nieuws

Betrek woningbouwontwikkelaar bij herstructureren

bouwbreed

Volgens Joost van den Hoek en Bas Beekman is de naoorlogse stad het belang-rijkste werkveld van stedenbouwkundigen en architecten. Door het principe van de functiescheiding zijn na de oorlog in de stadsontwikkeling gebieden voor werken wonenverkeer en recreëren volledig uit elkaar getrokken. Deze segmenten zijn in het huidige tijdsgewricht 30-40 jaar na aanleg grootschalig onderwerp van herontwikkeling.De herstructurering van de naoorlogse woonwijken en winkelcentra met als doel intensivering en diversificatie zoals bijvoorbeeld in de Westelijke tuinsteden in Amsterdam is het afgelopen decennium een standaard opgave op het stedelijke repertoire geworden.

Ook de naoorlogse bedrijventerreinen, neem Amsterdam Noord, zijn met de opkomst van de creatieve industrie in hoog tempo van kleur aan het verschieten. Waar vroeger auto�s werden gerepareerd worden nu reclamecampagnes bedacht. Temidden van deze herontwikkelingen van blijven de naoorlogse kantoorgebieden, noem een Kronenburg in Amstelveen of een Bergwijkpark in Diemen het ondergeschoven kind. Zoals in de voorgaande artikelen is betoogd is een grondige herziening van de kantorenmarkt, met bijbehorende uitdunning van de voorraad, onontkoombaar.

Daar waar het hergebruiken van individuele kantoren als woningen steeds meer in de belangstelling komt, mist een gebiedsmatige aanpak van kantorenparken met gebiedsmatige leegstand van meer dan 25 procent en een problematische verhuurbaarheid vooralsnog op het stedelijk repertoire.

Dat de structurele leegstand in de kantorenmarkt vooral is geconcentreerd in de vroege naoorlogse kantorenparken heeft duidelijke oorzaken. Deze liggen in eerste instantie niet in bereikbaarheid en parkeren of huurniveaus maar veeleer in de gebiedsmatige en gebouwmatige onaantrekkelijkheid. De positie van de eerste generatie kantorenparken in nabijheid van de ringwegen is relatief geïsoleerd en slecht aangesloten op de stedelijke voorzieningen. Door onoverzichtelijke indeling en veel groen in combinatie met een ruime opzet laat de sociale veiligheid met name na 5 uur in de middag ernstig te wensen over. Dit is vervelend voor bedrijven en medewerkers en vraagt om grote investeringen in veiligheid en bewaking. Het geïsoleerde karakter en de afwezigheid van voorzieningen maakt de gebieden in een markt waar attractiviteit van de kantooromgeving omgeving steeds belangrijker wordt minder concurrerend. Uiteindelijk voldoet ook de architectonische representativiteit en de bouwkundige staat van gebouwen uit de naoorlogse periode niet meer aan de eisen van hedendaags gebruik. Met name de liefdeloze �grindbakken� architectuur uit de jaren 60 en 70 met als hoogtepunt bijvoorbeeld het kantoor voor het CBS wordt gezien als uitermate onaantrekkelijk en drukt een belangrijk stempel op de gebieden als geheel.

Met als uitgangspunt een structurele reductie van het kantooraanbod in de naoorlogse kantorenparken dient zich de vraag aan op welke wijze dit kan worden gecombineerd met het opvoeren gebiedsmatige attractiviteit. Het toevoegen van passende voorzieningen levert direct resultaat.

Een goed voorbeeld is het toevoegen van een school in combinatie met horeca en sportfaciliteiten waar ook bedrijven van kunnen profiteren. Zo neemt de levendigheid in een klap flink toe, vanzelfsprekend moet de ligging en de ontsluiting van het gebied hiertoe wel aanknopingspunten bieden. Toch geldt voor een aantal kantorenparken dat een meer ingrijpende herontwikkeling gewenst is. Hiervoor is het toevoegen van de woonfunctie een essentieel onderdeel. Het gaat erom dat er een gebiedsmatige menging optreed van wonen en werken waar een structureel woonaandeel zorgt voor levendigheid, sociale veiligheid en draagvlak voor voorzieningen. Voor een kantorenpark van 60 hectare hebben we het dan al snel over toevoeging van minimaal 3000 woningen.

