nieuws

Kredietcrisis drukt snelle jongens uit vastgoed

bouwbreed

De kredietcrisis leidt ertoe dat vastgoedbeleggers die vooral vreemd vermogen gebruiken, uit de markt treden. Snelle waardegroei van vastgoed en dus snelle winsten zijn vrijwel onmogelijk.

Vastgoedfinancier FGH

Voor grote internationale zakenbanken en hedgefondsen die grote vastgoedportefeuilles kopen, deze herstructureren en vervolgens vaak in delen doorverkopen, wordt het moeilijk op korte termijn winsten te genereren. Dit komt vooral omdat hun activiteiten sterk met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Ook besloten vastgoedfondsen die in grote mate afhankelijk zijn van vreemd vermogen, zullen kritischer zijn in hun aankoopbeleid, schrijft vastgoedfinancier FGH Bank in het jaarlijkse Vastgoedberichtdat dit jaar de titel ‘Investeren in verandering’ heeft meegekregen.
“Er is vorig jaar sprake geweest van een recordopname. Aan de andere kant gaat de leegstand niet omlaag. Dat duidt erop dat vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. Daarom zeggen wij dat er geïnvesteerd moet worden in verandering, onder meer in de gebruikersvraag. Pas daar het vastgoed op aan”, zegt FGH Bank-bestuursvoorzitter Peter Keur.
Hij vindt het eigen kantoor van de Rabo-dochter een goed voorbeeld. “Praktisch bovenop het station, dus op een toplocatie, maar wel een gebouw dat steeds aangepast moet worden aan de eisen van de tijd. We hebben net weer een grote verbouwing achter de rug. Als je dit soort vastgoed aanpast, behoudt het zijn waarde. Ik weet zeker dat mijn opvolgers nog in lengte van jaren dit gebouw ook zullen aanpassen”, aldus Keur.

Subprime

Zijn hoofd onderzoek Maarten Donkers schetst de wereld waarin de vastgoedsector momenteel opereert. De economie in Europa heeft op zich niet eens te leiden gehad van de kredietcrisis. De financiële wereld is wel gebleken mondiaal te zijn. De zogenoemde subprime hypotheken, ook wel Ninja-leningen genaamd (no income, no jobs, no assets), bleken in de vorm van securities te zijn weggezet in de mondiale financiële markt. Een enkele bankier heeft inmiddels al toegegeven niet eens te hebben geweten wat subprime was.
Op zich was dit alles niet zo erg geweest, als het maar een klein deeltje van de markt was geweest. Maar het gaat om zo’n 10 tot 15 procent van het aantal hypotheken in de totale Amerikaanse koopwoningenmarkt.
Gevolg is dat banken kritischer kijken naar de risico’s van te financieren vastgoed. Ook wordt een hogere risico-opslag berekend bovenop de ook al gestegen rente. Dat maakt geld duurder, waardoor mede de aanvangsrendementen onder druk staan. Dit alles leidt tot een opschoning van de markt. De institutionele beleggers die meer kijken naar langetermijnopbrengsten en bovendien grotendeels eigen vermogen gebruiken, komen terug, de aandacht richt zich vooral op het topsegment dat ook op lange termijn zijn rendement opbrengt en een waardedaling van vastgoed is niet uit te sluiten. Volgens FGH Bank heeft deze ontwikkeling alle kenmerken van een gezonde marktcorrectie.
Een andere trend die de bank ziet, is de groeiende belangstelling van beleggers in andere sectoren dan de traditionele woningen, winkels en kantoren. In eerste instantie kwam dit door gebrek aan goede investeringsmogelijkheden in vastgoed, maar nu groeit het inzicht in deze potentiële groeimarkten die gebaseerd zijn op trends als individualisering, vrijetijdsbesteding en welvaartsgroei.
FGH Bank vreest dat de sterke kostenstijgingen in de bouw ertoe leiden dat de bouwproductie onder druk komt te staan. De kosten stijgen snel zowel voor arbeid als voor materialen. Omdat de kosten sneller stijgen dan de opbrengsten van de eindproducten staan de winstmarges van ontwikkelaars en bouwers onder druk. Daar is wel wat aan te doen, meent de bank, door middel van een efficiëntere productie waardoor de totale arbeidskosten per eenheid product lager worden, of lagere grondkosten.
FGH Bank acht een efficiënter bouwproces goed mogelijk maar niet op korte termijn. Lagere grondkosten zullen gemeenten niet accepteren. “Een directe oplossing is dus niet voorhanden, met als uitkomst dat de bouwproductie in gevaar komt. Want goedkoper bouwen door te besparen op de kwaliteit van de gebouwen, past niet in de tijdgeest waarin duurzaamheid nog steeds aan belang wint”, aldus het Vastgoedbericht.
Sinds de overname van FGH Bank door de Rabobank is de vastgoedfinancier fors gegroeid. “Voor de overname bedroeg onze portefeuille 5 miljard. Vorig jaar hebben we de 13 miljard bereikt”, stelt bestuursvoorzitter Peter Keur. n

FGH Bank succesvol

In 2007 heeft de bank een omzet aan nieuwe leningen gedraaid van 6,2 miljard dankzij een goede markt. Keur is ervan overtuigd dat ook decentraal opereren via eigen vestigingen en lokale Rabobanken bijdraagt aan het succes.
Inmiddels komt zo’n 15 procent van de omzet bij de lokaal aangesloten banken vandaan.

Prioriteit duurzaam bouwen

De vastgoedsector ruimt een steeds hogere plaats op de agenda in voor duurzaamheid. Dat geldt vooral voor woningen en kantoren ziet het Vastgoedbericht van FGH Bank. Zeker nu steeds meer investeringen in energiebesparing tot kostenbesparingen leiden, wordt duurzaam bouwen daardoor ook commercieel aantrekkelijk. De vastgoedfinancier maakt zich wel zorgen over de focus op kwantiteit in de woningbouw. Juist de vraag aan welke woningen in de toekomst behoefte is, verdient een snel antwoord dat er nu nog niet is.
In de kantorensector belemmert de krappe arbeidsmarkt de uitbreidingsvraag. De opname was vorig jaar hoog, maar het aanbod blijft eveneens hoog. Daarbij gaat het om incourante panden en locaties. De huurprijzen zijn afgelopen jaar licht gestegen vooral in de nieuwbouw. Incentives als huurvrije perioden worden nog steeds toegepast al dalen ze licht.
De bedrijfsruimtemarkt kende een goed jaar. De opname was hoog met 3,4 miljoen m2. Voor het eerst sinds jaren was er sprake van een aanbodafname. De vooruitzichten voor dit jaar zijn goed. Ondernemers hebben vertrouwen en orderportefeuilles zijn goed gevuld. Een grote bedreiging in deze sector is het voortdurend blijven voorzien in locaties en gebouwen die aan de marktvraag tegemoetkomen. Maatschappelijke weerstand maakt de planning van locaties steeds lastiger.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels