nieuws

Verrommeling heeft structurele oorzaken

bouwbreed

Minister Cramer van VROM kan veel doen aan verrommeling. Maar volgens Peter van Geffen, Frits op de Haar en Jaap Modder ligt de sleutel bij de gemeenten zelf. Organiseer daar structurele condities voor kwaliteit, werk samen op regionale schaal en realiseer vooral een culturele omslag.

Verrommeling van bedrijventerreinen is een thema waar de spanning tussen burger en overheid de laatste tijd hoog is opgelopen. Een paar jaar geleden waren het alleen architecten en stedenbouwers die zich druk maakten over de kwaliteit van bedrijventerreinen. Dat is veranderd, inmiddels is het ook een doorn in het oog in brede kringen van de samenleving. Treinreizigers, automobilisten, fietsers en wandelaars ergeren zich dood aan al die chaotische lelijkheid. Zelfs de bouwers van de lelijke dozen schamen zich er voor. Het vreemde is dat al deze irritatie niet al teveel indruk maakt op het openbaar bestuur.
Gelukkig hangt er verandering in de lucht. We lijken aan de vooravond te staan van een andere houding bij de overheid. Minister Cramer zet de toon. Herstructurering van oudere bedrijventerreinen staat op haar agenda en in de recent gepubliceerde prioriteiten van de minister lijkt zij zich de verrommeling van de ruimte aan te trekken. Vraag is nu of we in staat zijn een adequate receptuur te ontwikkelen om de verrommeling te lijf te gaan. In ieder geval ontbreekt het bij de hele discussie over verrommeling aan een behoorlijke analyse van de oorzaken. Neem bedrijventerreinen. Waarom gaat het, bijna structureel, fout?

Veroudering

De omlooptijd van gemeentelijke grondexploitaties is vaak veel te kort. Daardoor is er een grote druk op snelle uitgifte en weinig gevoel voor kwaliteit. Afstemming op regionaal niveau schiet nogal eens tekort. Gevolg: overaanbod, lagere prijzen en idem kwaliteit. Na uitgifte van de grond voor bedrijven is er veelal geen zorg voor het beheer. Gevolg: snelle veroudering.
Het moet gezegd, eerlijk is eerlijk, waar marktpartijen bedrijventereinnen ontwikkelen, doen ze dat soms beter dan overheden. Verrommeling van het werklandschap van Nederland heeft structurele oorzaken. Alleen als daar iets aan gedaan wordt is verbetering in zicht. Anders blijft het alleen bij permanente verontwaardiging en goede voornemens.

Opschaling

Wat moet er gebeuren op weg naar fraaiere werkomgevingen? Het belangrijkste is een cultuuromslag in gemeentelijke kring. Gemeenten moeten meer tijd en aandacht in bedrijventerreinen stoppen. Nu is de buitenkant van de bebouwde kom te weinig een issue. Er moet meer ‘liefde’ voor dit onderwerp komen. De samenleving kan een handje helpen. Burgers moeten naar de raadstribune om dit onderwerp te agenderen. Regionale architectuurcentra en welstandsorganisaties zouden ook een rol in kunnen spelen.
Een structurele voorwaarde voor meer kwaliteit is het verlengen van de grondexploitatietermijn. Als je die met 50 procent verhoogt dan kan dat ook de zorgvuldigheid bij de gronduitgifte met hetzelfde percentage vergroten. De rentetikker hijgt dan minder in de nek van de gemeente en het vasthouden aan kwaliteitseisen is makkelijker te realiseren.
Een volgende structurele oplossing is opschaling. Regionaliseer het beleid rond bedrijventerreinen daadwerkelijk. Nu ontbreekt de regionale component veelal. Echt regionaal beleid voorkomt overproductie, realiseert betere voorwaarden voor segmentering, een professioneler beheer en is een instrument in het tegengaan van veroudering. Regio’s kunnen zichzelf een betere planning opleggen en ook de uitgifte kan dan veel beter. Dat wil zeggen meer samenhang tussen de ontwikkeling van nieuwe terreinen en de teloorgang van oude terreinen. Het voertuig voor deze kwaliteits- en professionaliseringsslag is een regionaal ontwikkelingsbedrijf. Het rijk zou de vorming van dit type bedrijven sterk moeten stimuleren. En dan de marktpartijen. Bedrijventerreinen zijn onontgonnen gebied voor de markt want de overheid doet het zelf. Het is goed om te bedenken dat de vastgoedmarkt voor bedrijventerreinen de enige markt is waarbij de prijzen dalen. Dat moet toch echt anders kunnen. Marktpartijen moeten bekender worden met oude en nieuwe bedrijventerreinen en er echt voor gaan. Meer investeringen van vastgoedbeleggers betekent automatisch meer focus op kwaliteitsontwikkeling en waardebehoud op langere termijn.

Verdienstelijk

Wat kan de minister? Na de nota Ruimte met het adagium ruimte voor alles en iedereen heeft Cramer de kans dat weer een beetje terug te draaien. Stel duidelijke kaders en ontwikkel nieuwe spelregels. Het rijk doet er nu feitelijk niets aan.
Over de kwaliteit van bedrijventerreinen wordt wel gepraat op rijksniveau maar daar blijft het bij. De nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening biedt goede mogelijkheden om ook op dit terrein kwaliteitsniveaus te definiëren. Geen kilometerslange corridors van lelijke dozen langs de snelweg en behoud van open landschappen is het devies. Daarbij kan de minister zich verdienstelijk maken door samenwerkende gemeenten, regio’s, te stimuleren in de hierboven geschetste richting.
Kortom, de genoemde culturele omslag lijkt ons een dankbare opgave. Niet in de laatste plaats voor al die mensen die al hun werkdagen doorbrengen op bedrijventerreinen.
Peter van Geffen, Stec Groep, Frits op de Haar, Arcadis en Jaap Modder, Stadsregio Arnhem Nijmegen
f.h.haar@arcadis.nl
De drie partijen organiseerden op 10 april het congres in Den Bosch over bedrijventerreinen: ‘Lelijke dozen of prachtige werklocaties’.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels