nieuws

Hergebruik is zeker uitdaging voor leegstaande kantoorgebouwen

bouwbreed

Dit is het tweede artikel in een drieluik over de herziening van de kantorenmarkt door hergebruik van kantoren op basis van eigen onderzoek door de Architekten Cie. In het eerste artikel (gisteren, 8 juni 2006, nummer 108) op deze pagina is betoogd dat de kantorenvoorraad de komende jaren drastisch zal slinken en dat hieruit twee […]

Dit is het tweede artikel in een drieluik over de herziening van de kantorenmarkt door hergebruik van kantoren op basis van eigen onderzoek door de Architekten Cie. In het eerste artikel (gisteren, 8 juni 2006, nummer 108) op deze pagina is betoogd dat de kantorenvoorraad de komende jaren drastisch zal slinken en dat hieruit twee opgaven van hergebruik voortkomen. In de eerste plaats gaat het om het omzetten van kantoren in woningen in gemengd stedelijk gebied met voorzieningen en in de tweede plaats het herstructureren van monofunctionele kantorenparken op basis van functiemenging. De eerste opgave is in dit artikel onderwerp van nadere beschouwing.

Onderzoek van de Architekten Cie leert dat in het centrumgebied van Amsterdam binnen de ring in de binnenstad en de stadsbuurten twee gebouwtypen een groot aandeel hebben in het overaanbod van kantoorruimte en dus een logisch onderwerp vormen voor transformatie. Het betreft hier onflexibele historische panden aan de grachtengordel en naoorlogse panden met een slechte parkeergelegenheid langs de binnenstedelijke uitvalswegen. Deze leegstand wordt door de gemeentelijke overheid vooralsnog bestempeld als een probleem van de �markt;. Om hergebruik van lege kantoren als serieuze strategie te definiëren moeten volgens Joost van den Hoek en Bas Beekman zowel overheid als markt; bouwbedrijven, ontwikkelaars en beleggers, hun houding herzien.

Op basis van interviews met betrokkenen en belanghebbenden valt een helder beeld te schetsen van de hindernissen die men tegen komt bij het omzetten van kantoren naar woningen. Centraal staat het financiële verhaal waarin de boekwaarde van het pand in veel gevallen drastisch moet worden bijgesteld om na omzetting tot een acceptabel rendement te komen.

Ondanks het feit dat panden al jaren leegstaan en tevergeefs wachten op betere tijden, wordt afwaarderen van lege kantoren onder vastgoedeigenaren gezien als professioneel gezichtsverlies. Ook ontbreekt het kantooreigenaren vaak aan voldoende kennis van woningontwikkeling om het transformeren van kantoren te operationaliseren.

Een volgende hindernis is het juridisch kader waarbij met name het bestemmingsplan een woonfunctie uit kan sluiten. Zo is het verboden om in de binnenstad van Amsterdam kantoren groter dan 1000 vierkante meter om te zetten, onder het werkgelegenheidsmotto dat een omgezet kantoor nooit meer terugkomt. De vraag is of dit uitgangspunt onder de huidige omstandigheden nog wel realistisch te noemen valt. Een vierde categorie horden is de beleidsmatige accommodatie van de benodigde vergunningen en de bouwkundige regelgeving die dermate complex is dat dit de planning en uitvoering van een hergebruikproject ernstig kan bemoeilijken.

Plattegrond

De invalshoek die meestal de meeste aandacht krijgt is de bouwkundige en plantechnische staat van het kantoorpand. Naarmate de architectonische kwaliteit van een kantoorpand minder is en de boekwaarde hoger wordt, wordt de bouwkundige staat steeds kritischer. Als de plattegrond van het gebouw zich niet makkelijk laat omzetten naar woningplattegronden of de bouwkundige staat van het gebouw vraagt grote aanpassingen voor wat betreft gevelisolatie, het aanbrengen van buitenruimten of bijvoorbeeld brandveiligheid dan denkt men dat het investeringsniveau al snel in de buurt van nieuwbouw komt.

Toch wordt door bijvoorbeeld hergebruiksadviseur ABT de stelling ingenomen dat slim omzetten in de meeste gevallen veel goedkoper en duurzamer is dan sloop en nieuwbouw, kortom een serieus alternatief.

