nieuws

Afwijken van koop-/aannemingsovereenkomst mag niet maar komt regelmatig voor

bouwbreed Premium

De koop-/aannemingsovereenkomst die in veel gevallen in combinatie met de GIW garantie- en waarborgregeling wordt gebruikt is een model dat in ‘breed overleg’ tot stand is gekomen. Breed overleg wil zeggen dat verschillende belangen-organisaties, zowel aan de kant van kopers als verkopers, aan de vormgeving van het model hebben bijgedragen. In de praktijk blijkt echter dat er regelmatig wordt afgeweken van het model.

De belangen van alle partijen zijn zorgvuldig afgewogen bij het opstellen van het model koop-/aannemingsovereenkomst. De geschiedenis van het model gaat terug tot 1972 toen de KNB (toen nog genaamd de Koninklijke Notariële Broederschap) het initiatief nam tot het ontwikkelen van een uniform model koop-/aannemingsovereenkomst om onduidelijke en eenzijdig opgestelde overeenkomsten te voorkomen.
Door het ontwikkelen van een model in breed overleg kon de kwaliteit van het model en de evenwichtige samenstelling ervan beter gegarandeerd worden. Daarbij zou een breed gedragen model regelmatiger worden gebruikt dan een eenzijdig opgestelde overeenkomst en kon hierdoor de kennis van (de uitleg van) de bepalingen en de overeenkomst toenemen.

Nietig

In december 1974 was het eerste model van de koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende algemene voorwaarden een feit. Dit model werd aangeboden tijdens de oprichting van het GIW en ook door het GIW als model geadopteerd. Het betrof toen alleen nog een model voor de bouw van eengezinswoningen. Later, in 1978, is ook een model voor zgn. ‘flatgebouwen’ ontwikkeld. Deze eerste modellen zijn sindsdien meerdere malen (weer in breed overleg) herzien en bijgesteld. De laatste herziening heeft zeer recent plaatsgevonden, namelijk per 1 januari van dit jaar. Om te voorkomen dat partijen gaan sleutelen aan het vastgestelde model en zo het evenwicht in de overeenkomst kunnen verstoren is een bepaling opgenomen die wijzigingen ten nadele van de opdrachtgever/koper nietig verklaart.
Het artikel waarin dit is geregeld is artikel 11 van de model koop-/aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoningen van 1 september 2003. In het model van januari 2007 is dit artikel 12 koop-/aannemingsovereenkomst geworden. In de modellen voor appartementen gaat het om respectievelijk artikel 13 koop-/aannemingsovereenkomst (model 2003) en artikel 14 koop-/aannemingsovereenkomst (model 2007). Als gevolg van dit artikel in de algemene voorwaarden zijn afwijkingen van het model in beginsel nietig, tenzij voor de afwijking voorafgaand uitdrukkelijk toestemming is verleend door of namens de waarborgende instelling.
De waarborgende instelling is een van de bij het GIW aangesloten organisaties. Bij het ontbreken van deze toestemming geldt de oorspronkelijk in het model opgenomen bepaling. Afwijken van het model ten gunste van de verkrijger is uiteraard wel mogelijk.

Vergelijkbaar

Met enige regelmaat behandelt de Raad geschillen die gaan over afwijkingen van het model. Ook in een recent geschil voor de Raad speelde deze problematiek (RvA 27 december 2006, nummer 71.002). In een van de artikelen van de model algemene voorwaarden is opgenomen dat kosten voor aanleg- en aansluiting van de nutsvoorzieningen voor rekening van de ondernemer komen (in zowel het model van 2003 als 2007 is dit artikel 12 lid 2 AV).
In de overeenkomst die tussen partijen was gesloten was een extra artikel opgenomen waarin stond dat de aansluitkosten wel voor rekening van de verkrijger zouden komen. Voor de Raad speelde de vraag voor wiens rekening deze kosten nu zouden komen. In dit geschil was in artikel 8 koop-/aannemingsovereenkomst opgenomen dat afwijken van het model nietig was. Het ging in dit geschil om een model koop-/aannemingsovereenkomst van vóór 2003, welk model het betreft blijkt niet uit de uitspraak, maar het artikel is vergelijkbaar met het huidige artikel over afwijking van de overeenkomst. De arbiter oordeelde onder andere dat ingevolge dit artikel (artikel 8 KA) afwijkingen van het model ten nadele van de verkrijger nietig waren en dat omdat in het oorspronkelijke model de aansluitkosten voor rekening van de ondernemer kwamen, de kosten nu niet voor rekening van de verkrijger konden komen. In dit geschil ging het om een bepaling die naast de model-bepaling was opgenomen en afweek van het model.

Clausules

Bij het afwijken van de model koop-/aannemingsovereenkomst en algemene voorwaarden kan ook van andere manieren van afwijken van de overeenkomst sprake zijn. Afwijken kan bijvoorbeeld ook zijn het ‘doorhalen’ of simpelweg niet opnemen van artikelen uit het model. Dit doorhalen gebeurde onder andere in RvA 13 januari 2005, nummer 25.571, waarin artikel 7 KA werd geschrapt. Ook kan bij een artikel of bepaling worden geschreven ‘niet van toepassing’. Minder voor de hand liggend, maar wel vaak voorkomend is het afwijken van de modellen in andere contractstukken. Zo komt het regelmatig voor dat in technische omschrijvingen of verkoopfolders clausules worden opgenomen die een voorbehoud maken ten aanzien van (kleine) wijzigingen of die maatgeving van de woning weergeven ‘onder voorbehoud van wijzigingen’. Deze clausules staan op gespannen voet met de wijzigingsbevoegdheid van de ondernemer in de artikelen 4 en 6 van de algemene voorwaarden. In deze artikelen zijn strikte regels opgenomen die moeten worden nageleefd wil de ondernemer rechtsgeldig en zonder sanctionering een wijziging kunnen doorvoeren.
Kortom, afwijken van het model koop-/aannemingsovereenkomst en algemene voorwaarden van het GIW mag dus niet (op straffe van nietigheid) maar komt regelmatig voor.
Mr. E.M. Bruggeman
Stafmedewerker Instituut voor Bouwrecht (IBR), Den Haag
EmBruggeman@IBR.NL)
Voor meer bouwrechtelijke actualiteiten, jurisprudentie, vakliteratuur en regelgeving zie ook de website van het Instituut voor Bouwrecht:
www.ibr.nl/actueel.

Reageer op dit artikel