nieuws

Wonen moet weer van mensen worden

bouwbreed Premium

Meer mensen moeten een betere kans op een huis krijgen. Woningcorporaties dienen op grotere schaal en actiever woningen te verkopen, actiever dan bij leegkomen alleen. Het aantal huizenbezitters moet groeien. Straten en wijken zullen floreren en er komt geld vrij voor herstructurering en bouw op lastige stadslocaties. Dit vraagt een andere visie van woningcorporaties; zij moeten beoordeeld willen worden op wat zij doen in plaats van op hoeveel huizen ze bezitten.

De woningmarkt zit op slot. Starters komen nauwelijks aan een woning; huur is niet beschikbaar en koop te duur. ‘Linkse politici’ opperen de hypotheekrente-aftrek aan te pakken en ‘rechts’ georiënteerde politieke partijen de huurprijs te liberaliseren. Noch het een, noch het ander is een oplossing voor de benodigde ruim 500.000 (extra) woningen de komende tien jaar in Nederland Tot 2020 is alleen al in de Randstad behoefte aan ongeveer 400.000 woningen. Om tegemoet te komen aan een gedifferentieerde vraag, moet worden gebouwd op een aantal toplocaties en binnen de stadsgrenzen. 30 procent van de nieuwbouw moet sociale woningbouw zijn en 50 tot 80 procent (afhankelijk van de regio) moet in de stad, zoals rond stationslocaties. Dit met name door transformaties en herstructurering om wat groen is te behouden en om tegemoet te komen aan de toenemende behoefte in de stad te wonen.
Binnenstedelijk bouwen is duur en ingewikkeld, waarvoor doorgaans extra geld nodig is. Twee belangrijke bronnen zijn hiervoor beschikbaar: het Rijk en de woningcorporaties. Iedereen heeft belang bij een groene omgeving. Logisch dat we dan daarvoor ook met zijn allen betalen via de Rijksfinanciering.
Het bezit van de woningcorporaties is de tweede bron. Corporaties zijn belangrijke spelers op de woningmarkt. Zij bezitten circa 2.500.000 woningen en naar schatting tussen de 200 en 300 miljard euro in de boeken (sommigen spreken zelfs over 800-900 miljard). Veel van die woningen zijn financieel afgeschreven en/of gebouwd met rijkssteun voor de bruteringsoperatie van de jaren negentig van de vorige eeuw van wijlen staatssecretaris Eneüs Heerma. De zogeheten stadsvernieuwingsgelden betroffen vooral lastige binnenstedelijke locaties, die mede dankzij de investeringen van toen, nu veel meer waard zijn geworden. In feite vormt dit een uitstekende belegging van overheidsgeld.

Tien redenen

Het (betaalbare) bezit uit de jaren zeventig is anno nu een veelvoud waard, evenals de geïnvesteerde rijkssubsidies. Biedt deze duizenden woningen nu actief en op grote schaal aan de huurders aan. Dat is om vele redenen goed. De tien belangrijkste:
1. Er ontstaat een nieuwe dynamiek, zowel op de huizenmarkt als op de arbeidsmarkt. Een dynamiek die huurders bevrijdt van wachtlijsten, verdelingsvraagstukken, corporatiebureaucratie en paternalisme. Het geeft eveneens nieuwe dynamiek op de arbeidsmarkt. Verplaatsen kan eenvoudiger worden bij eigen woningbezit omdat eigenaren op de vrije markt via koop en verkoop kunnen opereren. Dynamiek op de woningmarkt hangt nauw samen met dynamiek op de arbeidsmarkt.
2. De gemiddelde huizenprijs kan dalen door het toegenomen aanbod. Dat heeft een aantal voordelen, zoals meer kansen voor starters en meer budget voor het gemiddelde huishouden.
3. Een eigen woning biedt de mogelijkheid om bezit op te bouwen voor pensioen en eventuele volgende stappen in de wooncarrière.
4. Een eigen woning stimuleert mensen en ook het eigen verantwoordelijkheidsgevoel: blijven werken en geen uitkering krijgen. De beste manier om deel te nemen aan de samenleving.
5. Eigen woningbezit stimuleert woonkwaliteit: mensen gaan meer investeren in huis en omgeving, waardoor de economie eveneens weer een impuls krijgt. Aannemers kunnen aan de slag, doe-het-zelfzaken bloeien.
6. De beste manier om te investeren in wijken, is het eigen woningbezit doen toenemen. Mensen met een eigen woning zullen er zelf alles aan doen om de wijk schoon, heel en veilig te houden..
7. Door grootschalige verkoop zullen tientallen miljarden per jaar vrijkomen die corporaties kunnen investeren in de genoemde lastige stedelijke locaties. Miljarden, waarvan een substantieel deel wordt gevormd door de destijds geïnvesteerde, in waarde vermeerderde overheidsgelden.
De te verkopen woningen zijn in binnenstedelijke locaties zeer rendabel gebleken, zodat de corporaties er per saldo niet minder van hoeven te worden. Overigens gaat het er hier niet om de corporaties in de huidige omvang in stand te houden.
8. Eigen woningbezit is de ultieme vorm van bewonersinspraak.
9. Door een meer en omvangrijkere verkoop vloeit door overdrachtsbelasting meer geld in de schatkist Dit kan vervolgens worden geïnvesteerd in sloop en nieuwbouw en de daarbij behorende infrastructuur en groen. Het Rijk zou zelfs kunnen overwegen in dit geval de overdrachtsbelasting te verlagen, al dan niet voor bepaalde doelgroepen, bijvoorbeeld starters.
10. Verkoop van woningen voldoet aan een behoefte van 40 procent van de huurders die hebben aangegeven hun huurwoning te willen kopen. En daarmee is dit wellicht het belangrijkste argument; wonen moet meer van mensen worden.

Maatwerk

Voor een aantal corporaties zal dit een omslag in denken betekenen. Het moet hen toch als muziek in de oren klinken dat door het bovenstaande ook de ‘Vogelaarwijken’ zullen slinken en emanciperen, waardoor de gelijknamige afdracht aan het Rijk niet meer nodig zal zijn. De vermogens worden dus geïnvesteerd in plaats van afgedragen. De corporaties bereiken hiermee hun sociale doelstelling voor een groot deel. Het betekent echter wel dat corporaties hun status zullen moeten gaan ontlenen aan wat zij doen in plaats van wat zij hebben. Daarvan bestaan al goede voorbeelden in Nederland.
Er is behoefte aan betaalbare woningen, huur en koop. En natuurlijk zullen er altijd groepen mensen zijn voor wie huren een betere oplossing blijft. Maar dat mag nooit een excuus zijn om geen maatwerk aan de andere huurders te bieden. Extra verkoop werkt stukken beter dan allerlei hulp- en lapmiddelen, die toch maar van tijdelijke aard zijn en mensen niet echt een nieuwe uitdaging bieden. Net zo min als het afschaffen van de hypotheekrente-aftrek en de huursubsidie.

Reageer op dit artikel