Aantrekkelijk

Het omzetten van kantoren kan natuurlijk niet los worden gezien van de stedelijke woningvraag. Een eerste overweging is vaak omzetting naar studentenwoningen omdat hier altijd een tekort aan is en omdat de investeringen voor deze categorie minimaal gehouden kunnen worden.

Voor de categorieën lege panden in de Amsterdamse situatie geldt echter dat er ruime vraag is naar alle typen appartementen die in leegstaande kantoren in te passen zijn.

Over het algemeen geldt hoe dichter bij het (historisch) centrum, des te exclusiever het karakter. Met name cascoappartementen in de middencategorie ,zoals in de televisieserie �het blok�, zullen mits voorzien van een redelijke prijsstelling een groot publiek weten te trekken. De eerste experimenten in deze soort vinden op dit ogenblik plaats in Hoofddorp waar lege kantoren uit de jaren 80 worden omgebouwd en per appartement worden verkocht.

De eerder genoemde opgaven van hergebruik van historische en naoorlogse kantoren in de binnenstad van Amsterdam zijn nog geen onderdeel van het standaard repertoire van bouwwereld en stadsontwikkeling. Toch betreft het hier veelal panden met een uitgesproken architectonisch karakter dat als beeldmerk een succesvolle grondslag kan vormen bij verhuur en verkoop van de woningen. Een voorbeeld van een geslaagde omzetting is het markante belastingkantoor Puntegaal in Rotterdam. Door de corporatie Stadswonen is eind jaren 90 een ombouw gerealiseerd gericht op studenten en starters in combinatie met kleinschalige bedrijfsruimte.

De dungezaaide gerealiseerde voorbeelden van hergebruik kunnen nog niet als rolmodel dienen voor een grootschalige aanpak. Deze voorbeelden zijn architectonisch zo aantrekkelijk, dat een tweede leven als woongebouw bijna niet meer fout kan gaan.

De invulling bestaat uit studentenkamers waarvan exploitatie weinig problematisch is, maar vooral omdat ze meestal als overheidsbezit onder niet marktconforme condities ter beschikking zijn gesteld.

Volgens de Architekten Cie ligt de uitdaging voor hergebruik dan ook bij de panden die bij grote aantallen leeg staan. Een omslag in denken en houding van overheid en marktpartijen is hiervoor noodzakelijk.

1. De eerste categorie van historische panden in de binnenstad geldt dat een relativering van het gemeentelijk transformatieverbod boven de 1000 vierkante meter zal leiden tot een grootschalige aanpak van deze lucratieve opgave. Daarnaast moeten de marktpartijen nadenken over geraffineerde combinaties van wonen in combinatie met kleinschalige werkruimten zodat het vertrek van werkgelegenheid uit de binnenstad kan worden ingeperkt.

2. De tweede categorie van de grotere kantoorpanden uit met name jaren vijftig en zestig zoals bijvoorbeeld aan de Wibautstraat ligt gecompliceerder. Hier zal de gemeentelijke overheid actiever moeten meedenken over de problemen aangaande het hergebruik voor bijvoorbeeld de parkeeroplossing. Het zou de aanbeveling verdienen om het vergunningencircus rondom hergebruik te organiseren via een �eenloket� principe. Daarbij geldt voor de marktpartijen dat een afwachtende speculatieve houding in de omgang met leegstaand vastgoed moet worden ingeruild voor een actieve benadering waarin bijvoorbeeld de corporatie van de omringende bebouwing participeert in de ontwikkeling en naast locatiespecifieke kennis ook woningbouw knowhow kan inbrengen.

Mocht de relevantie van het vraagstuk onder regie van de gemeentelijke overheid vertaald worden in een betere procesmatige accommodatie van hergebruik, dan kunnen in de Amsterdamse binnenstad zonder ingrijpende nieuwbouwoperaties vele honderden woningen worden toegevoegd.

Joost van den Hoek en Bas Beekman zijn als senior stedenbouwkundige en onderzoeker verbonden aan de Architekten Cie (www.cie.nl), Amsterdam.

Bij het bedrijfsonderdeel �Stedenbouw en Stadsonderzoek� wordt door multidisciplinaire projectteams gewerkt aan onderzoek, advies en ontwerp voor stedelijke vraagstukken in alle fasen en op alle schaalniveaus.

J.v.d.Hoek@cie.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels