ze bouwen doelbewust uiteenlopende vangnetten in om een slechte afloop te voorkomen.” Het verbaast haar dat die risicoanalyses meestal impliciet worden uitgevoerd. “Terwijl ik eigenlijk verwachtte dat het heel nadrukkelijk zou gebeuren.”

Budget

De vangnetten waarover Gehner spreekt bestaan uit diverse technieken waarmee de vinger aan de pols wordt gehouden. Zo proberen vastgoedontwikkelaars bijvoorbeeld tijdig situaties te herkennen die kunnen leiden tot financiële malaise. Zowel projectmanagers als financiële controllers houden zich hiermee bezig. Zij zien er nauwlettend op toe dat uitgaven het budget niet overschrijden. Daarnaast bezien directieleden geregeld de voortgang van het project, waarbij ze gebruikmaken van kwartaalrapportages. De ontwikkeling van het plan is bovendien op gezette tijden onderwerp van overleg.
Verder stelt Gehner vast dat vastgoedondernemers op vaste momenten in het ontwikkelproces, te weten bij faseovergangen besluiten nemen. Hetgeen hen er niet van weerhoud doelgericht te reageren als de actualiteit daartoe aanleiding geeft.
De promovenda meldt ook dat de leden van de groep die de beslissingen nemen over een eventuele investering uiteenlopende achtergronden hebben. Deze verschillen in expertise zijn van groot belang om een project van verschillende kanten te belichten en een zo objectief mogelijk beeld ervan te krijgen. “Bij Blauwhoed speelt de financiële controleur of de directeur daarbij een hoofdrol. Zonder zijn goedkeuring wordt een investeringsvoorstel niet in behandeling genomen.”
Dat kan echter problemen geven. Projectmanagers voelen zich hierdoor soms gepasseerd. Hun betrokkenheid bij het ontwikkelingsproces kan daardoor afnemen. Daarom raadt Gehner aan om de projectmanager voldoende verantwoordelijkheid te geven. “De rollen van de andere projectteamleden in het besluitvormingsproces moeten worden afgestemd met de verantwoordelijkheden in het ontwikkelproces en in overeenstemming zijn met de organisatiecultuur.”

Scenarioanalyse

De promovenda adviseert vastgoedondernemers om bij elk nieuw project een zogeheten scenarioanalyse uit te voeren. Daarbij wordt gekeken naar welke gevaren op de loer liggen bij een bepaald project. “Nu gebeurt dat ook wel, maar het zou meer nadruk moeten krijgen. Door van te voren in te schatten welke risico’s er kleven aan ieder plan dat een onderneming uitvoert, kunnen eventuele financiële gevaren beter worden beheerst. En soms zul je moeten besluiten dat een project uiteindelijk niet winstgevend is.”
Maar over het algemeen wordt binnen de vastgoedbranche professioneel gewerkt, vindt Gehner. “Toch kan het soms beter want nu de economie terugloopt, zie je dat in de vastgoedwereld veel banen verdwijnen. Het risico van de huidige kredietcrisis is duidelijk niet ingeschat.”
Daar staat tegenover, vindt Gehner, dat als de vastgoedmarkt wel had getaxeerd dat de economie sterk zou teruglopen, dit een funeste uitwerking had gehad op de investeringen. “Ik vermoed dat er dan helemaal geen business meer zou zijn geweest.”

Reageer op dit artikel