nieuws

Projectontwikkelaar komt korting bij huurafspraak niet na

bouwbreed Premium

Het leek allemaal zo mooi in de brochure van de projectontwikkelaar. Een nieuw winkelcentrum op een aantrekkelijke A1-locatie, met een prettig winkelklimaat en een uitgekiende routing, zodat de bezoekersstroom langs de winkels optimaal zou zijn. Voor eventuele opstart- en aanloopproblemen zou de projectontwikkelaar voor de eerste jaren een korting geven op de (hoge) huurprijs. De hooggespannen verwachtingen komen echter niet uit.

Ook na enkele jaren vallen de bezoekersaantallen zwaar tegen bij de prognoses. Het lagere bezoekersaantal resulteert onvermijdelijk in lagere opbrengsten.
Aan de andere kant blijven de vaste lasten van de huurders, zoals bijvoorbeeld de huur- en elektriciteitskosten, vrijwel gelijk en dalen de variabele kosten niet evenredig met de bezoekersaantallen. Het concrete gevolg is dat vele huurders diep in de rode cijfers belanden. Tegen deze achtergrond zijn in de afgelopen jaren verschillende procedures aanhangig gemaakt door huurders die hun exploitatieverliezen op verhuurders proberen te verhalen. Daarbij stonden de volgende argumenten centraal: de huurovereenkomst zou vernietigd moeten worden wegens dwaling (de (te) fraaie verkoopbrochure komt immers niet overeen met de realiteit) en de gehuurde winkel bevat een gebrek zodat onder meer recht op huurvermindering of schadevergoeding zou bestaan. Tot slot zouden de tegenvallende bezoekersaantallen een onvoorziene omstandigheid vormen, die een ontbinding of wijziging van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen.

Scepsis

In de verschillende gerechtelijke uitspraken vindt het beroep op dwaling geen genade. Een huurder moet een rooskleurige verhuurbrochure met de nodige scepsis benaderen. Hetzelfde geldt voor algemene aanprijzingen door de makelaar over de te verwachten bezoekersaantallen.
Van de huurder, zeker als het een professionele partij is, mag verwacht worden dat die zelfstandig nagaat of de gehuurde bedrijfsruimte een geschikte locatie is. De aanhuur van een locatie is immers een ingrijpende en fundamentele beslissing. Wanneer er geen garanties ten aanzien van bezoekersaantallen en omzetten zijn overeengekomen, en dat is in de praktijk vrijwel nooit het geval, dan kan de huurder niet bij de verhuurder aankloppen op grond van dwaling.
Bovendien kan een beroep op dwaling uitsluitend worden gegrond op feiten/omstandigheden, die reeds bestonden ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. De bezoekersaantallen zijn een onzekere factor, zeker in geval van een winkelcentrum dat net zijn deuren heeft geopend, en kunnen dus niet een dwalingsberoep rechtvaardigen. Ook vormen de tegenvallende bezoekersaantallen in uitgangspunt geen gebrek aan het gehuurde. Niet iedere teleurgestelde verwachting van de huurder is een gebrek in de zin van de wet; daarvan is pas sprake wanneer het huurgenot minder is dan de huurder redelijkerwijs mocht verwachten. Deze verwachting hangt deels af van de inhoud van de huurovereenkomst en bijkomende omstandigheden. Maar het uitgangspunt is dat de huurder niet mag verwachten dat hem een bepaalde omzet en/of minimum bezoekersaantal wordt verzekerd.
Ook de vermeldingen in de huurovereenkomst of de verhuurbrochure dat het gehuurde een A1-locatie is, biedt de huurder veelal geen soelaas. De aanduiding ‘A1-locatie’ is niet meer dan een aanwijzing van een zeer goede locatie zonder dat daarmee een omzetniveau of bezoekersaantal wordt gegarandeerd.
In bepaalde gevallen zou wellicht betoogd kunnen worden dat de tegenvallende bezoekersstroom een rechtstreeks gevolg is van de door de projectontwikkelaar gekozen bouw, opzet of inrichting van het winkelcentrum. Ook in dat geval geldt dat de huurder zich bewust had moeten zijn van deze bouwkundige opzet van het gehuurde en/of het winkelcentrum waarin het gehuurde is gelegen, maar treft ook de projectontwikkelaar wellicht enige blaam.

Onvoorzien

Tot op heden lijken rechters niet snel geneigd om huurders de helpende hand toe te steken op grond van de onvoorziene omstandigheden regeling. Het (bedrijfs)risico voor tegenvallende bezoekersaantallen wordt namelijk bij de huurder gelegd. Wanneer de bezoekersaantallen boven verwachting zijn, moet de verhuurder niet aankomen met een verzoek om huurverhoging. Omgekeerd komen tegenvallende bezoekersaantallen voor rekening van de huurder. Daarmee is de weg naar ontbinding of wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden goeddeels afgesloten.
Uit dit alles volgt niet dat de verhuurder zomaar mag blijven stilzitten wanneer de bezoekersaantallen blijken tegen te vallen. Van de verhuurder mag verlangd worden dat hij zich inspant om het nieuwe winkelcentrum te doen slagen. Daarbij kan gedacht worden aan het promoten van het winkelcentrum door reclame of het beschikbaar stellen van financiële middelen voor een belangenvereniging van de huurders. Zelfs mag in voorkomende gevallen van de verhuurder verlangd worden dat die de leegstand tegen gaat door lagere huurprijzen overeen te komen dan aanvankelijk door hem beoogd. Deze maatregelen zullen veelal ook in het eigen belang van de verhuurder zijn. De waarde van zijn investering zal grotendeels afhangen van de goede exploitatie daarvan.

Lessen

De huurder doet er verstandig aan om met de verhuurder/projectontwikkelaar harde afspraken te maken omtrent de bezoekersaantallen en omzetniveau. Bij gebreke aan dergelijke toezeggingen/garanties, zal de huurder veelal het risico dragen van tegenvallende bezoekersaantallen. Voor zover het lastig blijkt om hierover harde afspraken te maken, zou een huurovereenkomst voor korte(re) duur kunnen aangaan (bijvoorbeeld voor vijf jaar) of omzethuren of ingroeihuren kunnen worden overeenkomen om het risico feitelijk te beperken.
Mr. A. Scholten
Advocaat DLA Piper Nederland N.V.
Amsterdam
arnout.scholten@dlapiper.com

Reageer op dit artikel