nieuws

Corporaties kunnen de woningbouw alleen redden met steun van het Rijk

bouwbreed Premium

De situatie op de woningmarkt is rampzalig. Tot voor kort werd gedacht dat woningcorporaties de grootste klap zouden kunnen opvangen. Jaap Goudriaan en Vincent Buitenhuis kwamen tot een nieuw inzicht: de corporaties zijn helemaal geen kans, maar onderdeel van het probleem.

Voor hun financieringen zijn corporaties afhankelijk van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze instelling zorgt ervoor dat corporaties goedkoop kunnen lenen op de kapitaalmarkt, en in de huidige markt dat ze überhaupt kunnen lenen. Vanuit die functie let het WSW er ook op dat corporaties niet te veel lenen. De huidige methode van het WSW is gebaseerd op kasstromen. Waar voorheen vooral gelet werd op het vermogen, gaat het nu meer om wat je feitelijk aan geld beschikbaar hebt. Vermogen is er genoeg in de sector, maar van liggende gelden is geen sprake. Corporaties en vooral de actieve corporaties die veel investeren, zijn de afgelopen jaren voor wat betreft hun inkomstenstroom erg afhankelijk geworden van verkoop van woningen. Als die verkoop terugloopt - en dat gaat naar alle waarschijnlijkheid wel gebeuren - zal het WSW de kredietfaciliteiten van corporaties met een grote sloop/nieuwbouw-opgave terugschroeven. Immers, de kasstroom wordt dan negatief. Deze corporaties zullen dan hun eigen investeringen moeten gaan terugbrengen. Funest voor de stedelijke vernieuwing. Over het overnemen van projecten van ontwikkelaars valt in dit scenario al helemaal niet te denken.

Oplossing

Minister Van der Laan heeft in recent overleg met de Tweede Kamer aangekondigd met de corporatiesector te gaan praten over mogelijke oplossingen voor het stagneren van de nieuwbouw. Een bestuurlijk overleg met Aedes is al gepland. In dat gesprek zal ook dit probleem aan de orde komen. Ons advies aan het kabinet: neem geen halve maatregelen. Wij zien vier sporen:
Het kabinet zou het vertrouwen moeten hebben dat het in paar jaar weer helemaal goed komt met de verkopen van sociale huurwoningen door corporaties en dus hun kredietfaciliteiten op peil laten. Het is zeer de vraag of de rating-agencies dit goed vinden als het zware weer op de woningmarkt wat langer aanhoudt. Als dit wel een optie is, moet er iets gebeuren in de criteria van het WSW. Bijvoorbeeld het ophogen van de borgingsgrens (zogenoemde tweetongrens), maar ook door rekening te houden met reële verwachte inkomsten op termijn door verkoop van de woningen die je nu omzet naar huur.
Het kabinet kan ervoor kiezen om de VPB heffing en de Vogelaarheffing op te schorten. Daarmee vergroot je de investeringsruimte voor corporaties. Maar dat heeft direct effect op de begroting en de overheidsfinanciering van de wijkenaanpak. Het opschorten van de Vogelaarheffing heeft overigens geen nadelig effect op de inzet van corporaties in de wijken, het gaat immers om het rondpompen van corporatiegelden. Het is echter maar de vraag of het kabinet de VPB heffing en de Vogelaarheffing durft op te schorten.
Corporaties moeten zorgen dat hun verkoopprogramma op peil blijft. Via uitgekiende verkoopconstructies en hele actieve marketing kan mogelijk een deel van de verkoop in stand gehouden worden. Corporaties die via Koopgarant verkopen lijken minder last te hebben van een daling van het aantal verkopen.

Geen halve maatregelen

De laatste en eigenlijk enige optie die zoden aan de dijk zet, is dat het Rijk tijdelijk borg gaat staan voor de actieve corporaties met een groot verkoopprogramma, waarvoor het terugschroeven van de kredietfaciliteiten dreigt. Ook zou het Rijk borg moeten gaan staan voor de overname van koopprojecten van ontwikkelaars door corporaties. Dit laatste zal wel op projectbasis moeten gebeuren. Slechte projecten moeten niet overgenomen worden en goede projecten wel tegen verantwoorde condities.
De keuze is dus aan het kabinet. Daarbij kijken we naar Van der Laan, maar ook zeker naar Bos. Het evenwicht op de woningmarkt zal zich uiteindelijk wel herstellen. De vraag is of je gaat voor een harde landing, door vele projecten die de nek moeten worden omgedraaid, of dat je gaat voor een zachte landing door corporaties de kans te bieden om problemen op te vangen, geborgd door het Rijk. Corporaties kunnen dan tijdelijk de productie omzetten van koop naar huur zodat de woningmarkt in beweging blijft. Wat ons betreft is de keuze voor de laatste optie de beste, maar dat betekent wel een aanzienlijk borgstelling door het Rijk vanuit het vertrouwen dat die huurwoningen binnen enkele jaren weer tegen goede prijzen verkocht kunnen worden. Wij hopen dat het aangekondigde bestuurlijk overleg met Aedes dit besef ook brengt bij het kabinet. Onze oproep aan Bos en Van der Laan: red de woningmarkt met echte oplossingen en kies voor onze vierde optie, borgstelling door het Rijk. Aan halve maatregelen hebben we op dit moment niks.

Reageer op dit artikel