nieuws

Inkomenshuren

bouwbreed

Vijf woningcorporaties gaan samen met de SEV een experiment aan om wat meer beweging te brengen in de huurwoningenmarkt. Onder de noemer ‘huur-op-maat’ gaan zij woningen aanbieden voor verschillende huurprijzen. Bij een lager inkomen hoort een lagere huur vinden de initiatiefnemers. Daarbij denken zij niet aan en woning van geringere kwaliteit of een woning op een minder geliefde locatie, maar een identieke woning voor een lagere huur.

Vijf woningcorporaties gaan samen met de SEV een experiment aan om wat meer beweging te brengen in de huurwoningenmarkt. Onder de noemer ‘huur-op-maat’ gaan zij woningen aanbieden voor verschillende huurprijzen. Bij een lager inkomen hoort een lagere huur vinden de initiatiefnemers. Daarbij denken zij niet aan en woning van geringere kwaliteit of een woning op een minder geliefde locatie, maar een identieke woning voor een lagere huur.
Op zich geen onlogische gedachte. De huurtoeslag is ook gebaseerd op het inkomen,
dus hoe hoger het inkomen, hoe minder toeslag. Wel is een kwalitatieve component in de regeling ingebouwd, waardoor een betere woning ook meer kost. Dit principe laten de corporaties schieten. Zij kiezen onverbloemd voor inkomenshuren Het huidige systeem vinden zij onlogisch, want lage inkomens zijn nu aangewezen op alleen goedkope woningen en komen bij elkaar te wonen in dezelfde buurten. Hoge inkomens huren in de vrije sector of kopen een huis. En gaan dus ook bij elkaar wonen, voeg ik er maar aan toe.
De verstoorde verhoudingen op de woningmarkt krijgen naar mijn mening er een stoorzender bij als het plan van de SEV en de vijf corporaties op grote schaal zou worden uitgerold. Nu al is er door tientallen jaren gevoerde huurbeleid een situatie gegroeid, waarbij de huur dikwijls geen of weinig relatie heeft met marktverhoudingen. Sommige woningen zijn te duur, vaker is de huur te laag. Denk aan woningen waarvoor wachtlijsten bestaan van tien jaar of langer. Dit heeft geen invloed op de hoogte van de huur. Zou het om koopwoningen gaan, dan zou de stijgende koopprijs de wachtlijst snel reduceren.
Voor nieuwe huurwoningen ontstaat de situatie, waarin eerst een onrendabele top wordt afgeschreven, vervolgens geldt de inkomensafhankelijke huurtoeslag die de rijksoverheid voor haar rekening neemt en vervolgens komt de corporatie met een inkomensafhankelijke huurkorting. De afstand tussen de kostprijshuur en de in rekening gebrachte huur wordt verder vergroot. Maar niet voor iedereen. Een buurman die wat meer verdient krijgt geen huurkorting van zijn huisbaas, sterker hij moet een hogere huur betalen om de korting van zijn buurman te bekostigen.
Doel van de operatie is ook mooie corporatiewoningen voor iedereen toegankelijk te maken en meer gemengde buurten te krijgen. Je vraagt je af of individuele verhuurders het hiervoor aangeduide beleid kunnen uitvoeren.
Is het aanvaardbaar om als verhuurder een eigen regeling in het leven te roepen, waarbij de ene huurder een stuk van de huur van de ander betaalt en andersom? Wat is de rechtsgrond?
Als we de woningmarkt met andere markten vergelijken komt pas goed naar voren met welk fenomeen we te maken hebben. Stel dat je bij de bakker bij het afrekenen de vraag krijgt in welke inkomenscategorie je valt, zodat de bijbehorende toets op de kassa kan worden ingedrukt. Inkomensprijzen horen niet in ons type maatschappij. Tekortschietende bestedingsmogelijkheden worden in principe bestreden door inkomenshulp. Nivelleren laten we over aan de politiek en is geen taak van particuliere organisaties.
De tegenwerping zal zijn dat het doel de middelen heiligt. Iedereen moet toch goed kunnen wonen, heet het dan. Maar hier is sprake van een duidelijke Robin Hood-situatie. Buiten de overheidsbesluitvorming wordt hier aan inkomenspolitiek gedaan. Bovendien wordt het functioneren van de woningmarkt niet verbeterd, maar is het omgekeerde het geval. De marktwerking is gebaat bij marktconforme huurprijzen. Schiet het inkomen tekort dan is er de huurtoeslag. Dat voor lagere inkomens een kwalitatieve bodem in de woningmarkt hoort te bestaan, is een taak die is toebedeeld aan de woningcorporaties. Welke huur betaalbaar is bepaalt de overheid en die baseert daarop haar toeslagregelingen. Dat is, zoals gezegd, geen taak voor corporaties.
Adri Buur
Buur Consultancy,
Hoorn
a.buur@hccnet.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels