nieuws

Woningbouw onder hoge druk

bouwbreed

Er is minder aandacht voor de aanbodkant, de woningbouwproductie. Eén van de voorstellen die de VROM-raad doet om die woningbouwproductie te verhogen is het reserveren van meer locaties. De raad is hier niet de enige in. Het lijkt een algemene en vrij natuurlijke reflex: wil je meer bouwen, dan heb je meer locaties nodig. Maar is dat terecht? De rijksoverheid heeft zichzelf ten doel gesteld om tussen 80.000 en 100.000 woningen per jaar te realiseren. Dit aantal wordt jaar in jaar uit niet gehaald. Dit jaar zal de productie rond 75.000 woningen stranden en daarmee stijgen we nog boven de voorgaande jaren uit. De oplossing van de VROM-raad – namelijk meer bouwlocaties – veronderstelt dat er nu te weinig locaties zijn en dat daardoor de productie achterblijft. Dit zou moeten betekenen dat de productie op de locaties die wel beschikbaar zijn op niveau is. En hier wringt de analyse. Uit recent onderzoek blijkt dat de productie op Vinex-locaties ook ruim achterblijft bij de doelstelling. Maar ook op veel andere woningbouwlocaties verloopt de productie vaak niet zoals gewenst. Zo verwacht de stadsregio Arnhem-Nijmegen, op basis van de afgegeven bouwvergunningen, in 2007 3352 woningen te realiseren. Na het eerste half jaar staat de teller pas op 978.

Er is minder aandacht voor de aanbodkant, de woningbouwproductie. Eén van de voorstellen die de VROM-raad doet om die woningbouwproductie te verhogen is het reserveren van meer locaties. De raad is hier niet de enige in. Het lijkt een algemene en vrij natuurlijke reflex: wil je meer bouwen, dan heb je meer locaties nodig. Maar is dat terecht? De rijksoverheid heeft zichzelf ten doel gesteld om tussen 80.000 en 100.000 woningen per jaar te realiseren. Dit aantal wordt jaar in jaar uit niet gehaald. Dit jaar zal de productie rond 75.000 woningen stranden en daarmee stijgen we nog boven de voorgaande jaren uit. De oplossing van de VROM-raad – namelijk meer bouwlocaties – veronderstelt dat er nu te weinig locaties zijn en dat daardoor de productie achterblijft. Dit zou moeten betekenen dat de productie op de locaties die wel beschikbaar zijn op niveau is. En hier wringt de analyse. Uit recent onderzoek blijkt dat de productie op Vinex-locaties ook ruim achterblijft bij de doelstelling. Maar ook op veel andere woningbouwlocaties verloopt de productie vaak niet zoals gewenst. Zo verwacht de stadsregio Arnhem-Nijmegen, op basis van de afgegeven bouwvergunningen, in 2007 3352 woningen te realiseren. Na het eerste half jaar staat de teller pas op 978.

Dominant

In de regio Utrecht is het verhoudingsgewijs nog erger. Op basis van de verleende bouwvergunningen mag een productie van ruim 6300 woningen verwacht worden, maar halverwege 2007 is hier slechts een kwart (1145 woningen) van gebouwd. Formeel zijn er dus geen bezwaren om die 3352, respectievelijk 6337 woningen te bouwen, maar praktisch klaarblijkelijk wel. Er zijn dus andere factoren die er voor zorgen dat de productie op bestaande locaties achterblijft. Dan nog zou kun je zeggen dat, ondanks deze analyse, meer bouwlocaties er in de toekomst voor kunnen zorgen dat de totale jaarlijkse woningbouwproductie meer richting de gewenste 100.000 woningen opschuift. Maar wij verwachten dat het niet gaat gebeuren. De partijen die momenteel dominant betrokken zijn bij de woningbouw zijn gemeenten, projectontwikkelaars en woningcorporaties. Alle drie hebben zij baat bij een kunstmatige schaarste. Die schaarste drijft de huizenprijzen op.

Rationeel

Voor gemeenten betekent dat allereerst hogere inkomsten uit hun bouwprojecten en op de langere termijn hogere inkomsten uit de WOZ. Projectontwikkelaars proberen ook omwille van hogere inkomsten de prijzen zo hoog mogelijk te houden. Daarbij gaan ze doorgaans pas bouwen als ze 60-70 procent van de woningen verkocht hebben. Wanneer dit niet lukt, laten ontwikkelaars niet snel de prijzen zakken, maar wachten ze of ze passen het plan aan. Daarmee handelen zij volkomen rationeel en legaal, maar vertraging is het gevolg. Ontwikkelaars klagen vaak over ingewikkelde regelgeving en bureaucratie en bestempelen die als oorzaak nummer één voor vertragingen en de achterblijvende productie. Maar ze vertellen maar een deel van het verhaal, aangezien ze pas echt een probleem hebben als er wel veel gebouwd zou worden. Immers, dan zouden de prijzen omlaag gaan en zo ook hun inkomsten. Voor woningcorporaties geldt dit ook, zij het in iets mindere mate, omdat zij zich ook steeds meer opstellen als commerciële ontwikkelaars.

Risicovol

Een bijkomende belemmering waardoor schaarste ‘gewenst’ is, is dat steeds meer woningen in bestaand stedelijk gebied gebouwd moeten worden – ongeveer 40 procent van het totaal aantal woningen is het doel – in plaats van in het landelijk gebied. De herontwikkeling van bebouwd gebied is kostbaar en risicovol. Er zijn veel betrokken partijen, er is vaak bodemverontreiniging, er zijn hoge grondverwervingskosten en er dient meestal gesloopt te worden. Al deze kostenposten moeten gedekt worden door de opbrengsten. Hoe hoger de huizenprijzen, hoe hoger de inkomsten. Zouden de huizenprijzen dalen, dan dreigt een tekort op de ex- ploitatie van dit soort projecten.
Er moet dus niet te veel verwacht worden van meer woningbouwlocaties. Grote delen van de bestaande stad moeten gerenoveerd en getransformeerd worden, neem de veertig probleemwijken van minister Vogelaar. Dit gaat niet, onvoldoende, of slechts tegen hoge kosten gebeuren als we niet ook een bepaalde mate van schaarste aan woningbouwlocaties creëren. Niet elk probleem is op te lossen en in ieder geval niet zonder een ander probleem te creëren.

Analyses

Waarom komen er te weinig nieuwe woningen? Recentelijk publiceerde de VROM-raad een rapport waarin de Nederlandse woningmarkt wordt geanalyseerd. De problemen zijn overtuigend in beeld gebracht en ook de oplossingen zijn steekhoudend. De woningmarkt zit op slot, zowel wat betreft het koop- als het huursegment. Dit is niet het eerste onderzoek naar de woningmarkt. Integendeel, er zijn verschillende rapporten uitgebracht onder andere door het Ruimtelijk Planbureau (2006), het Centraal Planbureau (2007) en de Stichting Economisch Onderzoek (2006), alle met een eigen accent. Maar ook met veel overeenkomsten in de analyse van de knelpunten. In de media is vooral aandacht besteed aan het voorstel van de VROM-raad om de hypotheekrenteaftrek geleidelijk af te bouwen. Volgend jaar komt de SER ook met een advies over het ‘H-woord’.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels