nieuws

Gebiedsontwikkelaar moet veel zelf ontdekken

bouwbreed

De gebiedsontwikkelaar speelt een vooraanstaande rol in de ruimtelijke ordening. Zijn beroep is relatief nieuw en zo complex, dat de gebiedsontwikkelaar het op veel punten zelf vorm en inhoud moet geven. De ware pionier vindt dat het meest aantrekkelijke van het vak.

Amvest, een ontwikkelende belegger die actief is in zowel binnenstedelijke herstructurering als woningbouw in uitleggebieden, richtte twee jaar geleden een eigen afdeling Gebiedsontwikkeling op. Achterliggende filosofie: als we mooie gebieden willen, moeten we ze zelf maken. Onlangs nam het Amsterdamse bedrijf nog eens twee gebiedsontwikkelaars in dienst, wat de sterkte van de afdeling op zeven medewerkers bracht. Amvest rekent zichzelf tot de wegbereiders van het vak.
“Wij willen er in groeien, maar omdat het een betrekkelijk nieuw vakgebied is, moeten we veel zelf ontdekken”, zegt afdelingshoofd Heleen Aarts (34), van huis uit bestuurskundige. Door haar meer dan modale interesse voor publiek-private samenwerking is gebiedsontwikkeling haar op het lijf geschreven. Bij Amvest kan zij uiting geven aan haar maatschappelijke betrokkenheid.
De gebiedsontwikkelaar – de term is dankzij stedenbouwkundige Riek Bakker gemeengoed geworden – zit aan tafel met boeren, wethouders, milieuactivisten, binnenstadbewoners en tal van andere groepen en individuen met allemaal eigen belangen en een eigen visie op de toekomst van het betrokken gebied. Hij vertegenwoordigt de markt, maar om zijn commerciële doelen te realiseren moet hij ook rekening houden met de belangen van anderen in het gebied.
Aarts: “Wat mij drijft is de dynamiek van de samenwerking met al die diverse partijen. Het is soms hartstikke ingewikkeld om ze allemaal aan elkaar te knopen. Tegelijk is dat natuurlijk de grote uitdaging. Het stapelen van stenen is daarbij vergeleken relatief eenvoudig.”
Wie een succesvolle gebiedsontwikkelaar wil worden moet niet het stralende middelpunt van het project willen zijn, maar juist over een groot inlevingsvermogen beschikken. Tegelijk mogen de belangen van het eigen bedrijf niet uit het oog worden verloren. Dat betekent dat diplomatie een belangrijke vereiste is. En geduld, niet te vergeten.
“Dit is een vak voor mensen met een langetermijnscope”, weet Aarts. “Het gaat niet enkel om wonen, je moet ook meedenken over zaken als groen, recreatie, winkelen en vervoer. Gemiddeld ben je tien tot vijftien jaar met één project bezig.”
Doordat het om een jong beroep gaat, zijn ervaren gebiedsontwikkelaars nog met een kaarsje te zoeken. Amvest recruteerde zijn specialisten uit het eigen netwerk. Aarts: “De markt is zeer krap. We moeten het hebben van mensen die de overstap vanuit de projectontwikkeling of consultancy willen maken omdat ze worden aangetrokken door de complexiteit. Misschien is personeel vinden over een paar jaar gemakkelijker. Dit beroep heeft toekomst. Een opleiding als de Praktijkacademie bewijst dat er een groeiende vraag is naar gebiedsontwikkelaars.”

