nieuws

Corporatie moet eerst luisteren naar markt

bouwbreed

Corporaties zijn in een onderzoek gevraagd welke voornemens zij hebben als het gaat om de woningproductie in de komende paar jaar en welke risico’s zij zien bij het behalen van die voornemens. Atti Poelstra en Reinier van der Kuij presenteren de conclusie van de resultaten van dit onderzoek.

Corporaties zijn in een onderzoek gevraagd welke voornemens zij hebben als het gaat om de woningproductie in de komende paar jaar en welke risico’s zij zien bij het behalen van die voornemens. Atti Poelstra en Reinier van der Kuij presenteren de conclusie van de resultaten van dit onderzoek.

Gevraagd naar de risico’s die corporaties zien, komen de volgende aspecten het sterkst naar voren: De (samenwerking met) gemeente, zowel politiek als ambtelijk; Marktomstandigheden en concurrentie: Krimpende woningmarkten, vermindering van afzetmogelijkheden en toenemende concurrentie; Onvoldoende personeel met de juiste competenties op het gebied van projectontwikkeling vanuit woningcorporaties; De kwaliteit van de organisatie en de inrichting van processen en besluitvorming intern bij corporaties.
Er is – gelukkig – ook een aantal corporaties dat bouwt wat het moet of wil bouwen. De belangrijkste succesfactoren die daarbij genoemd worden zijn: een gemeente waarmee goede afspraken te maken zijn, een woningmarkt waar alles te verkopen/verhuren is en een eigen strategie die tijdig heeft ingespeeld op verwachte ontwikkelingen op de woningmarkt. Helaas is er veel vaker sprake van faalfactoren.

Prestatie

Op de vragen over aanwezige risico’s konden de corporaties vlot antwoorden. Als vervolgens gevraagd wordt wat ze gaan doen om de beloofde bouwproductie met zekerheid te kunnen realiseren wordt het vaak twijfelender. Het lijkt soms alsof de respondenten de risico’s als onafwendbaar beschouwen, of zich verschuilen achter situaties waarop zij geen invloed hebben (zoals het gemeentelijk apparaat of de markt).
Als het gaat om de risico’s op het gebied van personeel en interne organisatie werd enkele malen als oplossing samenwerking met andere partijen genoemd of uitbreiding van de eigen organisatie. Ook aanpassen van de huidige organisatie werd genoemd, maar wat er dan precies moet gebeuren werd niet duidelijk. Sturing op afspraken met de gemeente wordt ook veelvuldig genoemd, met een sterke nadruk dat gemeentes hier ook een prestatie moet leveren.
Door de lange doorlooptijd van projecten en het soms moeizame proces om tot afspraken met de gemeente te komen, is het lastig flexibel te opereren als de marktomstandigheden wijzigen. De afgelopen jaren is er weinig productie geweest, de laatste jaren trekt dit aan. Er wordt nu dan wel meer gebouwd, maar met het risico dat tegelijk veel te veel van dezelfde soort woningen op de markt komt. De vraag komt dan op: voor wie bouwen we eigenlijk? Meerdere corporaties twijfelen dus ook of ze wel 160.000 woningen willen bouwen in 4 jaar. De manier waarop de markt zich op dit moment ontwikkelt in vergelijking tot de huidige projectenportefeuille geeft geen rooskleurig beeld.
Hoge grondkosten door gemeenten en stijgende bouwkosten leiden er toe dat alleen (dure) appartementen haalbaar worden in hoge verdichtingen. Deze markt is echter op veel plaatsen verzadigd. In combinatie met plafonds voor verkoopprijzen dreigen corporaties zelfs verliezen te leiden op het bouwen van koopwoningen. Wat blijft er dan over van kwalitatieve, maatschappelijke toevoegingen? En dan rest er nog de vergelijking met de vorige perioden van overheidsgedreven sturen op bouwproductie.

Professioneel

De problemen van na-oorlogse woonwijken (toonbeeld van bouwdruk in plaats van kwaliteit) zijn algemeen bekend. De eerste signalen van opkomende problemen in de 70-jaren groeikernen en de VINEX-wijken uit begin jaren ’90 zijn ook bekend. Waar blijft de doelstelling om kwalitatief hoogwaardig te bouwen, voor een markt die daarom vraagt, als corporaties nu vrijwillig zichzelf opleggen dat zij vooral productie willen halen om de overheid te behagen? Duidelijk is dat corporaties veel ambities hebben om te bouwen, maar dat er nog veel gebeuren moet als het gaat om het realiseren daarvan. Op basis van dit verkennend onderzoek kunnen wij niet anders dan concluderen dat het een waar wonder is als de gezamenlijke corporaties hun belofte aan de samenleving waarmaken: 160.000 woningen die ook nog zorgen voor een kwalitatief hoogwaardige woning en woonomgeving voor een realistische prijs. Moeten corporaties niet gaan luisteren naar de wens van de (toekomstige) huurders en bewoners van de wijk in plaats van naar getallen om de overheid te plezieren? Ontwikkelaars doen dit immers al jaren. 160.000 woningen is een mooi getal, maar zoals anderen eerder hebben opgemerkt: “In gelul en statistiek kun je niet wonen”. Als corporaties hun taak professioneel oppakken luisteren ze eerst naar de markt en bouwen dan waar behoefte (aan) is.
Atti Poelstra en ir. Reinier van der Kuij zijn beiden werkzaam bij Atrivé, adviseur bouw- en vastgoedmanagement, Houten
r.vander.kuij@atrive.nl
www.atrive.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels