nieuws

Bouwbelofte corporaties lijkt niet haalbaar

bouwbreed Premium

In maart 2007 hebben corporaties via Aedes hun ‘Antwoord aan de samenleving’ gepubliceerd. Hierin geven zij onder andere aan 160.000 nieuwe woningen te gaan bouwen tot en met 2010. Atrivé heeft 25 corporaties een aantal vragen voorgelegd om te achterhalen hoe reëel deze belofte is. Atti Poelstra en Reinier van der Kuij komen tot de conclusie: de ambities zijn groot, de wil is er meestal wel, maar de productie wordt niet gehaald.

In maart 2007 hebben corporaties via Aedes hun ‘Antwoord aan de samenleving’ gepubliceerd. Hierin geven zij onder andere aan 160.000 nieuwe woningen te gaan bouwen tot en met 2010. Atrivé heeft 25 corporaties een aantal vragen voorgelegd om te achterhalen hoe reëel deze belofte is. Atti Poelstra en Reinier van der Kuij komen tot de conclusie: de ambities zijn groot, de wil is er meestal wel, maar de productie wordt niet gehaald.
Corporaties geven aan op beide fronten bij de gemeente – politiek en ambtelijk – tegen weerstand of flinke vertraging aan te lopen. Bouwprojecten hebben een langere doorlooptijd dan de zittingstermijn van gemeentebestuur en gemeenteraad. Een nieuwe wethouder of een andere samenstelling van de gemeenteraad betekent soms dat plannen waar al jaren aan gewerkt is ineens op de tocht staan of niet doorgaan. Afspraken over meerdere jaren zijn vaak niet te maken of blijken uiteindelijk weinig waarde te hebben.

Vertraging

Vergunningstrajecten, milieuprocedures en bezwaarprocedures van huidige bewoners en omwonenden leveren veel vertraging op. Gebrek aan snelheid en slagkracht bij de gemeentelijke ambtenaren werken een vlotte afhandeling niet in de hand. De toenemende complexiteit van bouwprojecten en uitbreiding van de (milieu)wetgeving zal nog verder toenemen. En dat terwijl de toekomstige opgave van corporaties voor het overgrote deel zal plaatsvinden op de binnenstedelijke locaties, een zeer complexe en vertragingsgevoelige omgeving voor grootschalige bouwprojecten. Corporaties bevinden zich, sinds de brutering uit 1995, op een ander ‘speelveld’. Zij geven aan in steeds sterkere mate te maken te hebben met concurrentie, ook uit eigen gelederen. Collega-corporaties proberen via nieuwbouw vaak binnen te komen in gemeenten waar zij nog niet actief zijn.
Via een verleidelijk aanbod – zoals een hogere grondprijs of een onrendabel project – kapen zij projecten weg voor de neus van lokale corporaties. Daarbij hebben niet alle gemeentes veel vertrouwen in ontwikkelende lokale corporaties en wenden zich tot projectontwikkelaars, helemaal als de gemeente gaat voor de hoogste (grond)opbrengst. Dit lijkt een verhoogde productie niet in de weg te staan, het maakt het proces echter wel veel complexer.
Corporaties hebben niet alleen meer aandacht voor de opgave, maar ook voor de concurrentiepositie en strategische positie-inname: een energieverslindende bezigheid die soms afleidt van de daadwerkelijke doelstelling. In steeds meer delen van Nederland is sprake van een krimpende markt. Projecten worden hier door corporaties in de ijskast gezet omdat niet verwacht wordt dat de woningen kunnen worden afgezet. Dit geldt voor de landelijke gebieden met name op het gebied van de sociale huurwoningen, in (rand)stedelijke gebieden voor de afzet van duurdere huur- en koopappartementen. Tevens is er sprake van een forse stijging van de bouwkosten. Corporaties geven (gelukkig!) aan dat zij als gevolg van deze marktbewegingen gedwongen een deel van hun huidige plannen moeten herontwikkelen of soms zelfs volledig moeten schrappen, met grote gevolgen voor de doorlooptijd.

Personeelstekort

Corporaties zijn nog steeds niet goed in staat ervaren projectontwikkelaars aan te trekken en aan zich te binden. Op zich is dat niet zo gek, want ze zijn schaars op de huidige markt. Grotere organisatie geven wel aan dat zij genoeg ‘body’ hebben om intern mensen op te leiden, maar de ervaren en door de wol geverfde ontwikkelaars heb je hiermee niet direct. De sociale doelstellingen van de corporatie en commerciële doelstellingen van vastgoedontwikkeling zijn nog niet verenigd in de ideale corporatie-ontwikkelaar. In de concurrentie met commerciële projectontwikkelaars delven ontwikkelende corporaties dan vaak het onderspit. De wereld van de commerciële partijen is in de ogen van mogelijke sollicitanten vaak interessanter: sneller, meer sexy. Het beetje stoffige en soms ambtelijke imago van corporaties helpt niet in deze strijd.
Corporaties bouwen al jaren woningen. Dit was echter jarenlang in een situatie dat het hen gegund werd, er niet echt sprake was van financiële risico’s en er vooral sociale huurwoningen werden gebouwd. Echte projectontwikkeling – voor eigen rekening en risico – is nog relatief een nieuw vak in corporatieland, pas sinds de brutering in 1995. Qua aanpak, inrichting van de organisatie en processen kan er volgens de deelnemers aan ons onderzoek nog veel verbeteren en moeten corporaties zich nog ontwikkelen.

Koudwatervrees

Vaak wordt enthousiast begonnen aan het maken van plannen, zonder dat financiële en procedurele risico’s helder in beeld gebracht zijn. Dit heeft er soms ook voor gezorgd dat projecten op diverse fronten veel meer hebben gekost en vooral langer hebben geduurd om te realiseren dan aanvankelijk werd aangenomen. Dit zorgt vervolgens weer voor koudwatervrees als nieuwe projecten zich aandienen. Al met al biedt dit weinig hoop dat de beloofde productie gehaald wordt. Daarbij blijkt productie op zich geen oplossing te bieden voor de (regionale) vraag op de woningmarkt.
Atti Poelstra en ir. Reinier van der Kuij zijn beiden werkzaam bij Atrivé, adviseur bouw- en vastgoedmanagement in Houten.
r.vander.kuij@atrive.nl
www.atrive.nl

Projecten worden in de ijskast gezet

Reageer op dit artikel