nieuws

Eigen verantwoordelijkheid voor vastgoedinvesteringen

bouwbreed

Het gezondheidszorgbeleid van de overheid betekent voor zorginstellingen dat de wereld binnenkort ingrijpend zal veranderen. De kern van de plannen is dat de nacalculatie van rente en afschrijvingen verdwijnt. Zorgaanbieders worden zelf verantwoordelijk voor hun investeringsbeslissingen.

Het gezondheidszorgbeleid van de overheid betekent voor zorginstellingen dat de wereld binnenkort ingrijpend zal veranderen. De kern van de plannen is dat de nacalculatie van rente en afschrijvingen verdwijnt. Zorgaanbieders worden zelf verantwoordelijk voor hun investeringsbeslissingen.
De kapitaallasten moeten worden terugverdiend uit de prijzen voor zorgproducten, via een normatieve vergoeding die wordt opgenomen in de integrale tarieven. Afzetfluctuaties kunnen daardoor leiden tot onderdekking van de kapitaallasten. Dit risico komt bij de instelling te liggen. Integrale tarieven zullen ook tot grotere schommelingen in de exploitatieresultaten leiden.
Vergeleken met de situatie nu, waarbij grofweg de helft van het budget variabel is, zullen productiemutaties immers dubbel zo hard doorwerken. Dit leidt tot meer bedrijfsrisico voor individuele zorginstellingen. Deze ontwikkelingen hebben ook verstrekkende gevolgen voor de wijze waarop financiers en het Waarborgfonds voor de Zorgsector (WƒZ) hun risicoafwegingen maken bij het verstrekken van leningen dan wel garanties aan zorginstellingen. Nu de zekerheid van vanzelfsprekende vergoeding van kapitaallasten verdwijnt, zullen de financieringsbereidheid van banken en de borgingsbereidheid van het WƒZ steeds meer gaan afhangen van de ‘financiële gezondheid’ van de organisatie en de gedegenheid waarmee investeringsplannen worden onderbouwd.

Motto

Tot op heden was het voor zorginstellingen ‘de sport’ om nog wat extra vierkante meters in de wacht te slepen bij de onderhandelingen met het College Bouw. In de komende jaren wordt niet ‘maximalisatie’ maar ‘optimalisatie’ het motto. Het management zal investeringsprojecten dan ook heel anders moeten benaderen dan voorheen.
De aandacht dient zich niet langer te concentreren op de investering, maar op de exploitatie op de korte en lange termijn. Het management van zorginstellingen zal dan ook meer aandacht moeten schenken aan de volgende aspecten.
Op de eerste plaats moet nadrukkelijk worden stilgestaan bij de ontwikkeling van de zorgprocessen. Een gebouw is immers geen doel op zich, maar moet deze processen ondersteunen en daar goed op aansluiten. Een verkeerde keuze bij de opzet van het gebouw kan de gewenste inrichting van zorgprocessen lelijk in de wielen rijden. Op de tweede plaats dient de blik niet alleen op de eigen organisatie te worden gericht, maar ook op de omgeving. Een grondige marktanalyse is onontbeerlijk.
Op de derde plaats wordt een analyse van de financiële haalbaarheid van investeringsprojecten erg belangrijk. Wensen zijn er altijd te over, maar zijn ze ook te betalen op de korte en lange termijn? Hoe efficiënt wordt de ruimte benut? Binnen het huidige financieringssysteem wordt inefficiënt ruimtegebruik niet afgestraft. Straks wel. Scenarioanalyses met betrekking tot onder meer productieomvang, prijs- en kostenontwikkelingen zijn onmisbaar om enig zicht te krijgen op de kwetsbaarheid voor eventuele tegenvallers en de robuustheid van de financiële ‘plaatjes’.

Flexibiliteit

Op de vierde plaats wordt de flexibiliteit (infrastructureel, financieel, organisatorisch) van groot belang. Leegstand kan de organisatie als een financiële molensteen om de nek hangen.
Voor een te ruime jas qua personeel geldt het zelfde. Niet alleen vanuit zorginhoudelijk perspectief, maar ook met het oog op mogelijk tegenvallende afzet- of marktontwikkelingen is flexibiliteit van groot belang.
Tenslotte zijn er nog punten die vanuit het gezichtspunt van een financier of garantiegever van groot belang zijn. Is het bouwmanagement deugdelijk opgezet zodat er op vertrouwd kan worden dat de realisatie volgens plan verloopt en de kosten niet ‘gierend uit de hand lopen’? Een financier of waarborgfonds bedingt zekerheden bij het verstrekken van leningen. Welke zekerheden kan de instelling geven? Wat is de waarde van het onderpand door de jaren heen?
Kortom, een deugdelijk ‘businessplan’ wordt bij investeringsprojecten van doorslaggevende betekenis. De zorgsector heeft wat de bedrijfsmatige benadering van vastgoed betreft nog nauwelijks ervaring, en moet dus de komende jaren een forse ontwikkeling doormaken. Mede gelet op de vele onduidelijkheden die nog in de beleidsplannen zitten, hebben zorginstellingen spannende jaren voor de boeg.
Herman Bellers,
Directeur Waarborgfonds voor de Zorgsector WƒZ,
Utrecht
bellers@wfz.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels