nieuws

Arbitrageloket woningbouw wederom onder de loep

bouwbreed

De invoering van het loket voor alle geschillen, die rijzen naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst, maakt het voor de koper van een nieuwbouwwoning, gebouwd onder GIW garantie, die een geschil heeft met de ondernemer/verkoper veel eenvoudiger. Ongeacht de grondslag van zijn vordering (de koop-/aannemingsovereenkomst of de Garantie-en waarborgregeling) kan hij in een procedure terecht bij het Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG). Hoe het Instituut werkt en hoe de geschillenregeling er uit ziet, komen in dit artikel aan de orde.

Voor alle duidelijkheid: niet alleen de koper kan bij het AIG terecht met een klacht. Het AIG neemt ook klachten in behandeling van ondernemers/verkopers, als het maar gaat om een geschil voortvloeiend uit de koop-/aannemingsovereenkomst of de Garantie- en waarborgregeling. Het is natuurlijk mooi als partijen zelf hun geschil weten op te lossen en niet bij het AIG hoeven te komen. Lukt dat niet, dan kan de bij het GIW Aangesloten Organisatie (er zijn er 3) waar de ondernemer lid van is, bemiddelen. Er wordt dan een inspecteur gestuurd, die het probleem beoordeelt. Vervolgens komt hij met een voorstel dat al dan niet door partijen wordt aanvaard. Vaak hoort men zeggen dat dit de GIW bemiddeling is, maar dat is niet juist.

Rapport

De GIW bemiddeling komt pas in beeld wanneer ook met behulp van de ‘AO-inspecteur’ partijen niet tot elkaar komen. Als dat zich voordoet, zal een van hen zich dienen te wenden tot ofwel de rechter of het AIG. Overeenkomstig de nieuwste inzichten onder de juristen en ook onder invloed van Europese ontwikkelingen bepaalt de regeling namelijk dat bewust gekozen moet worden voor arbitrage. Dat houdt dus in dat – anders dan onder het oude systeem op grond waarvan men altijd naar arbitrage moest, omdat dat nu eenmaal in de algemene voorwaarden stond – men tegenwoordig dient te kiezen tussen arbitrage of de overheidsrechter. Stel dat de bouwondernemer een geschil aanhangig wil maken, dan moet hij aan de koper/garantiegerechtigde vragen door wie deze het geschil wil laten beslechten. Dus het is bij het nieuwe koop-/aannemingsrecht afgelopen met de praktijk die ertoe leidde dat men zonder echte keus (want is instemmen met algemene voorwaarden waarover niet te onderhandelen valt, wel instemmen?) van de rechter werd ‘afgetrokken’ die de wet de burger toekent. De regeling van de adviseurs (DNR 2005) ging het AIG hierin voor, maar daar kiezen contractanten voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst voor arbitrage en onder het AIG doet men dat ter gelegenheid van het rijzen van het geschil.
De procedure is in het begin een administratieve. De eiser dient zijn vordering in; de wederpartij mag daarop reageren en eventueel een tegenvordering (vordering in reconventie) instellen, waarop de eiser in conventie dan nog mag reageren. Er kan nog een tweede ronde volgen. Na de administratieve fase kan een technisch inspecteur benoemd worden. Dit geschiedt door de directeur van het AIG. De inspecteur bekijkt het probleem in het bijzijn van beide partijen (althans zij worden daartoe uitgenodigd). De inspecteur brengt een rapport uit, waarop partijen wederom uitgenodigd kunnen worden te reageren. De ervaring leert dat ook deze inspecteur veel geschillen ‘wegbemiddelt’. Het is deze inspecteur die dus de GIW inspecteur is in tegenstelling tot die van de AO’s. Na deze ronde wordt het scheidsgerecht benoemd door de directeur. Het scheidsgerecht bestaat meestal uit een persoon en soms uit drie; altijd wordt het scheidsgerecht bijgestaan door een jurist die als secretaris fungeert. Dat de directeur van het AIG de arbiter(s) benoemt alsmede de deskundige is een unicum in de arbitrale regels, normaliter gebeurt de benoeming van een arbiter door de voorzitter van het arbitrale college en de benoeming van de deskundige door het scheidsgerecht dat hij zal gaan bijstaan. Waarom de regeling zou luidt, is niet bekend. Na de benoeming van het scheidsgerecht laten arbiter en partijen zich uit over de wenselijkheid van een mondelinge behandeling. De verwachting is dat net als onder de GIW praktijk beide partijen het vaak eens zijn met het rapport en de conclusies en dat af zullen zien van een mondelinge behandeling. Zodra echter een van partijen een zitting wenst of de arbiter acht dit wenselijk, dan wordt deze gepland. Het staat partijen vrij om wel of niet te komen. De mondelinge behandeling is vrij informeel, het gaat immers om consumentenrechtspraak en consumenten moeten zoveel mogelijk in de gelegenheid gesteld worden zelf het woord te voeren.
Uiteraard mag een partij zich altijd voorzien van rechtsbijstand. Dat de behandeling informeel is, wil natuuurlijk niet zeggen dat de beginselen van het arbitrageprocesrecht niet in acht genomen worden. Zou dat namelijk niet het geval zijn, dan is het arbitrale vonnis vernietigbaar. Na de zitting volgt het vonnis dat meestal een eindvonnis is houdende een veroordeling van de ondernemer om het gebouwde in orde te maken dan wel een niet-ontvankelijkverklaring van de vordering van de eiser. Er kan ook een tussenvonnis komen; dat is nodig als er bijvoorbeeld nog meer informatie nodig is en de inspecteur nog een extra rapport bijvoorbeeld moet uitbrengen.
Welke vorderingen kan men instellen? Herstel van het gebrek is de meest voorkomende vordering in dit soort zaken. Aan het vonnis waarin zo’n vordering wordt toegewezen wordt ook een termijn gebonden binnen welke de ondernemer het herstel moet hebben verricht. Die termijn is afhankelijk van het seizoen waarin het vonnis wordt uitgesproken en van de werkzaamheden die verricht moeten worden.

