nieuws

kop30Karakus: Nietsdoen geen optie meer voor VvE’s

bouwbreed Premium

De gemeente Rotterdam wil door intensieve begeleiding van kleine Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) de verpaupering van oude stadswijken voor eens en altijd oplossen.

Slapende Verenigingen van Eigenaren

Het plan van PvdA-wethouder Hamit Karakus (Wonen) voorziet erin dat het beheer van slapende VvE’s die onvoldoende doen aan onderhoud wordt ondergebracht bij een overkoepelend orgaan. Rabo-bank biedt hen een gunstige financieringsregeling voor de maandlasten die ze moeten gaan betalen. Wie nog weigert zijn huis te onderhouden, wordt gedwongen.
De voor Nederland nieuwe aanpak moet voorkomen dat het verval weer begint zodra de steigers na een opknapbeurt van de gevel zijn gehaald. “In het verleden werden panden met subsidies opgeknapt, maar kon je na tien of twintig jaar opnieuw beginnen. Als je duurzaam wilt investeren, moet je het probleem bij de wortel aanpakken. Namelijk door VvE’s te dwingen en te stimuleren actief te zijn’, aldus Karakus.
Hoe doe je dat?
“Voor Nederland is het een nieuw systeem. Veel kleine VvE’s kennen geen planmatig onderhoud, onderhoudsbudget ontbreekt en geld om kennis in te huren is er niet. Dat moet je zien te doorbreken. Eerste probleem is dat VvE’s tot nog toe geen financiering voor onderhoud konden krijgen. Tweede probleem is dat er eerst nog enorm veel ernstig achterstallig onderhoud moet worden weggewerkt voor je een financieringsbudget op orde hebt. Het gaat om gemiddeld dertig- tot veertigduizend euro per appartement. Met de corporaties Woonstad, Woonbron en Com.Wonen hebben wij daarom een overkoepelend orgaan opgezet, met een serviceorganisatie die alle tienduizend VvE’s benadert met een duidelijk boodschap: nietsdoen is geen optie meer. Als VvE’s zeggen het niet zelf te kunnen, biedt de serviceorganisatie kennisondersteuning en helpt zo nodig bij het opstellen van een plan van aanpak op basis waarvan financiering van de bank kan worden aangevraagd. Bij dat laatste geldt één voorwaarde: je moet lid worden van het overkoepelende orgaan, dat garandeert dat het plan van aanpak wordt uitgevoerd. Heb je die eerste fase – wegwerken van achterstallig onderhoud – doorlopen, dan gebeurt het toekomstige planmatige onderhoud in samenwerking met corporaties. Verder hebben we afspraken gemaakt met de Rabo bank: die financiert onderhoud tegen lage maandlasten op voorwaarde dat de gemeente een deel van het risico op zich neemt.”
In hoeverre kun je VvE’s die alsnog weigeren dwingen mee te doen?
“Er zijn heel veel VvE’s waarmee het hartstikke goed gaat en die hoeven geen lid te worden van het overkoepelende orgaan. Maar als het niet lukt, heb je de keuze: of je laten begeleiden en alles voor je laten regelen – achterstallig onderhoud en financiering – of via aanschrijving of dwangsom gedwongen worden. We accepteren geen onwil.”
U begint met een proefproject in de deelgemeente Charlois. Waarom daar? “Daar zijn veel niet-functionerende VvE’s. Proefdraaien doe je in een gebied waar je de scherpte kunt opzoeken. Over twee maanden gaan we evalueren en het systeem uitrollen over andere gebieden.”
Wat kost het de gemeente en waar zit de winst voor de verschillende partijen die deelnemen? “Komende collegeperiode knappen we 10.000 woningen op, waarvan 5000 particulier. Met de corporaties hebben we daarvoor 105 miljoen uitgetrokken. Onze risico’s worden gedekt door de verwachte waardeontwikkeling. Als verwaarloosde blokken zijn opgeknapt en straten er beter uitzien, gaat de waarde van de huizen omhoog. Daarom doet de Rabo ook mee zonder winst te maken. De bank heeft in zo’n gebied veel hypotheken lopen en heeft er dus belang bij dat het op orde is. Als bewoners hun huis niet kunnen verkopen omdat de straat er verloederd bij ligt, heeft de bank ook een probleem. Zorg voor eigenaars is dus ook zorg voor de financiers. En voor de corporaties, want die kunnen hun panden beter verhuren in een buurt die er goed bij ligt.”
Hoe zorg je ervoor dat mensen die moeten deelnemen hun gunstige lening ook terug betalen? Voor wie moeite heeft om de kosten van de lening te betalen, is er een aangepaste regeling aangeboden. Het af te lossen bedrag blijft staan, totdat het huis bijvoorbeeld wordt verkocht, waarna de eigenaar het openstaande bedrag alsnog terugbetalen uit de opbrengst. Daarbij draait het ook weer om de waardecreatie: als nu wordt verkocht is een pand 60.000 euro waard, na een opknapbeurt pakweg een ton. Als een eigenaar vertikt te betalen, ook na aanschrijvingen, wordt beslag gelegd en het pand verkocht. Simpel, dat gebeurt ook als je je hypotheek niet betaalt.” ■

Reageer op dit artikel