nieuws

‘Een derde van platte daken is geschikt om te bebouwen’

bouwbreed Premium

Bouwen op bestaande bouw is moeilijk, doch niet onmogelijk. En het loont de moeite, vindt Jan Brouwer, coördinator van vijf proefprojecten van de Stichting Bovenbouw. Panden stijgen in waarde en worden bovendien energiezuiniger. Bovenstad is dood. Leve de bovenstad! Een half jaar nadat de Stichting Bovenstad zich ophief, vertelt Jan Brouwer over de mogelijkheden en de problemen van het zogeheten optoppen. Het bouwen op bestaande bouw in de stad.

De feiten op een rij. Nederland telt zo’n zeven miljoen huizen en nog eens een slordige miljoen andere gebouwen. Konden we alle panden met platte daken sorteren en vervolgens de daken naast elkaar leggen, dan ontstond een aaneengesloten terrein van 4 duizend hectare oftewel achtduizend voetbalvelden. Een immens tweede maaiveld dat grotendeels aan het oog is onttrokken en waaraan projectontwikkelaars in de regel voorbij gaan. Een gemiste kans, vindt Jan Brouwer, coördinator van vijf proefprojecten van de Stichting Bovenstad.
Nederland raakt steeds voller. De weerstand tegen verrommeling van het landschap en het belang van doelmatig ruimtegebruik groeit, legt hij uit. Evenals de behoefte aan stedelijke vernieuwing. Tegelijkertijd blijft het tweede maaiveld ongebruikt.
Voor een deel is dat terecht, vindt Brouwer. “Niet elk plat dak leent zich voor bovenbouw. Denk daarbij aan het ontbreken van fysieke mogelijkheden voor optoppen en aan een omgeving waarin bovenbouw niet past. Daarmee rekening houdend, concludeer ik dat zeker een derde van de beschikbare platte daken geschikt is om te bebouwen.”
De redenen dat hiervan zo weinig gebruik wordt gemaakt zijn divers. Vaak ontbreken kennis en middelen om de beschikbare ruimte optimaal te gebruiken. En ook regelgeving is een belangrijke hinderpaal, stelt Brouwer. “De regels zijn gericht op nieuwbouw en niet op herstructurering. Bouwen op bestaande gebouwen is maatwerk. Dat betekent dat de regels moeten worden geïnterpreteerd. Anders gezegd niet de voorschriften moeten leidend zijn, maar de persoon die het werk coördineert. Deze moet de vrijheid hebben regels uit te leggen zoals dat voor een bepaald Bovenstadproject nodig is. Waarbij je natuurlijk niet moet morrelen aan de richtlijnen voor veiligheid.”
Als voorbeeld van regelgeving die flexibel kan worden gehanteerd noemt hij de voorschriften voor geluid. “Als je in een binnenstad woont is het rumoeriger dan in een buitenwijk. Dat weet je als je er gaat wonen. Bouw je woningen op bestaande panden in een stadscentrum dan kun je de regels derhalve flexibel hanteren.”
Ook kan worden geschoven met de parkeernorm. “Mensen kiezen bewust om in een binnenstad te wonen omdat ze het daar gezellig vinden. Ze zullen er dus geen moeite mee hebben hun auto niet voor de deur te parkeren, maar bijvoorbeeld in een garage aan de rand van het centrum. Dus mag je voor de binnenstad een minder stringente parkeernorm hanteren.”
Niet alleen voorschriften hinderen het gebruik van het tweede maaiveld. Vaak blijken er juridische moeilijkheden. Dat was het geval in de Haagse wijk Rustenburg-Oostbroek. Een wijk uit de jaren twintig van de vorige eeuw, grotendeels in particulier bezit. De bedoeling was de huizen te slopen. Toen dat op verzet van de bewoners stuitte, werd in 2001 besloten op grote schaal de panden te voorzien van een derde etage. Het bleek makkelijker gezegd dan gedaan.

Allegaartje

In de wijk waren nauwelijks functionerende verenigingen van eigenaren te vinden. “Het was een juridisch allegaartje”, vertelt Brouwer. “En dat maakte het uitzonderlijk moeilijk om de eigenaren, die veelal ook de bewoners zijn, op een lijn te krijgen.” Bovendien bleek het plan zonder subsidie onhaalbaar. Tot nog toe zijn daardoor slechts 7 van 1500 woningen voorzien van een extra verdieping.
Ondanks de problemen die bij veel proefprojecten de kop opstaken, loont het de moeite het concept van bovenbouw verder te ontwikkelen, concludeert Brouwer. “Wijken kunnen er mee tot leven worden gewekt. Bestaande gebouwen die te goed zijn voor de sloop, blijven behouden”, somt hij op. Belangrijk is wel dat de onroerendgoedbezitter die zijn pand laat optoppen de investering terugverdient. “En dat is al snel het geval. Een opgetopt appartement, zoals in Rustenburg-Oostbroek, stijgt in waarde. Daarnaast wordt de bovenbouw gekoppeld aan een verbouwing, zodat de energierekening lager wordt. Het bouwen van woningen op winkels, maakt een straat aantrekkelijker. Ik hoop dan ook dat de mogelijkheden om het tweede maaiveld te bebouwen, steeds beter zullen worden benut.” n

Proefprojecten

De Stichting Bovenstad werd in 2002 opgericht met als doel te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om te bouwen op bestaande panden. Met financiële steun van Habiforum, kenniscentrum voor de ruimtelijke ordening, werden daartoe vijf proefprojecten in het leven geroepen. Te weten de wijk Rustenburg-Oostbroek in Den Haag, flatgebouw de Poptahof in Delft, de Puddingfabriek in Groningen, Scheveningen Haven en bouwen boven winkels in Dordrecht. Eerder dit jaar, in april, presenteerde Bovenstad een inventarisatie van de mogelijkheden om te bouwen op bestaande bouw in het boek Bovenstad. Daarmee had de stichting zijn taak volbracht en werd opgeheven.

Reageer op dit artikel