Het opnieuw op de kaart zetten van deze kantoorparken als aantrekkelijke omgevingen voor wonen en werken vraagt om een slimme stedenbouwkundige strategie.

Het negatieve karakter van het gebied moet worden omgebogen middels een heldere identiteitsbepaling en een goede �brandin�. Essentieel hiervoor zijn naast de gemengde programmering, de karakterbepaling van de openbare ruimte waarin herkenbaarheid en betrokkenheid centraal staan. Voorstelbaar is bijvoorbeeld dat de gebieden worden voorzien van een centrale ruimte in de vorm van een plein of een park, waar de voorzieningen in eerste instantie worden geconcentreerd. Daarbij moet de architectonische samenhang en attractiviteit opnieuw worden bepaald. Grote monotonie wordt niet gewaardeerd, maar de schreeuwerige caleidoscopische uitdossing van recente bedrijventerreinen met name langs de snelweg wordt over het algemeen ook weinig positief gewaardeerd.

Een zorgvuldige stedenbouwkundige opzet van wonen en werken in nauwkeurige afstemming met de omringende gebieden is een waarborg voor een voor het creëren van een duurzaam renderende investering. Alhoewel de projecttypering en de urgentie op gebiedsniveau helder te benoemen zijn, heeft het nogal wat voeten in aarde om te komen tot een implementatie van een dergelijk type project. Dat voor het opstarten van de procesgang de overheid een leidende rol moet innemen is duidelijk.

Toch zijn er op voorhand een aantal bottlenecks aan te wijzen. Het eigendom in deze gebieden is versplintert over vele partijen in tegenstelling tot bijvoorbeeld naoorlogse woonwijken waar het bezit in handen is van enkele grote spelers. Daarbij zal het afwaarderen van leegstaande onroerende goederen een complicerende aangelegenheid vormen daar de stedelijk overheid niet meer bereid is om voor dergelijke herstructureringen de portemonnee te trekken. Het lonkende toekomstperspectief moet voor de zittende partijen aanleiding vormen om in beweging te komen.Toch loont het de moeite deze gebieden de komende jaren in de gaten te houden.

Stroomversnelling

Voor de Amsterdamse situatie geldt dat een aanwas van het woonareaal binnen de gemeentelijke grenzen in belangrijke mate te relateren valt aan het saneren van kantorenparken. Zo leidt het aanpakken van de onbalans op de kantorenmarkt tot een balancering van het woningaanbod.

Wie de eerste stap zal zetten is nog niet duidelijk. Ook hier suggereert de Architekten Cie dat het betrekken van een grote woningbouwontwikkelaar met belangen in de directe omgeving van de gebieden zoals bijvoorbeeld woningcorporaties de herstructureringen in een stroomversnelling kan brengen.

Vooralsnog is het wachten op een eerste pilot. Wie doet er mee? De Architekten Cie staat open voor suggesties.

Joost van den Hoek en Bas Beekman zijn als senior

stedenbouwkundige en onderzoeker verbonden aan de Architekten Cie, Amsterdam (www.cie.nl).

Bij het bedrijfsonderdeel

�Stedenbouw en Stadsonderzoek� wordt door multidisciplinaire projectteams gewerkt aan onderzoek, advies en

ontwerp voor stedelijke vraagstukken in alle fasen en op alle schaalniveaus.

J.v.d.Hoek@cie.nl

Dit is het derde en tevens laatste artikel uit een drieluik over de herziening van de kantorenmarkt op basis van eigen onderzoek door de Architekten Cie. In het eerste artikel �Van een groeimarkt naar vervangingsmarkt�, Cobouw 8 juni 2006 (nummer 108) is betoogd dat de kantorenvoorraad de komende jaren drastisch zal slinken en dat hieruit opgaven van hergebruik en herstructurering voortkomen.In het tweede artikel �Hergebruik is zeker uitdaging voor leegstaande kantoorgebouwen�, Cobouw 9 juni 2006 (nummer 109) is nader ingegaan op het omzetten van kantoren in woningen in gemengd stedelijk gebied.In dit derde artikel wordt het herstructureren van monofunctionele kantorenparken op basis van functiemenging aan een nadere beschouwing onderworpen.

Grote monotonie

gewaardeerd

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels