nieuws

Pps kan ook zonder ingewikkel de competities

bouwbreed

Nederland heeft de afgelopen jaren een bijzondere praktijk opgebouwd waar het gebiedsontwikkelingen betreft. Zowel bij Vinex-locaties als bij andere gebieden werkten gemeenten en marktpartijen samen. Een samenwerking die op verschillende manieren vorm kreeg: van meer traditionele vormen tot en met gezamenlijke gebiedsondernemingen. Door onduidelijkheid over de Europese regelgeving dreigt deze praktijk verloren te gaan. Ten onrechte, zo blijkt uit een onderzoek dat de NEPROM liet uitvoeren door het Instituut voor Bouwrecht. Samenwerking blijft mogelijk, ook zonder allerlei ingewikkelde competities en aanbestedingen.

Voor de NEPROM vormen ontwikkelingscompetities al meer dan tien jaar een belangrijk aandachtspunt en niet zelden een bron van zorg. Vanaf het midden van de jaren negentig gingen gemeenten in toenemende mate ertoe over om competities uit te schrijven voor kleinere en grotere projecten. Om deze nieuwe praktijk in goede banen te leiden, werd in 1999 al het Kompas voor Ontwikkelingscompetities opgesteld. Recent is daar de ‘Reiswijzer; marktpartijen en gebiedsontwikkeling’ aan toegevoegd, opgesteld door VROM, VNG, IPO en NEPROM. Dit voorjaar organiseerden deze partijen drie regionale bijeenkomsten over deze thematiek, die werden bijgewoond door 600 deelnemers uit het veld. Het thema leeft dus duidelijk.

Impuls

Door de opkomst van de Europese regelgeving heeft het fenomeen competitie de laatste jaren opnieuw een stevige impuls gekregen. Onderzoek onder onze leden wijst uit dat het jaarlijks in Nederland gaat in elk geval om tientallen competities gaat en waarschijnlijk om meer dan honderd. Soms verlopen die competities smetteloos, doordat een gemeente goed weet wat zij wil en daar de juiste competitievorm bij zoekt. De gebiedsontwikkeling Bergse Haven in Bergen op Zoom is daar een goed voorbeeld van, waarbij de gemeente aan marktpartijen vroeg om een gebiedsvisie inclusief een marktanalyse en financiële raming. Uitwassen zijn er echter ook nog steeds, waardoor bijvoorbeeld aan een competitie voor een te herontwikkelen kazerneterrein meer dan 30 ontwikkelaars meededen en elk gemiddeld twee ton investeerden. Voordat het contract met de winnende partij getekend was, was er dus al 6 miljoen euro uitgegeven. Een kwestie van onaanvaardbare maatschappelijke verspilling. Door een verkeerde interpretatie van Europese regelgeving zoeken gemeentelijke overheden in toenemende mate het instrument van de aanbesteding op, terwijl zij in veel gevallen ook op andere – en minder tijd- en geldverspillende – manieren bouwgronden aan marktpartijen kunnen verkopen en met de markt kunnen samenwerken. De onduidelijkheid leidt in gemeenteland tot de reactie van ‘dan moeten we alles Europees aanbesteden!’. Een reactie die goed is voor de portemonnee van juristen en andere gespecialiseerde bureaus, maar op gespannen voet staat met de waardevolle praktijk van publiek-private samenwerking die de afgelopen twee decennia is ontstaan in dit land. In deze praktijk kan bijvoorbeeld in de meeste gevallen niet met een principe als de ‘economisch meest voordelige aanbieding’ gewerkt worden, omdat veel gebiedsontwikkelingen gewoonweg te lang duren en tijdens het ontwikkelingsproces – mede onder invloed van politieke besluitvorming – nog regelmatig van invulling veranderen. Gebiedsontwikkelingen, zeker nu in het post-Vinex tijdperk, vragen om andere manieren van samenwerken, waarbij begrippen als flexibiliteit en vertrouwen veel belangrijker zijn.

Dwarsbomen

De recente uitspraak van het Europese Hof over de zaak Roanne/Auroux is een treffend voorbeeld van hoe ‘Brussel’ deze praktijk kan dwarsbomen. Sommigen lazen in deze uitspraak dat overheden niet meer ‘één op één’ gronden aan marktpartijen mogen verkopen of met marktpartijen zouden mogen samenwerken bij gebiedsontwikkelingen. Onderzoek dat de NEPROM liet uitvoeren door het Instituut voor Bouwrecht wijst echter het tegendeel uit. De conclusie van het IBR: de recente jurisprudentie van het Europese Hof vormt géén reden om de Nederlandse gronduitgifte- en samenwerkingspraktijk ten principale ter discussie te stellen. Wel moet rekening gehouden worden met een aantal praktische punten. Zo moet terughoudend worden omgegaan met het ‘doorleggen’ van de aanbestedingsplicht van publieke werken naar een GEM of naar markt-partijen. Dit geldt vooral voor die situaties waarin de grondposities van marktpartijen minder substantieel zijn en waar bijvoorbeeld gemeentelijke gronden in een GEM zijn ingebracht. Verder leert de uitspraak dat wanneer de overheid rechtstreeks financieel participeert in de opstalontwikkeling, het risico bestaat dat een Europese aanbesteding verplicht is. Een derde punt heeft betrekking op aanvullende eisen van een gemeente ten aanzien van het vastgoed in een gebiedsontwikkeling. Wanneer deze eisen verder gaan dan de pure publieke taak van een overheid, kunnen deze uitgelegd worden als de eisen die een opdrachtgever pleegt te stellen. Dit voorval leert ons twee zaken; één voor de korte termijn en één voor de lange termijn. Op de korte termijn is de boodschap: gemeenten, vreest niet! De bewezen praktijk van samenwerking bij gebiedsontwikkeling kan onverkort doorgang blijven vinden.

Concurrentie

Gemeenten mogen dus nog steeds gronden uitgeven aan een marktpartij en partners kiezen in een GEM, zonder een Europese aanbestedingsprocedure te moeten doorlopen. Wel moeten zij de genoemde punten goed in de gaten houden en zich daarover goed informeren. Uiteraard is er niets mis met het organiseren van concurrentie tussen marktpartijen, maar dat hoeft niet plaats te vinden in het keurslijf van de (Europese) aanbesteding. De boodschap voor de langere termijn is dat overheid en markt gezamenlijk moeten optrekken richting Brussel. Ter plekke moet duidelijk gemaakt worden dat Nederland de komende jaren voor ingrijpende ruimtelijke opgaven staat, die zullen uitmonden in langjarige, complexe gebiedsontwikkelingen waarbij samenwerking tussen overheid en markt een essentiële voorwaarde voor het welslagen is. Deze projecten mogen niet gedwarsboomd worden door een regelgeving die louter en alleen inzet op concurrentie op de economisch meest voordelige aanbieding, maar daardoor feitelijk niet geschikt is voor de Nederlandse gebiedsontwikkelingspraktijk.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels