nieuws

Hoogbouw Oost-Europa blijkt een potentiële tijdbom

bouwbreed Premium

Geprivatiseerde hoogbouwwijken in Oost-Europa stevenen massaal af op verpaupering. Oorzaak: particuliere eigenaren zijn niet georganiseerd, terwijl gemeenten er geen enkele verantwoordelijkheid voor voelen. Een groep Nederlandse partijen wil met pilotprojecten in Slowakije en Bulgarije het goede voorbeeld geven.

Het Slowaakse stadje Martin op de hellingen van de Karpaten wordt gekenmerkt door een mengeling van keurige nieuwbouw en vervallen hoogbouw uit jaren zestig en zeventig. Veel van de voormalige socialistische huurkazernes hebben smerige en gescheurde gevels, verroeste waterleidingen en rotte kozijnen en deuren. PRC Bouwcentrum bereidt hier in opdracht het ministerie van VROM een voorbeeldproject voor waarbij 177 woningen in een flatgebouw aan de rand van de binnenstad grondig worden geïsoleerd.
In Nederland vrij normaal, in Slowakije een complexe zaak. “Het rare is, dat het eeuwige argument van ‘geen geld’ hier helemaal niet opgaat”, zegt Alle Elbers die het project namens PRC Bouwcentrum International leidt. “Huiseigenaren in Slowakije en in andere voormalige Oostbloklanden verdienen minder dan wij, maar ze hebben wel wat te besteden: de privatiseringen zijn begin jaren negentig voor een schijntje gebeurd. Voor een maandloon kon je je woning kopen. Met hoge maandelijkse afdracht van hypotheekrente, zoals bij ons, hebben ze niet te maken. Het gaat niet om ‘geen geld’, het gaat om ‘geen initiatief’. Iemand moet de kar trekken.”
In Martin, waar volgens Elbers ‘duidelijk sprake is van depreciatie van bewoners’, doet PRC Bouwcentrum dat door een organisatiestructuur op te tuigen. Vanuit Nederland draagt VROM bij aan de aanvangsinvestering – bijvoorbeeld betaling van proceskosten en voorfinanciering van architectenkosten. Twee Nederlandse woningcorporaties zijn gevraagd om procesmanagers. De huiseigenaars in Martin die deelnemen aan de pilot betalen voor renovatie en isolatie van hun woning ongeveer 8500 euro, schat Elbers. Dat kunnen ze opbrengen, denkt hij. “Zelfs in Bulgarije, dat beduidend armer is dan Slowakije, heeft 90 procent van de eigenaren er het geld voor, want ze betalen nu huur noch hypotheeklasten.”
Behalve financiële steun van het ministerie van VROM, dat een paar ton steekt in de initiatiefase, krijgen de pilotprojecten steun van het Habitat Platform (informatievoorziening) en de Bank Nederlandse Gemeenten (financiering). De Nederlandse woningcorporaties helpen door verstrekken van garanties op leningen en uitwisselen van kennis en ervaring. Een van de corporaties – Woonconcept uit Meppel – heeft eerder ervaringen opgedaan in Slowakije.

Mislukt

Aanleiding voor de Nederlandse plannen was de ministerconferentie in Praag in 2005, waar nieuwe EU-lidstaten om aandacht vroegen voor hun ‘hoogbouwproblematiek’. In Slowakije bijvoorbeeld is 97 procent van de woningen privaat bezit en daarvan bevindt de helft zich in nog altijd populaire hoogbouwwijken. Het broodnodige onderhoud hiervan mislukt vaak door ontbreken van professionele VvE’s. Gemeentelijke overheden hebben geen budget en beschouwen achteruitlopende woningkwaliteit als een probleem van eigenaars: die hebben tenslotte in het verleden goedkoop hun woning kunnen verwerven.
Elbers schat de onderhoudsachterstand in flatwijken in heel Oost-Europa nu al op een slordige 120 miljard euro. Een potentiële tijdbom dus, constateerde ook oud-minister Dekker. Zij nam het initiatief er iets aan te doen. Daarbij speelde mee dat de Oost-Europese woningmarkt op de lange termijn voor Nederlandse bedrijven enorme mogelijkheden kan bieden, wanneer eenmaal een infrastructuur op poten is gezet die investeren interessant maakt.
Hoofddoel van de pilots is, een proces in gang te zetten dat herhaalbaar is in andere Oost-Europese hoogbouwwijken. De keuze om de aandacht toe te spitsen op woningisolatie ligt voor de hand: energiekosten beslaan in Slowakije gemiddeld 70 procent van de totale woonlasten, tegen 22 procent in West-Europa. Elbers: “Mensen hebben er alle belang bij iets te doen aan isolatie. Energiebesparing levert direct geld op. Aan ons de taak om te zorgen dat ook iedereen meedoet: als iemand zijn huis niet isoleert, is het effect beduidend minder.”
Door ook iets te doen aan het aanzien van het gebouw en de directe leefomgeving hoopt PRC Bouwcentrum maximaal draagvlak te creëren. Gemeenten zijn alleen over de streep te trekken als ze zien dat op deze manier verpaupering van hun hoogbouwwijken kan worden gestopt.

Wantrouwen

Oprichting van grote, goed functionerende VvE’s acht Elbers van doorslaggevend belang. “Dat probleem heb je natuurlijk ook in Nederland: huiseigenaars zijn geen professionals, hoe weten zij welk type kozijn goed is? Er is veel wantrouwen om opgelicht te worden. Opzet van een organisatie met een gezamenlijk onderhoudsfonds en een professionele beheerder is noodzaak in Slowaakse flatwijken.”
Slowakije heeft zelf inmiddels enkele subsidieregelingen, terwijl Europese structuurfondsen vanaf 2007 ook kunnen worden gebruikt voor de hoogbouwproblematiek. PRC Bouwcentrum verwacht dat de uitvoering van het project in Martin in april kan beginnen, spoedig gevolgd door een pilot in Bulgarije.

Reageer op dit artikel