Gevolgschade

In plaats van een vordering tot herstel kan een vordering tot vervangende schadevergoeding ingesteld worden. Dat geschiedt meestal in een van de volgende gevallen: het vertrouwen is weg dat de ondernemer nog goed herstel zal plegen, of herstel is niet meer mogelijk. Dit moet wel gevorderd worden door partijen; de arbiter mag zonder die vordering niet hiertoe besluiten.
In plaats van herstel komt dan een door de arbiter te bepalen hoeveelheid geld. Aanvullende schadevergoeding kan ook gevorderd worden. Het gaat daarbij vaak om gevolgschade. Het voorbeeld dat de toelichtende brochure van het AIG geeft, is dat van het lekkende dak, waarvoor een herstelvordering zal worden ingesteld, en de parketvloer die beschadigd is door de lekkage en waarvoor vervangende schadevergoeding gevorderd kan worden, waarmee de gedupeerde zelf een nieuwe vloer kan aanschaffen. Wil een klagende partij zekerheid dat de veroordeelde partij het herstel uitvoert, waartoe zij veroordeeld is, dan zal een dwangsom gevorderd moeten worden naast de herstelvordering. Laat de veroordeelde na gehoor te geven aan het vonnis, dan verbeurt hij bijvoorbeeld een dwangsom van € 1000 per dag voor iedere dag dat hij in nalatig is. De dwangsom is géén schadevergoeding. De dwangsom moet gevraagd worden; het staat een arbiter niet vrij om daartoe op eigen houtje te besluiten. Ook kan een dwangsomveroordeling alleen maar gevraagd worden in combinatie met de veroordeling tot herstel en niet in combinatie met de vordering tot schadevergoeding.
De dwangsom mogelijkheid is niet expliciet opgenomen op het model verzoek om arbitrage dat in de, bijzonder informatieve, brochure is opgenomen. Wel is daartoe gelegenheid opengelaten op het Model en in de toelichting op het Model wordt uitdrukkelijk op deze mogelijkheid gewezen.
Tot slot kan een verklaring voor recht gevraagd worden. Dit doet zich voor wanneer de koper van het AIG een oordeel wil of herstel goed gepleegd is.
Prof.mr.dr. M.A.B. Chao-Duivis is
directeur van het Instituut voor Bouwrecht, Den Haag en hoogleraar bouwrecht TU Delft.
Het derde en laatste artikel over dit onderwerp gaat over de verschillende procedures die het AIG kent. Het eerste artikel Ärbitrageloket onder de lope is op 13 maart 2007 (nummer 50) geplaatst. 17 April organiseert het Instituut voor Bouwrecht een cursus procederen in bouwconsumentenzaken in Eindhoven (www.ibr.nl en www.arbitrageinstituut.nl).

Bijstandsrol

Waarom zou de consument nu toch kiezen voor arbitrage boven de overheidsrechter? Hét voordeel van arbitrage is dat de zaak beslecht wordt door een ter zake kundige. Want: óf de arbiter is zelf deskundig en hoeft wellicht geen bijstand van een technisch inspecteur óf de arbiter is zelf technisch niet deskundig, maar wordt dan bijgestaan door de technisch inspecteur. De mogelijkheid van inschakeling van een technisch inspecteur is er altijd ook bij de technisch deskundige arbiters. Met deze deskundigheid bij arbiter is het mogelijk dat snel een inhoudelijk oordeel gegeven kan worden, waar men praktisch ook wat mee kan. De inspecteurs zijn in dienst van het GIW en volledig beschikbaar voor deze technische bijstandrol. AIG (en GIW) arbiters beschikken zo over een deskundigenapparaat, terwijl de overheidsrechter steeds voor iedere technische zaak een deskundige zal moeten aantrekken.Wordt een zaak aanhangig gemaakt bij het AIG dan is de eerste vraag die beantwoord dient te worden: wordt het geschil grotendeels beheerst door de koop-/aannemingsovereenkomst of door de Garantie- en waarborgregeling? Afhankelijk van het antwoord op die vraag worden er arbiters benoemd afkomstig van de Raad van Arbitrage dan wel van het Arbitrale College van het GIW. Maar altijd wordt het geschil behandeld door het Geschillenreglement van het AIG.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels