nieuws

Reparatiewetgeving nodig om corporatie in bestel te houden

bouwbreed Premium

Het rommelt in corporatieland. Aanleiding is de vennootschapsbelasting (vpb) die zij sinds begin dit jaar moeten afdragen. Daarnaast is ook de ‘Vogelaartax’ voor de woningcorporaties, die geen bezit in de veertig prachtwijken hebben, een doorn in het oog. De aan hen opgelegde heffing wordt doorgesluisd naar andere woningcorporaties voor investeringen in deze veertig wijken. Door deze heffingen dreigt het bestel uiteen te vallen.

Minister Van der Laan zal afschaffing van de vpb-afdracht moeten overwegen. Het gevaar bestaat nu dat financieel sterke woningcorporaties uittreden. De overheid loopt dan enerzijds de vpb mis en anderzijds blijven alleen de minder draagkrachtige woningcorporaties in het bestel over.
Twee woningcorporaties hebben al aangegeven het bestel te willen verlaten. Deze woningcorporaties gaan ervan uit dat zij buiten het bestel als fiscale beleggingsinstelling (FBI) niet vpb-plichtig zijn. Eén woningcorporatie wil daarom doorprocederen tot het Europese Hof om uittreding te bewerkstelligen. De vorige minister wilde van geen uittreden weten en liet in de Kamer weten dat hier juridisch ook geen mogelijkheden voor zijn. Twee niet verenigbare standpunten met waarschijnlijk een lange juridische procedure en aanhoudende onrust in de sector tot gevolg.
Uit een recent onderzoek van USP marketing blijkt dat de corporatiewereld erg verdeeld is over wel of niet uittreden. Iets meer dan de helft (56 procent) van de woningcorporaties gaat de mogelijkheden van uittreding op de agenda zetten als uittreding mogelijk blijkt. Een serieuze bedreiging dus voor het stelsel. Logisch dat ze verdeeld zijn want de economische voor- en nadelen zijn per woningcorporatie zeer verschillend.

Borging

Het financiële voordeel dat woningcorporaties hebben is de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Hierdoor kunnen zij tegen een zeer lage kredietopslag geld lenen. Nieuwe geborgde financieringen kunnen echter niet meer verkregen worden na uittreding van het bestel. De zekerheidsstelling van bestaande leningen vervalt echter niet direct als een woningcorporatie uittreedt. Het WSW zal waarschijnlijk wel het toezicht verscherpen waardoor de speelruimte van de uitgetreden woningcorporatie beperkt wordt. Daarnaast leidt de benodigde statutenwijziging er toe dat de geldverstrekker de lening kan opeisen waardoor herfinanciering noodzakelijk zou kunnen worden. De kans dat woningcorporaties uit het bestel treden en toch gebruik blijven maken van de WSW-borging is dus zeer klein. Eén van de twee woningcorporaties heeft daarbij ook aangegeven bereid te zijn te onderhandelen over herfinancieren zonder borging.
Woningcorporaties hebben nu gezamenlijk circa 67 miljard euro aan leningen onder WSW dekking uitstaan. Bij normale marktomstandigheden zouden zij gemiddeld een 0,7 procent hogere kredietopslag betalen bij herfinanciering zonder borging. Als dit financiële voordeel verdwijnt, nemen de rentelasten voor de gehele sector met 469 miljoen euro toe.
De vennootschapsbelasting gaat de sector circa 500 miljoen euro per jaar kosten. Deze hoeven zij niet te betalen bij uittreding als zij zich kwalificeren voor een niet vpb-plichtige FBI. Er ontstaat voor de gehele sector dus een voordeel van circa 31 miljoen euro als het bestel uiteenvalt en de borging vervalt.
Met de huidige kredietcrisis ligt de kredietopslag voor woningcorporaties echter waarschijnlijk hoger. Bij een extra kredietopslag van 0,8 procent stijgen de extra rentelasten al tot 536 miljoen euro. Dit is dus meer dan de kosten van de vennootschapsbelasting. Einde van het stelsel en borging zou dus in dit geval in het nadeel zijn van de gehele sector.
Tussen woningcorporaties zijn de verschillen groot. Stel dat een woningcorporatie door het nieuwe overheidsregime voor 5 miljoen euro wordt benadeeld. Lasten die zij niet zouden hoeven betalen bij uittreding. Daartegenover heeft deze woningcorporatie een lang vreemd vermogen van 120 miljoen euro. Stel dat bij uittreding de borging vervalt van deze schulden waardoor de rentelasten, bij 0,8 procent extra kredietopslag, met circa 1 miljoen euro toenemen. Het stelsel verlaten levert deze woningcorporatie uiteindelijk dus een voordeel op van 4 miljoen euro per jaar.

Kerntaak

Tegenover het hierboven berekende financiële voordeel staan ook woningcorporaties die door uittreding erop achteruit gaan. Dit zijn de woningcorporaties die juist geld ontvangen voor de veertig prachtwijken en relatief weinig vennootschapsbelasting betalen. Ook een minder rooskleurige financiële positie drijft de extra rentelasten bij uittreding op, door een hogere kredietopslag. Daarbij komt nog dat minder gefortuneerde woningcorporaties waarschijnlijk niet in aanmerking komen voor vrijstelling van de vpb. Aan een FBI worden eisen gesteld waaronder een solvabiliteit van minimaal 40 procent. Niet elke woningcorporatie kan dit realiseren. Voor deze wat minder kapitaalkrachtige woningcorporaties is uittreding juist niet voordelig. Om toch de rentelasten te drukken zouden deze woningcorporaties bij uittreding de mogelijkheden kunnen onderzoeken voor 100 procent zekerheidsstelling van een gemeente. Gemeenten staan nu voor 50 procent garant voor de onder de WSW uitstaande leningen.
De grote verdeeldheid in corporatieland is dus goed te begrijpen. Voor de gehele sector is het maar de vraag of beëindiging van het stelsel financieel voordeliger is. Voor woningcorporaties, die relatief weinig vreemd vermogen hebben, weinig rente maar wel veel vennootschapsbelasting en de Vogelaartax gaan betalen is de wens om uit te treden op louter financiële gronden echter zeker begrijpelijk. Minister Van der Laan zal met reparatiewetgeving moeten komen om niet het gevaar te lopen dat financieel sterke woningcorporaties het bestel verlaten en de overheid voor de vpb alsnog achter het net vist. Daarnaast geeft zo’n tegemoetkoming de benodigde rust in de sector waardoor de aandacht weer volledig gericht kan worden op de kerntaak: huisvesting voor minder draagkrachtigen.

Reageer op dit artikel