nieuws

Wijkverbetering kan impuls krijgen als marktpartijen zich verenigen

bouwbreed Premium

Corporaties en projectontwikkelaars moeten de strijdbijl begraven en gezamenlijk aan de slag om de herstructurering van achterstandswijken vaart te geven. Vertegenwoordigers van beide partijen, verzameld in het BIM-huis in Amsterdam, tonen zich eensgezind.

Aanleiding is een studiebijeenkomst van advies- en onderzoekbureau Stec Groep uit Nijmegen. Corporaties hebben traditioneel een sterke positie in deze wijken waardoor ze plannen van de grond kunnen tillen. “Maar projectontwikkelaars zijn bij uitstek goed in het creëren van waarde; dat is hun vak”, verwoordt Frank van Genne, directeur onderzoek en innovatie van AM, de toegevoegde waarde van diens commerciële benadering.
Aangemoedigd door de cijfers die Esther Geuting van de Stec Groep presenteert, realiseren de aanwezigen zich dat bij uitstek in ‘probleemwijken’ bovengemiddelde waardestijgingen kunnen worden gerealiseerd. Dat biedt marktpartijen een uitgelezen kans hun steentje bij te dragen.
Ze zullen ook wel moeten, willen ze aan het werk blijven, onderstreept Geuting. In binnenstedelijke gebieden komt een belangrijk deel van de bouwopgave te liggen. “De tijd van grote Vinex-locaties is voorbij.”
Een commercieel interessante vraag in achterstandswijken komt van bewoners van sociale huurwoningen die zich financieel best wat meer kunnen veroorloven. Mits ze willen verhuizen, vormen ze een omvangrijke groep. Daarmee is er een goede markt voor wat duurdere woningen.
De meeste probleemwijken liggen bovendien centraal en zijn daarmee potentieel zeer gewilde locaties. Als de achterstandsstatus verdwijnt, kan het nu goedkope vastgoed een forse inhaalslag maken.
Er schuilen wel een paar adders onder het gras die ervoor zorgen dat niet elke locatie geschikt is. Geuting: “Het gaat niet in de eerste plaats om stenen; de waardeontwikkeling hangt af van de gemeenschapsontwikkeling in de wijk.” De investeringen die daaraan moeten bijdragen, vormen daarop een voorschot. “Verder zijn de ligging en de bereikbaarheid van belang. Daarom verschilt de waardestijging sterk: van bijna geen, tot drie keer de gemiddelde.”
Waarschuwingen klinken voor een te groot optimisme: probleemwijken worden in korte tijd geen prachtwijken. Veel corporaties zitten op hun bezit als een kip op haar eieren; hierdoor zou de wijkvernieuwing niet van de grond komen. Door het dralen van corporaties én gemeenten, luidt een klacht, gaat de uittocht van middeninkomens door.
Dat aansluiting zoeken bij “netwerken in de buurt” ook niet meteen een recept is voor succes, merkten ze in de Nijmeegse Kolpingbuurt. Netwerken zouden er een criminele structuur vertegenwoordigen en zich ontpoppen als lobby teneinde te bewerkstelligen dat de machtsverhoudingen in de buurt in stand blijvenen.
Judith Köbben van de corporatie Portaal erkent dat ook de herstructurering van het Utrechtse Kanaleneiland niet van een leien dakje gaat. Het waarderingscijfer in de stad voor deze wijk is juist verder gedaald, van een al magere 4,9 naar 3,9. Massale vechtpartijen op straat helpen het imago verder om zeep.
Van het streven naar een meer gemengde wijk komt daar ook evenmin iets terecht. Degenen die nog goedgemutst naar Kanaleneiland verhuizen, zouden vooral mensen zijn die de wijk niet kennen. Zo gauw ze er wonen, proberen ze er zo snel mogelijk weer weg te komen.

Welvarend

Bij de nieuwbouw wordt nu gemikt op welvarende allochtone gezinnen die in de wijk wonen of er willen terugkeren. Zij worden verleid met voor Utrecht veel ruimte voor weinig geld en aan culturele tradities aangepaste plattegronden.
Om ook een beperkt aantal duurdere huurprojecten tot succes te kunnen maken, krijgt Portaal als advies deze goed te beveiligen tegen de omgeving. Het samenlevingsideaal van verschillende groepen komt daarbij verder in het gedrang, want “sociale huur en duurdere huur en koop moeten niet fijnmazig worden gemengd”, zo luidt de goede raad.
Ook moet de naam Kanaleneiland zoveel mogelijk worden vermeden. Het bestaande Transwijk blijkt al een schot in de roos. Onder deze naam doet een gebied dat feitelijk onderdeel is van Kanaleneiland het gelijk een stuk beter op de markt.
Corporatievrouw Köbben verwacht, ook in Kanaleneiland, van een gezamenlijke aanpak met de ontwikkelaars meer resultaat dan de optelsom van de projecten: “Corporaties en ontwikkelaars hebben verschillende kwaliteiten. Samen kun je een beter plan maken.”

Reageer op dit artikel