nieuws

Binnensteden ontwikkelen is een soort luilekkerland

bouwbreed

Binnenstedelijke vernieuwing De bevolkingsafname in de Limburgse Mijnstreek is een logische ontwikkeling voor deze regio, die niets heeft te maken met een verminderde aantrekkelijkheid van het gebied. Meuwissen is er stellig over.

“In de mijnstreek wonen veel ouderen. Dat zijn de kinderen uit de grote mijnwerkersgezinnen van vroeger. Hun aanwezigheid betekent veel één- en tweepersoonshuishoudens en een hoog sterftecijfer”, zo legt hij uit. Als grote speler in Zuid-Nederland ziet de 3W-man projecten voor het oprapen liggen. Want na de kwantitatieve groei in de tweede helft van de vorige eeuw, klinkt nu overal de roep om kwaliteit.
De mijnbouw is ter ziele en daardoor is het accent in de regio verschoven naar het westen, waar Maastricht zich manifesteert als groeimotor. “Er is geen reden somber te zijn over de ontwikkeling van Limburg. Het is een sterk economisch centrum met bedrijven als DSM dat in de sector tot de wereldtop behoort en Sollar Holland met zijn innovatieve productiemethodes voor zonnecellen. Ook de zakelijke dienstverlening is sterk vertegenwoordigd, er is veel koopkracht en Maastricht heeft een goede universiteit.”
Dat de bevolking in de oostelijke en nu ook de westelijke Mijnstreek terugloopt, is geen reden te somberen, vindt hij. Meuwissen gelooft ook hier in de blijvende kracht van het bronsgroen eikenhout. “De tijd is minder gunstig voor mensen die hun huis te koop willen zetten. Maar de demografische ontwikkeling schept tegelijk ook kansen voor kwaliteitsverbetering.”

Sloop

Hij doelt op de sloop van woningen met weinig kwaliteit en de herontwikkeling van verouderde winkelcentra. “Winkels waar geen vraag naar is moet je niet in stand willen houden. Als ze niet meer voldoen kun je ze beter slopen en iets nieuws voor in de plaats zetten. Of als het om aantrekkelijke binnenstedelijke panden gaat, een andere bestemming geven.”
Maar die aantrekkelijke binnenstadspanden, daar ontbreekt het vaak aan in de voormalige arbeiderssteden. “Neem een stad als Geleen. Die heeft geen historische binnenstad”, schetst hij. Het is een van de plaatsen waar 3W zijn specialisme mag uitleven. “Winkeliers sloten er massaal hun zaak en niemand nam hun plaats in; uiteindelijk stonden er 74 winkels leeg.” Een herontwikkelingsproject in het stadshart dat voorziet in winkelruimte, een parkeergarage en woningen moet de binnenstad voorzien van nieuw elan. “Met het nieuwe vastgoedaanbod kunnen winkelformules worden geworven die eerder niet aanwezig waren.” De opzet is dat een dergelijke opknapper uitstraalt naar de buurt, zodat ook daar nieuwe uitbaters brood zien in de opening van een zaak. De officiële opening van het nieuwe kernwinkelgebied staat voor de deur.
In veel gevallen biedt ook de zorgvraag van de toegenomen bevolkingsgroep van de ouderen soelaas: zorgfuncties kunnen deel uitmaken van projecten met woningen, winkels en andere voorzieningen. “Er liggen unieke kansen om steden met dit soort vernieuwingen aantrekkelijker te maken. Als je dat strategisch doet, kan je de hele stad een impuls geven.”
Dat 3W zich in Nederland richt op – hoofdzakelijk – de zuidelijke helft heeft te maken met de overtuiging dat een project alleen goed tot zijn recht kan komen in de context van zijn omgeving, geeft Meuwissen te kennen. “Daarin moet je je verdiepen; het is een voordeel om er al in thuis te zijn. In elk geval moet je de tijd nemen om in een stad te duiken en deze te leren kennen. Dat proces kan jaren duren.”
De grenzen van het werkgebied zijn niet strikt afgebakend maar het accent ligt op Limburg, Brabant en een deel van Gelderland. “Toch we doen nu ook twee winkelcentra in Diemen en Uithoorn. Dat is omdat we daar specifiek gevraagd zijn door de belegger.”

Duitsland

Een tikje verrassend klinkt het in dit verband dat Duitsland in beeld is gekomen als de tweede thuismarkt. Meuwissens voorganger Nico Eurlings bestiert daarvoor het nieuw geopende kantoor in Wiesbaden. Anders dan in Nederland, waar de portefeuille breder is, wordt de focus daar specifiek gericht op binnenstedelijke “winkelgeoriënteerde” projecten. Deze sprong naar het oosten is voor 3W niet zo groot als het misschien lijkt; vanuit Limburg ben je er zo. En de binnensteden blijken een luilekkerland voor een (her)ontwikkelaar als 3W.
Meuwissen verklaart: “In de Tweede Wereldoorlog is daar enorm veel verwoest. Bij de herbouw was weinig aandacht voor kwaliteit. Winkelcentra verrezen als een soort ufo’s, zonder toegevoegde waarde voor de rest van de binnenstad. Sterker, met een negatieve invloed daarop.”
Werk aan de winkel dus: “Nu komen ze erachter dat een goede binnenstad belangrijk is. Ik denk dat 3W maar ook partijen als ING Real Estate en Multi Vastgoed daar goed hun Nederlandse ervaring kunnen inbrengen. Het land heeft ongeveer honderd steden met rond de 100.000 inwoners; daaraan is veel werk te doen. “Kortom: het is een grote markt en toch dichtbij, met een opgave die voor ons aantrekkelijk is.” n

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels