nieuws

Inzicht prijseffect van water bij woningbouw zeer gewenst

bouwbreed Premium

Duidelijk is inmiddels dat extra maatregelen nodig zijn om onze Nederlandse polders zoals De Zuidplaspolder zo lang mogelijk droog te houden. Maar wat kosten die maatregelen? Welke gevolgen hebben ze voor de huizenprijzen? Jelle Leenes vraagt zich af of het niet eens tijd wordt om voor heel Nederland bij benadering aan te geven hoe alle wateropgaven van invloed zijn op de economische waarde van onroerend goed.

De Zuidplaspolder tussen Rotterdam en Gouda. Het diepste deel van Nederland. Gemiddeld vijf tot zes meter onder NAP. Toch verrijzen hier de komende 25 jaar 20.000 tot 30.000 woningen. De eerste bulk van 7000 huizen bij Gouda zit er aan te komen.
Nog altijd wordt gedebatteerd over het risico van overstromingen en/of wateroverlast in de droogmakerij. Sommigen (rijk, provincie, betrokken gemeenten, waterschap) achten de risico’s aanvaardbaar want niet groter dan anders of elders. Bouwen dus. Anderen (Ruimtelijk Plan Bureau en landschapsarchitect Geuze) wijzen op toenemende risico’s door klimaatverandering in de polder. Daar niet bouwen met andere woorden.

Schimmigheid

Ruwe schattingen van bedragen die gemoeid zijn met de invloed van wateropgaven op de ecomische waarde van onroerend goed zijn ongetwijfeld al eens gemaakt. Gek dat we daar zo weinig van horen. En er lopen de nodige wetenschappelijke onderzoeken. Gek dat de resultaten van zulke studies niet (meer) van invloed zijn op besluitvorming over het al dan niet doorgaan van nieuwbouwplannen zoals in de Zuidplaspolder. Schimmigheid is troef. Neem de antwoorden van Minister Cramer van VROM op bezorgde Kamervragen van de PvdA. Vragen nadat de minister verklaarde geen bezwaar te hebben tegen de bouw van die eerste 7000 woningen in de Zuidplaspolder. Cramer verwacht ‘geen bijzondere maatregelen op het gebied van de waterhuishouding’. Niet dat het betrokken waterschap Schieland als gevolg van de klimaatverandering geen extra acties moet ondernemen, maar die maatregelen dienen toch te worden genomen om de polder – met of zonder woningbouw – even droog te houden als vroeger. De minister weet zich in die opvatting gesteund door dijkgraaf Oosters in het gebied. Vreemd want de waterschappen waarschuwden niet lang geleden wel voor onaanvaardbare risico’s. Cramer meldt ter geruststelling voorts dat bebouwing vooral zal plaatsvinden op de hoger gelegen delen in de polder. En: “de betreffende gronden moeten bovendien eerst bouwrijp worden gemaakt. Over het algemeen betekent dat”, aldus de minister, “dat het maaiveld (nog verder) wordt verhoogd”. Nog verder? Heeft dat soms te maken met de verhoging van minimaal 1,6 meter die volgens drie onderzoekers van Delft Hydraulics en de provincie Zuid-Holland enige jaren geleden al noodzakelijk werd geacht voor het geval de polder onverhoopt onderloopt? Een berekening waarbij nog geen rekening was gehouden met de gevolgen van klimaatverandering en bodemdaling en bodemzetting. Om echt droog te blijven – ook over tientallen jaren – is zelfs ‘overhoogte’ nodig, meende het drietal rapporteurs. Plus: de kosten van het ophogen van het nieuwbouwgebied kunnen worden vertaald in een hogere grondprijs voor de woonpercelen. Ruw geschat 25 euro per vierkante meter. Reken maar uit. De nieuwbouw in de Zuidplaspolder omvat minimaal duizenden hectares. De huizen worden er beslist niet goedkoper door. Zuid-Holland is dit jaar trekker van een Hotspotproject om de lange termijn effecten van klimaatveranderingen in de droogmakerij te inventariseren. Effecten die te zijner tijd ook zichtbaar worden in risicokaarten.
Volgende maand is er weer een voortgangsbijeenkomst met mogelijke oplossingen. Maar de uitkomsten van laatste fase van het project, de fase 3 waarin oplossingen worden onderworpen aan een kosten-baten-analyse zijn pas volgend jaar te verwachten. Een beetje laat, zou je zeggen.

Helder

Veel klimaatoplossingen in de Zuidplaspolder zijn trouwens al bekend: minimaal één extra gemaal, bredere en nieuwe tochten – onder andere onder rijksweg 12, compartimentering door middel van extra dijken al dan niet in combinatie met nieuwe geluidsschermen. Het lijkt sterk dat de kosten van al deze ‘aanpassingen’ niet worden doorvertaald in de huizenprijzen. Ook hier is sprake van een zekere publieke mist. Dijkgraaf Oosters geeft trouwens tegengestelde signalen af. Aan de ene kant spreekt hij over maatregelen die toch genomen moeten worden en niet van invloed zijn op de kosten van nieuwbouw. Aan de andere kant is er volgens hem sprake van een “tweede set maatregelen” die “vastzitten aan ontwikkelingen die in de Zuidplaspolder tot stand komen”. Welke aanpassingen dat zijn? De dijkgraaf is niet helder. Wel geeft hij aan dat ze ‘betaald moeten worden door de ontwikkelaars’. Ergo: door de toekomstige huizenbezitters. Geen woord over de omvang van dit soort bedragen. Zelfs niet bij benadering. Net zo min als duidelijk is of de toekomstige bewoners van de Zuidplaspolder straks hogere waterschapslasten gaan betalen. Het waterschap zal haar eigen ‘aanpassingen’ toch ergens van moeten betalen. Om nog maar niet te spreken over de al dan niet verzekerbaarheid tegen waterschade in de Zuidplaspolder en zo ja, welke premies dan gelden.

Afgewogen

Het wordt tijd om burgers en zeker de (toekomstige) bewoners van gebieden met wat grotere overstromingsrisico’s – hoe gering die kans ook is – inzichtelijk te infomeren over de gevolgen daarvan op de waarde van hun onroerend goed en ze te wijzen op andere, aan de waterproblematiek gerelateerde kosten. Dat leidt echt niet, zoals sommigen pathetisch beweren, tot een run op hoger gelegen delen van Nederland. Wel tot afgewogen beslissingen. Om te beginnen in de Zuidplaspolder?
Jelle Leenes, Nederlandse Waterbond, Utrecht

Reageer op dit artikel