‘Ik kan mijn gevoel voor ondernemen kwijt’

Mireille Knape (31) is afgestudeerd planologe. Zij begon haar loopbaan als stagiair bij de gemeente Oisterwijk. De vastgoedwereld leerde ze kennen bij IBC, dat inmiddels is overgenomen door Heijmans. Bij Heijmans werkte ze bij het grondbedrijf en het woningontwikkelingsbedrijf. Bij Amvest treedt ze op als manager van het Grondfonds Zuid Nederland, dat gronden gaat verwerven, beheren en ontwikkelen.
Ze koos voor gebiedsontwikkeling vanwege de grote variatie. “Het is geen standaardriedeltje. Ieder gebied heeft zijn eigen identiteit en zijn eigen geschiedenis. Dat maakt het telkens anders. Ik vind het ook prettig om niet met projectjes van één week bezig te zijn. Aan mijn vorige baan heb ik gevoel voor plannen op de langere termijn overgehouden. Daar kan ik hier goed mee uit de voeten. Ik krijg de kans om de samenleving van morgen te helpen vormgeven. En ik kan mijn gevoel voor ondernemen kwijt. Vooral dat is bij mij de trigger geweest om hier te willen werken.”

‘Strijp R wordt woonplek voor bèta’s’

Strijp R in Eindhoven is een recent voorbeeld van gebiedsontwikkeling door Amvest. Hoofd Gebiedsontwikkeling Heleen Aarts: “Dit voormalige fabrieksterrein van Philips hebben we twee jaar geleden gekocht met de gedachte: ‘We gaan niet meteen ontwerpen, we gaan eerst nadenken over de plek’.
Op het terrein staan nog de gebouwen waarin onder andere beeldbuizen voor tv’s werden gemaakt. Een dergelijke technische uitstraling zou het terrein in zijn nieuwe bestemming ook moeten hebben, oordeelde Amvest. Na langdurig overleg met partijen als het gemeentebestuur, woningcorporaties en potentiële bewoners, ontstond het plan voor een woonwijk voor ‘ínventive people’. Aarts: “Zeg maar de bèta’s, mensen die meehelpen Eindhoven leading in technology te maken en er een huis zoeken. Voor die groep heeft de stad nooit een specifieke woonplek gebouwd. We denken dat we zo de geest van de plek het beste uitbeelden en een belangrijk marktsegment bedienen.”
Aarts vindt Strijp R een schoolvoorbeeld van gebiedsontwikkeling: “Als je het goed wilt doen, kost het veel tijd. Gebiedsontwikkeling is een zeer arbeidsintensieve bezigheid.”

‘De maatschappij vraagt meer dan enkel woninkjes’

Maarten Janssen (34) houdt van afwisseling. Om de overheid van binnenuit te leren kennen werkte hij eerst bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Daarna stapte hij over naar de Kamer van Koophandel in Rotterdam, waar hij de mores van het bedrijfsleven leerde. Zijn volgende stap voerde hem naar Riek Bakkers stedenbouwkundige bureau BVR, ook in Rotterdam. Sinds januari werkt hij voor Amvest als gebiedsontwikkelaar. “Ik vind het interessant om telkens met een andere bril op aan dezelfde tafel te zitten”, zegt hij. Bij Amvest legt hij zich toe op gebiedsontwikkelingen in Zuid-Holland.
De keuze voor een ontwikkelaar/belegger werd ingegeven door zijn overtuiging dat traditionele planningsmodellen niet meer werken. “De tijd dat de overheid het alomvattende plan maakte is voorbij. De wereld is complexer geworden, zeker in ons volle landje waar ruimte schaars is. De maatschappij vraagt meer van ons dan enkel woninkjes. Als we over 25 jaar nog rendement willen hebben, moeten we meer leveren dan huisvesting alleen. We moeten conceptueel denken.”
Janssen maakte een rondje langs diverse ontwikkelaars om zijn visie te toetsen. Bij Amvest vond hij weerklank. “De mogelijkheden hier spraken me aan”, zegt hij. “Gebiedsontwikkeling is hier een speerpunt waar je zelf mede invulling aan kunt geven. Het is een jonge en dynamische club. Ik ervaar hier een beetje het Rotterdamse gevoel. Niet al te veel gedoe. Gewoon lekker aan de slag gaan. Amvest is vanuit het peloton naar de kopgroep aan het fietsen. Daar wil ik bij zijn.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels