nieuws

Vernietiging ontwikkelovereenkomst leidt tot vernietiging hypotheek

bouwbreed

Het komt regelmatig voor dat grondeigenaren de aanbiedingsplicht proberen te ontduiken. In dit verband kan worden gedacht aan constructies waarbij een grondeigenaar alleen het economisch belang bij zijn grond aan een derde (meestal een ontwikkelaar) overdraagt, zonder dat deze grond daadwerkelijk aan deze derde wordt verkocht (en geleverd). Om te voorkomen dat het voorkeursrecht op een dergelijke wijze wordt gefrustreerd staat voor gemeenten de mogelijkheid open om de nietigheid in te roepen van élke rechtshandeling, die is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het gevestigde voorkeursrecht

Het komt regelmatig voor dat grondeigenaren de aanbiedingsplicht proberen te ontduiken. In dit verband kan worden gedacht aan constructies waarbij een grondeigenaar alleen het economisch belang bij zijn grond aan een derde (meestal een ontwikkelaar) overdraagt, zonder dat deze grond daadwerkelijk aan deze derde wordt verkocht (en geleverd). Om te voorkomen dat het voorkeursrecht op een dergelijke wijze wordt gefrustreerd staat voor gemeenten de mogelijkheid open om de nietigheid in te roepen van élke rechtshandeling, die is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het gevestigde voorkeursrecht

Lot

In een inmiddels alweer wat minder recente, maar daarom zeker niet minder interessante uitspraak van de rechtbank Breda, (14-06-2006, zaaknummer 159302) oordeelde de rechtbank dat niet alleen de overeenkomst die het voorkeursrecht frustreert nietig kan worden verklaard, maar dat eenzelfde lot in casu ook de hypotheek kon treffen die op basis van die overeenkomst was gevestigd. Het betrof hier de volgende casus. Gemeente X had een voorkeursrecht gevestigd op bepaalde gronden. De eigenaar van deze gronden sloot vervolgens een overeenkomst met een projectontwikkelaar terzake van deze gronden. Daarin werd afgesproken dat de eigenaar de gronden eerst ná het vervallen van het voorkeursrecht aan de ontwik-kelaar zou leveren. Verder ontving de eigenaar direct bij het aangaan van de overeenkomst een vergoeding/kooprijs voor de gronden plus een aanvullende vergoeding in geval de gronden voor woon- of kantoordoeleinden bestemd zouden worden. Ten slotte verleende de eigenaar de projectontwikkelaar een hypotheekrecht tot zekerheid van de door de projectontwikkelaar aan hem verstrekte geldleningen en/of kredieten. De rechtbank oordeelde dat de overeenkomst, ondanks dat levering van de gronden ná het vervallen van het voorkeursrecht zou plaatsvinden, afbreuk deed aan het gemeentelijk voorkeursrecht, nu de eigenaar zijn gronden, als gevolg van gesloten overeenkomst, ook al tijdens het bestaan van het voorkeursrecht niet meer aan de gemeente kon aanbieden. De nietigheid van de overeenkomst leidde volgens de rechtbank bovendien tot nietigheid van de verstrekte hypotheek, aangezien deze afhankelijk was van (het bestaan van) de tussen de eigenaar en de ontwikkelaar gesloten overeenkomst. Door de nietigheid van deze overeenkomst kwam ook de (juridische) titel aan de hypotheekverschaffing te vervallen.

Inbreuk

De rechtbank was overigens evengoed van oordeel dat de hypotheek zelf ook een inbreuk maakte op het gemeentelijk voorkeursrecht. Uit de nietigheid van de overeenkomst zou immers volgen dat de eigenaar de voor zijn gronden ontvangen vergoeding/koopprijs als onverschuldigd aan de ontwikkelaar terug zou moeten betalen. Mocht de eigenaar daarmee in verzuim blijven, dan zou voor de ontwikkelaar het recht ontstaan de gronden door middel van executieverkoop, te verkopen. Op grond van artikel 10 lid 2 sub e Wvg, vervalt in zo’n geval de verplichting om de gronden eerst aan de gemeente aan te bieden. De reële kans dat zo’n executoriale verkoop uiteindelijk zal plaatsvinden, zou volgens de rechtbank eveneens inbreuk maken op het gemeentelijk voorkeursrecht.

recht

De Wet voorkeursrecht gemeenten verschaft gemeenten, ter ondersteuning van hun gemeentelijk (grond)aankoopbeleid, een recht van voorrang bij de verwerving van gronden. Eigenaren van gronden waarop een gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd, zijn bij een voorgenomen verkoop daarvan verplicht deze eerst aan de gemeente aan te bieden.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels