nieuws

Leegstand kantoorgebouwen vooral structureel

bouwbreed

Transformatie van kantoorgebouwen is ‘hot’. Zo is er net een uitgebreid boek over dit onderwerp verschenen, is er gisteren in Utrecht een congres aan deze materie gewijd en gaat het laatste studenten praktijk magazine ‘BOSS’ nader in – weliswaar toegespitst op kerken – op dit actuele onderwerp.

Transformatie van kantoorgebouwen is ‘hot’. Zo is er net een uitgebreid boek over dit onderwerp verschenen, is er gisteren in Utrecht een congres aan deze materie gewijd en gaat het laatste studenten praktijk magazine ‘BOSS’ nader in – weliswaar toegespitst op kerken – op dit actuele onderwerp.
Het 480 pagina’s tellende boek ‘Transformatie van kantoorgebouwen’, belicht vrijwel alle aspecten die om de hoek komen kijken bij het herbestemmen van bestaande (kantoor)gebouwen. Het boek dat overigens zeer functionele illustraties bevat, behandelt op overzichtelijke wijze de vier onderdelen projecten, thema’s, actoren en instrumenten. In het vijfde deel is documentatie van vijftien transformatieprojecten opgenomen.

Ontspannen

De lezer krijgt in dit boek een totaalbeeld voorgeschoteld van de uiteenlopende aspecten van transformatie. Om te beginnen is daar het aspect markt: hoe groot is de leegstand? Hoe algemeen en gedifferentieerd is de leegstand naar regio, stad of marktsegment? En wat zijn de verwachtingen voor de toekomst?
Om een beeld te geven van de omvang van het probleem: Hilde Remoy maakt melding in haar hoofdstuk van het feit dat maar liefst 1 miljoen vierkante meter in gebouwen jonger dan drie jaar leeg staat. Dat is overigens een verbetering, want eind 2005 bedroeg dat cijfer een half miljoen meer. Problematisch is dat een groot deel van de leegstand structureel is: dezelfde vierkante meters staan over een periode van meer dan drie jaar leeg.
Het is duidelijk dat het transformeren van kantoorgebouwen tot woningen een zinnige bijdrage kan leveren aan het ‘ontspannen’ van de woningmarkt en dat er dus een markt is voor transformatie.
De technische kant van het transformeren is natuurlijk ook van groot belang. Want wat zijn de mogelijkheden van een gebouw? Hoe zit het met de draagstructuur van het gebouw, met de gevel, het dak en de fundering? En wat kan behouden blijven en wat moet verdwijnen? In een aantal hoofdstukken geven de auteurs inzicht in hoe structureel om te gaan met deze vragen, zodat na lezing van hiervan een handvat geboden is waarmee men niet bij ieder nieuw project het wiel hoeft uit te vinden.

Financiering

Een belangrijke voorvraag bij transformatie betreft de financiering. Wat zijn de kosten en baten van transformatie: op zichzelf en in vergelijking met renovatie en hergebruik of sloop en nieuwbouw? Wat levert het gebouw op na de transformatie, dus hoeveel rendement is er te halen? Sander Gelinck gaat achtereenvolgens op deze vragen in en spreekt van zogeheten financiële engineering. En dit brengt de lezer naar het hoofdstuk over de fiscale en de juridische aspecten, van de hand van Fred Hobma en Marielle van den Weijenberg. Zij pakken het mijns inziens opvallend positief aan: het gaat nu eens niet over de juridische haken en ogen, maar over de juridische mogelijkheden. Volgens hen zijn die er namelijk in overvloed, zo schrijven zij. De bouwregelgeving en de fiscale wetgeving bieden vele mogelijkheden om te komen tot besparingen, waardoor het aantrekkelijker wordt dit traject in te gaan.
Theo van der Voordt meldt dat het boek bedoeld is voor een zeer breed publiek. Zo valt te denken aan eigenaren van leegstaande gebouwen, beleggers, ontwikkelaars, corporaties, ontwerpers, adviseurs en (toekomstige) gebruikers. Maar zeker ook het onderwijs kan er zijn voordeel mee doen.

Inzichten

Tot slot vraag ik afzonderlijk aandacht voor het BOSS magazine, dat wordt uitgegeven door studenten van de Afdeling ‘Real Estate and Housing’ van de Faculteit Bouwkunde van de Delftse universiteit. Het laatste nummer van dit drie maal per jaar verschijnende tijdschrift is gewijd aan ‘Geloof & Vastgoed’. Het belang van dit nummer is echter veel groter dan men aan de hand van de titel zou denken. De doelgroep hiervoor omschreven voor het besproken boek ‘Transformatie van kantoorgebouwen’, zou ook dit nummer moeten lezen. Ik wijs op een reden: de inzichten die geboden worden zijn eveneens van groot belang voor andere bijzondere gebouwen waarvoor een nieuwe bestemming gezocht moet worden. En ons land kent veel van die gebouwen die het bewaren waard zijn.
Prof. mr. dr. M.A.B. Chao-Duivis
Directeur van het Instituut voor Bouwrecht en hoogleraar Bouwrecht aan de TU Delft.
Voor info: www.woneninkantoren.nl en ten bewijze van de ‘hotheid’ van het onderwerp: ook de TU bereidt een website voor.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels