nieuws

Ondernemer mag niet-verkochte woningen verhuren

bouwbreed

Als in de verkoopfolder staat dat je toekomstige (nieuwbouw)woning tussen andere koopwoningen ligt, heb je dan recht op schadevergoeding als na oplevering blijkt dat bijna alle woningen toch worden verhuurd?

Kopers sloten eind mei 2003 met ondernemer een koop-/aannemingsovereenkomst voor een nieuwbouwwoning van ruim 300.000 euro (exclusief meerwerk) (Uitspraak RvA 2 maart 2007, nummer 27.761). De woning is gelegen in een wijkje met zowel koop- als huurwoningen. De woning is opgeleverd in oktober 2003. Na oplevering blijkt dat de verhouding koop-huurwoningen niet overeen komt met de verhouding gegeven in de verkoopbrochure. Kopers vorderen schadevergoeding wegens een verminderde waardestijging van hun woning omdat deze nu in een wijk met overwegend huurwoningen ligt.

Situering

In de brochure van de woning staat dat het project waarvan de woning van kopers (met bouwnummer 112) deel uitmaakt 121 koopwoningen en 29 huurwoningen omvat. De woning van kopers is onderdeel van de tweede fase van dit project van 55 koopwoningen en 17 huurwoningen.
Door middel van situatietekeningen is aangegeven waar precies de huurwoningen in de straten rond het (uiteindelijke) huis van kopers komen te staan. In de straat van kopers staan in totaal 17 koopwoningen en een blok van 8 huurwoningen gepland.
Voordat kopers het huis met bouwnummer 112 kochten hadden zij een optie op de woning met bouwnummer 125. Van deze optie hebben zij echter afgezien. Tijdens de bezichtig van een modelwoning in hetzelfde project hebben kopers, in bijzijn van onder anderen een makelaar van verkoper, aangegeven de voorkeur te geven voor bouwkavel 112 boven 125 omdat die laatste (meer) tussen huurwoningen lag. Uit de situatietekeningen blijkt dat bouwnummer 125 zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde uitkijkt op een blok van huurwoningen.
Begin 2004 laat ondernemer aan kopers weten dat wegens tegenvallende verkoopresultaten de niet verkochte koopwoningen als huurwoningen zullen gaan dienen waarbij de huurders een koopoptie op hun woning krijgen. Kopers voelen zich bekocht. Zij stappen naar de Raad van Arbitrage. Op dat moment zijn in de straat van kopers zes huizen een koopwoning en 19 huizen een huurwoning. De huurprijzen liggen tussen de € 635,00 en € 700,00.
Kopers stellen voor de Raad dat zij destijds juist deze woning hebben gekocht omdat die blijkens de verkoopbrochure was gesitueerd tussen de koopwoningen.
De verkopende makelaar heeft hen toentertijd laten weten dat de verkoop goed liep en bijna alle woningen waren verkocht. Door de wijziging van de eerder als koopwoning aangeduide woningen in huurwoningen is de koopwoningenomgeving overgegaan in een huurwoningenomgeving. Dit heeft volgens hen gevolgen voor de waardestijging van hun woning. Volgens kopers is hierdoor onder meer sprake van een toerekenbare tekortkoming van ondernemer. Zij vorderen op grond hiervan vergoeding van de daardoor door hen geleden schade, primair begroot op de minderwaarde van hun woning.

Oordeel

Arbiters overwegen dat in de verkoopbrochure is aangegeven dat in dit project en, met name de straat waarin de woning van kopers is gelegen, sprake is van een duidelijk in het voordeel van de koopwoningen liggende, verhouding tussen de koop- en huurwoningen. Daarmee is echter volgens hen geen sprake van een contractuele verplichting van ondernemer jegens kopers tot levering van een koopwoning temidden van andere koopwoningen.
Ondernemer heeft volgens arbiter geen invloed op de vraag of de woningen ook daadwerkelijk worden verkocht. Hij mocht dan ook de niet-verkochte woningen (laten) verhuren. Ook is volgens arbiters, onder de door kopers en verkoper geschetste omstandigheden, geen sprake van dwaling aan de kant van de kopers of onvoorziene omstandigheden. Als zou komen vast te staan dat de ondernemer of een van zijn vertegenwoordigers voor de verkoop zou hebben gezegd dat de verkoop goed liep en bijna alle bouwnummers verkocht waren, zou de situatie anders zijn, aldus arbiter. Kopers stellen wel dat hen is gezegd dat de verkoop goed liep, maar dit wordt tegengesproken door de ondernemer. Bovendien blijkt uit de door ondernemer overgelegde prijslijst, die ook kopers voor het sluiten van de overeenkomst hebben ontvangen, niet dat bijna alle woningen verkocht waren aangezien daarop van de 55 koopwoningen er nog zeker 23 te koop stonden. Kopers stellen dat zij als gevolg van de andere verhouding tussen koop- en huurwoningen te maken krijgen met een minder grote waardestijging dan in het geval alle koopwoningen verkocht zouden zijn. Arbiters wijzen deze redenering af. Zij zijn van oordeel dat die beperkte capaciteit tot waardestijging van de woning van kopers al aanwezig was op het moment dat zij die woning kochten.
Uit het feit dat maar een klein deel van de beoogde koopwoningen verkocht is, blijkt volgens arbiters dat de verlangde prijs van die woningen te hoog was voor de markt. Hierdoor werd de waarde(stijging) van de woningen al gedrukt vanaf het moment van de koop, en niet zozeer daarna door het grotere aantal huurwoningen in de omgeving. Arbiters stellen kopers dan ook in het ongelijk.
Mr. E.M. Bruggeman
Stafmedewerker Instituut voor Bouwrecht (IBR), Den Haag
Voor meer bouwrechtelijke actualiteiten, jurisprudentie, vakliteratuur en regelgeving zie ook de website van het IBR: www.ibr.nl/actueel

Reageer op dit artikel