nieuws

Wonen boven winkels: mooi idee maar moeizaam proces

bouwbreed Premium

Wonen boven winkels: mooi idee maar moeizaam proces

– De begane grond van winkelpanden in de Nederlandse binnensteden levert zoveel op dat de bovenliggende verdiepingen nauwelijks interessant zijn. Dus die raken ernstig in verval sinds de jaren zestig. Veel gemeenten en woningcorporaties willen dat aanpakken en de leefbaarheid in de binnenstad bevorderen. Overal ontstaan wonen-boven-winkelsprojecten, vaak geïnitieerd door gemeenten en corporaties. Maar die verlopen moeizaam voor alle partijen, zeggen ook architecten, ontwikkelaars en uitvoerders.

Het realiseren van appartementen in de verdiepingen boven winkels in de
binnensteden loopt niet vlot. Een grootschalige aanpak is niet mogelijk. Elk
pand stapje voor stapje realiseren lijkt de enige optie voor Wonen Boven
Winkels.

“Het was de ambitie om in 2010 ongeveer tweehonderd woningen te hebben
gerealiseerd. Maar er zijn nu 24 opgeleverd en 21 in uitvoering. We hebben wat
tegenvallers”, concludeert Marco de Wilde, directeur van woningcorporatie
Portaal, met de gemeente de grootste partij in Wonen Boven Winkels Arnhem
(WBWA). De Arnhemse situatie is exemplarisch voor het moeizame proces in alle
Nederlandse steden, zo bleek tijdens een debatavond die was georganiseerd door
het Arnhemse architectuurcentrum Casa. Met uitzondering van Maastricht, waar 350
woningen zijn gerealiseerd en 180 in ontwikkeling zijn. “Maar ook hier is het
een taai proces”, zegt Frans Steffens, directeur van Acquireal Maastricht en
adviseur van Wonen Boven Winkels Nederland (WBWN). De tegenvallers zitten vooral
in de voorbereiding, maar ook bouwkundig zijn er de nodige haken en ogen aan het
verbouwen van panden boven winkels op toplocaties. Een ontwikkelaar van panden
krijgt te maken met een veelheid aan eigenaren, legt De Wilde uit. “En dan heeft
de begane grond vaak nog een andere eigenaar dan de bovenliggende verdiepingen.”
Meestal zijn de panden in handen van grote winkelketens, en die hebben niet veel
interesse in de verhuur van woningen. Zeker niet als dat ten koste gaat van het
gebruik op de begane grond. De huurprijs van winkelruimte op een A1-locatie
loopt uiteen van zo’n 1200 euro per vierkante meter in Arnhem tot 2000 euro in
Utrecht. Die prijzen gelden voor de eerste meters vanaf de pui, verder naar
achteren daalt de huur iets. Het is dus niet zo gek dat de oude opgangen aan de
voorkant als eerste moesten wijken voor de veel lucratievere etalagefunctie.
Zelfs het plaatsen van een meterkast is hier geen optie. De ontsluiting van de
appartementen wordt dus vrijwel zonder uitzondering aan de buitenkant of de
achterkant van de panden gebouwd, en leidt dan via een poortje of een steeg weer
naar de straat. En dat is ook een troef in handen van eigenaren, zo waarschuwt
Frido van Nieuwamerongen van Arconiko Architecten. Het Rotterdamse bureau werkt
aan het project Hof van Zoudenbalch, een verhoogd houten plein in een blok
tussen Steenweg, Mariaplaats en Maria­straat in Utrecht. Uit die ervaring weet
hij dat je als eerste een analyse moet maken van de entrees. “Laat geen
bottleneck ontstaan, doordat je afhankelijk bent van één ontsluiting”, zegt Van
Nieuwamerongen. “Want dan leg je alle macht bij die eigenaar. Zorg dat niemand
het proces kan blokkeren.”

