nieuws

Alliantiecontract meest geschikt voor hoogbouw

bouwbreed

Uit een afstudeeronderzoek van de Technische Universiteit Delft blijkt dat bepaalde specifieke kenmerken ertoe leiden dat het gebruik van een bouwteam sterk aan te bevelen is bij hoogbouwprojecten. Het gebruik van een projectalliantie zou echter nog meer voordelen bieden.

De hoeveelheid gebouwen hoger dan zeventig meter is de afgelopen jaren explosief toegenomen. Uit verschillende onderzoeken blijkt echter dat er maar weinig eenduidigheid bestaat over de bouwcontracten die het meest geschikt zouden zijn voor deze unieke vorm van bouwen.
Vanuit de afdeling real estate 0x26 housing van de faculteit bouwkunde van de TU Delft heeft een afstudeeronderzoek plaatsgevonden naar de invloed van hoogbouw op de contractvorming bij bouwprojecten. In samenwerking met de Rijswijkse aannemer Boele 0x26 van Eesteren is het bouwproces van drie recentelijk opgeleverde hoogbouwprojecten onderzocht. In een dertigtal interviews kwam naar voren welke specifieke aandachtspunten het hoogbouwproces kenmerken en op welke manier hier tijdens de contractvormingsfase rekening mee kan worden gehouden.
Een van de belangrijkste conclusies was dat het gebruik van bouwteam bij hoogbouw voor alle partijen de voorkeur heeft. Dit wordt verklaard aan de hand van een aantal kenmerken. Het integraal ontwerpen van gebouwen wordt steeds vaker toegepast. Bij hoogbouw lijkt het samenspel tussen verschillende disciplines echter belangrijker dan bij welke vorm van bouwen ook. Architect, constructeur en installatieadviseur zouden werkelijk moeten functioneren als een drie-eenheid. Vooral in de onderste lagen komen de grootste hoeveelheden installaties en constructieve elementen samen, waardoor het wenselijk is dat de adviseurs op een vroegtijdig moment overeenstemming bereiken over dimensies, afmetingen en minimale eisen. Hierdoor kunnen aanpassingen op een kritiek moment in het proces worden voorkomen. Ook zijn adviseurs binnen een bouwteam sneller geneigd advies te geven dat hun vakgebied overschrijdt, over bijvoorbeeld het omgaan met de publieke factor.

Vroegtijdig overleg

Daarnaast gaven niet alleen de aannemer, maar ook installatieadviseurs, constructeurs, opdrachtgevers én architecten aan dat bij hoogbouwprojecten vroegtijdig overleg met de aannemer gewenst is. Als redenen hiervoor werden onder andere de uitvoeringsmethode en de uitvoeringslogistiek genoemd.
De uitvoeringslogistiek bij hoogbouwprojecten heeft snel een bepalende invloed op het ontwerp. Onder andere het liftgebruik tijdens de uitvoering en het aanpassen van de gevel naar aanleiding van logistieke organisatie, leiden ertoe dat de inbreng van de aannemer tijdens de ontwerpfase belangrijk is.
De belangrijkste reden is echter dat een weloverwogen keuze voor een uitvoeringsmethode - prefab of in het werk gestort - bij hoogbouw snel veel voordelen op kan leveren. Vaak wordt deze keuze op een te laat moment in het proces gemaakt. Het is bij hoogbouwprojecten daarom wenselijk op een vroeg moment een adviseur op het gebied van de uitvoeringsmethode in te schakelen, een rol die in het algemeen door de hoofdaannemer vervuld wordt.
Bij een geïntegreerd contract wordt de kennis van de aannemer ook op een vroeg moment benut, maar ligt een groot deel van de ontwerpbeslissingen bij de opdrachtnemer.
Architectuurcritici zijn het er over eens dat ruimtelijk-visuele kwaliteit bij hoogbouwprojecten altijd een belangrijke rol zou moeten spelen. Ook tijdens de gevoerde interviews kwam naar voren dat de architect een belangrijke rol speelt bij hoogbouw. Een opdrachtgever zal daardoor geneigd zijn een grote mate van invloed te willen uitoefenen bij ontwerpbeslissingen.
Vooral deze vroegtijdige inbreng van de aannemer in combinatie met de mate van invloed van de opdrachtgever leiden ertoe dat het gebruik van bouwteam bij hoogbouwprojecten de voorkeur heeft. Het nadeel van bouwteam is echter de strikte en traditionele scheiding tussen de ontwerp- en uitvoeringsfase. Dit zorgt ervoor dat de verschillende belangen van de partijen tijdens de ontwerpfase losgekoppeld zijn van de belangen tijdens de uitvoeringsfase.
Uit de interviews blijkt dat hoogbouw er juist maximaal bij gebaat is als de scheiding tussen de ontwerp- en uitvoeringsfase minimaal is. Bij praktisch alle respondenten heerst grote consensus over het belang van voortgang bij hoogbouwprojecten. Op het moment dat ergens een kleine ‘kink in de kabel’ ontstaat, kan dit gelijk grote gevolgen hebben voor de volledige projectplanning. Volgens de respondenten komt dit door de ‘bottleneck-werking’ van hoogbouw. Relatief kleine en veelvoorkomende verstoringen kunnen bij hoogbouw snel leiden tot grote vertragingen.

Dwarsverbanden

De belangrijkste aanbeveling is dan ook de vroegtijdige onderkenning van de ketenafhankelijkheden en dwarsverbanden tussen de deeltrajecten bij alle partijen.
Om dit te kunnen realiseren, zou het ontwerp voor de start bouw zo volledig mogelijk uitgekristalliseerd moeten zijn. Maximale integratie van ontwerp en uitvoering is hiertoe een belangrijke voorwaarde.
Toch is bijvoorbeeld een d0x26b-contract bij hoogbouw minder interessant. De doorlooptijd bij hoogbouw bedraagt gemiddeld tweeënhalf jaar en de markt kent een onvoorspelbaar karakter. De hoogbouwopdrachtgever zal daarom de ruimte willen houden om tijdens de uitvoering programma- en bestekswijzigingen door te kunnen voeren.
Een nieuwe contractvorm is de projectalliantie. Deze vorm van samenwerken houdt voornamelijk in dat de opdrachtgever en de aannemer een samenwerking aangaan, waarbij alle winst en verlies naar rato worden verdeeld. Ondanks dat dit een nieuwe contractvorm is en een volledig andere manier van denken inhoudt, zou hoogbouw bijzonder gebaat zijn bij deze vorm van samenwerken. De directe koppeling van de ontwerp- en uitvoeringsfase, de invloed van de opdrachtgever tijdens de uitvoering, het minimaliseren van verstoringen door het verhogen van het projectprioriteit en de hiervoor genoemde voordelen die een bouwteam tijdens de ontwerpfase biedt, zijn aspecten die ertoe leiden dat een projectalliantie voor hoogbouwprojecten de absolute voorkeur verdient.

Reageer op dit artikel