nieuws

Volkshuisvesting staat voor grote veranderingen

bouwbreed Premium

Het Nederlandse stelsel van volkshuisvesting gaat compleet op de schop, verwacht directeur Lex de Boer van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). “We staan voor grote veranderingen. Niets zal hetzelfde blijven.”Het volkshuisvestingsbeleid moet aan de slag met de verschillende markten die zich in Nederland naast elkaar hebben ontwikkeld, stelt SEV-directeur Lex de Boer.

Over de woningmarkt gesproken, bestaat die in Nederland wel? Geen echt vrije, weet hij. “Een volledig vrije markt zoals voor tandpasta zal het ook nooit worden.” Reden is dat de basis van het product, grond, maar beperkt beschikbaar is en je woningen niet kunt verplaatsen.
“We moeten wel kijken of er minimaal toch een vorm van herstel mogelijk is van de relatie tussen prijs en kwaliteit.” Wie bij verschillende mensen achter de voordeur kijkt en vervolgens in de bankafschriften, weet dat die relatie flink zoek is.
Oorzaken zijn volgens hem een falende markt, gekoppeld aan een generiek beleid voor heel Nederland dat is gericht op het bereiken van achterhaalde volkshuisvestingsdoelen.
“De ontwikkelingen kunnen bijvoorbeeld niet zonder gevolgen blijven voor het functioneren van de corporaties.” De aanpak van de Vogelaarwijken is momenteel een belangrijke taak waarvoor ze staan. “Maar de oplossing daar is niet iedereen een groot huis geven. De relatie tussen prijs en kwaliteit is vrijwel weg in de sociale huur. Dat je met minder inkomen minder spullen kunt kopen, vindt iedereen vanzelfsprekend. De acceptatie moet terugkomen dat je dan ook minder kunt huren.”
In de koopsector blijkt de balans op een andere manier ook zoek. Het geluk van de één blijkt vaak de pech van de ander. “Hoe het eruit ziet, is voor een groot deel generatiegebonden.” Kopers hebben gemiddeld meer te besteden en beschikken over een groter eigen vermogen dan huurders. “Zeker. Maar dat geldt vooral voor degenen die vroeger hebben gekocht. Wie in de jaren zeventig de markt betrad, heeft nu heel lage lasten en profiteert bovendien van de enorme waardestijging.”

Onrealistisch

Onwaarschijnlijk is dat die geschiedenis zich de komende tijd herhaalt, denkt de SEV-directeur. “Veel starters ontlenen aan het beeld van hun voorgangers nog een onrealistisch verwachtingspatroon.” Vraagondersteuning in de bestaande voorraad, door bijvoorbeeld starterssubsidies, voedt die verwachting nog extra. Maar als je de vraag stimuleert zonder meer te bouwen, is het effect op termijn averechts omdat hierdoor de prijzen nog verder stijgen.
Ondertussen komt beperking of afschaffing van de hypotheekrente aan de orde. Het zou een belangrijke pijler wegslaan onder het huidige prijspeil. “De regering heeft gezegd: we gaan het er niet over hebben. Dat is niet erg, want daardoor ligt de kwestie nu bij relatief apolitieke organisaties als de SER en de SEV. Dat komt de kwaliteit van de discussie ten goede. Belangrijk, want er zijn grote belangen in het geding.”
Veel mensen die op de top van de markt hebben gekocht en daardoor met hoge hypotheken zitten, verkeren toch al in de gevarenzone, zo ziet hij. Zeker in gebieden met een ontspannen woningmarkt.
“Het huidige stelstel is gegroeid in de wederopbouwperiode en is volledig ingericht op de schaarstevraag. Maar er zijn markten die krimpen, zoals in Parkstad Limburg en Oost-Groningen. Daarnaast zijn er die een evenwicht hebben bereikt, zoals in Noord-Brabant en Rotterdam. In de vierhoek Haarlem-Amsterdam-Utrecht-Leiden blijft voorlopig wel een structurele druk bestaan aan de vraagzijde. De markt vrij laten, zou ertoe leiden dat huren in Amsterdam onbetaalbaar wordt, terwijl corporaties in Limburg failliet gaan.”
Opvallend is dat corporaties in de krimpregio’s nu de dans ontspringen. “De huren van de nieuwe corporatiewoningen worden er royaal volgens het landelijke puntenstelsel berekend en blijven tegelijk betaalbaar door de huurtoeslag. Kopers zien intussen de waarde van hun bezit dalen.”
In Amsterdam ziet hij het tegenovergestelde. “Dat daar zoveel woningen staan met zo’n lage prijs, is raar”, zegt hij over het grote deel van de voorraad dat onder de sociale huur valt. “De corporaties zullen het prijsmechanisme wat meer moeten toepassen.” Niet zozeer voor de allerarmsten, meent hij, maar wel voor een veel grotere doelgroep die op de Amsterdamse koopmarkt door de hoge prijzen niet terecht kan. “Categorieën als onderwijzers en politieagenten moeten het dan doen met een huurappartement van 50 vierkante meter. Je krijgt er Amsterdam voor terug, moet je maar denken.”
Pijn in de portemonnee verzachtende regelingen blijken vaak voorbehouden aan de allerlaagste inkomens. De armoedeval die het gevolg is bij een stijging van het inkomen, vormt een rem op de motivatie om bijvoorbeeld een (betere) baan te zoeken.
Een van de experimenten die de SEV ondersteunt, speelt zich ook in deze sfeer af. Het is een eerste stap op weg naar marktwerking in de sociale huur. In Assen, Steenwijkerland en Hoogeveen begint het dit najaar, onder het motto ‘Huren op maat’. Zo gauw iemands inkomen stijgt, gaat ook de huur omhoog. Met de huurtoeslag gebeurt dat eveneens. “In dit experiment gaat het nog een stapje verder.”
De politiek heeft wat hem betreft de taak het hele stelsel van regelingen voor verschillende groepen tegen het licht te houden, van huursubsidie, huurbescherming en puntensysteem tot hypotheekrenteaftrek. Belangrijk vindt hij verder dat sneller kan worden gereageerd op vraagontwikkelingen. “Willen we bijvoorbeeld dat de voorbereiding van binnenstedelijke projecten tien jaar in beslag neemt?”
De ultieme oplossing voor alle kwalen lijkt nergens in beeld. “Daarvoor zijn briljante geesten nodig en die zijn zoals je weet zeldzaam. Het is een kwestie van blijven nadenken en experimenteren. De SEV is er om beweging te veroorzaken.” n

Reageer op dit artikel