Hoofdbrekens

Is er eenmaal overeenstemming met de eigenaren, dan wacht de architect en
bouwkundige een trits hoofdbrekens. Voor de woningen gelden dezelfde strenge
eisen op het gebied van bijvoorbeeld licht, geluidsisolatie, brandveiligheid en
oppervlaktematen als voor nieuwbouwpanden. Terwijl de panden door de langdurige
leegstand soms zeer vervallen zijn. “Het bouwkundig onderzoek kan niet grondig
genoeg zijn”, stelt Peter Groot van Hoogte Twee Architecten uit Arnhem, dat de
plannen maakte voor appartementen boven winkels in de Rijnstraat en de Oude
Oeverstraat in Arnhem. “En dan nog kun je tijdens de renovatie voor allerlei
verrassingen komen te staan.” Want elk monumentaal element vraagt om een keuze.
Vaak ook een financiële afweging. Zo herinnert De Wilde zich dat Portaal
opdracht gaf om in panden de schouw in te pakken. “Het is de goedkoopste manier.
Bovendien blijven ze zo goed geconserveerd voor de toekomst”, legt hij uit. Maar
ook de uitvoerders moeten schipperen. Zoals alle bouwprojecten in de binnenstad,
zijn de locaties nauwelijks bereikbaar voor bouwverkeer. En er is bijna geen
ruimte om een bouwplaats in te richten. Een ander probleem is de weerstand die
de bouw oproept, omdat er midden in het drukke winkelgebied wordt gewerkt.
Winkeliers willen zo weinig mogelijk overlast. In Maastricht werd een lans
gebroken voor wonen boven winkels bij de bouw van zeventien appartementen boven
C0x26A, ontsloten via een dakstraat boven de Grote Straat en de
Vijfharingenstraat. Daar werd de constructie van een binnendak versterkt, zodat
het dienst kon doen als bouwplaats en opslagruimte voor puin. Iedere
zondagmorgen werd er een kraan opgebouwd om materialen af en aan te voeren. Een
dure grap, maar het heeft veel weerstand weggenomen. Maar ook binnen een winkel
kunnen projectontwikkelaars met geduld de overlast beperken door voorbereidende
werkzaamheden – zoals het aanbrengen van voorzieningen op de begane grond – goed
te plannen. Tijdens de winkelverbouwing, bijvoorbeeld. In Arnhem zijn alle
voorbereidingen voor wonen boven winkels tijdens de verbouwing van IciParis aan
de Roggestraat en WE aan de Ketelstraat in 2003 gerealiseerd. Zo kon KuiperBouw
hier in 2008 bouwen zonder overlast voor de winkels. De negen appartementen aan
de Roggestraat werden in juli opgeleverd, de tien appartementen boven WE volgen
komende maand.

Creatief

Voor alle betrokkenen geldt: standaardwerk bestaat niet bij
wonen-boven-winkelsprojecten. Voor ieder detail moet er telkens een nieuwe
creatieve oplossing worden gezocht. Grootschalige projecten lijken dan ook
onmogelijk in de binnensteden van Nederland. Zo concludeert ook Peter Koelewijn
van Architectenbureau K3 uit Arnhem, dat inmiddels zo’n 35 woningen in tien
Arnhemse wonen-boven-winkelsprojecten heeft ontwikkeld. “Zorg dat je elk
individueel project stapje voor stapje realiseert”, is zijn advies aan alle
partijen. Dat kost veel tijd en veel geld, daar zijn alle partijen het over
eens. En op de korte termijn is er geen winst te behalen, mede doordat er koop-
en huurwoningen in alle sectoren worden gebouwd. Maar op de lange termijn ligt
er iets heel moois in het verschiet: een leefbare binnenstad, ook na
winkeltijden. Vol enthousiaste bewoners, zo blijkt uit twee enthousiaste
presentaties op het CASA-debat. En daar hebben gemeenten en corporaties heel wat
voor over. n

Reageer op dit artikel