nieuws

Anti-speculatiebedingen kunnen geldig worden overeengekomen

bouwbreed

De Hoge Raad heeft onlangs voor het eerst uitspraak* gedaan in één van de vele geschillen tussen gemeenten en private partijen die met gemeenten koopcontracten hebben gesloten terzake woonruimte met een anti-speculatiebeding. 1-0 voor het anti-speculatiebeding: de Hoge Raad oordeelde dat bepaalde anti-speculatiebedingen gewoon geldig kunnen worden overeengekomen. Teneinde te voorkomen dat woningen worden gekocht […]

De Hoge Raad heeft onlangs voor het eerst uitspraak* gedaan in één van de vele geschillen tussen gemeenten en private partijen die met gemeenten koopcontracten hebben gesloten terzake woonruimte met een anti-speculatiebeding.

1-0 voor het anti-speculatiebeding: de Hoge Raad oordeelde dat bepaalde anti-speculatiebedingen gewoon geldig kunnen worden overeengekomen.

Teneinde te voorkomen dat woningen worden gekocht en weer doorverkocht, enkel met de bedoeling daaraan te verdienen (speculatiewinst) en om eigen woningbezit te bevorderen, hanteren veel gemeenten bij het sluiten van verkoopcontracten met betrekking tot (bouwgrond voor) woningen �anti-speculatiebedingen�. Dergelijke anti-speculatiebedingen worden meestal in de vorm van een kettingbeding in de koopovereenkomst vastgelegd en betreffen de verplichting voor de koper om de woning gedurende een aantal jaren zelf te bewonen. Indien een koper zijn huis eerder doorverkoopt, zal hij een gedeelte van de gemaakte winst moeten afdragen aan de gemeente. Een anti-speculatiebeding kan een ontheffingsbeding bevatten; indien aan bepaalde voorwaarden (verandering van baan, echtscheiding) wordt voldaan, kan ontheffing worden verleend.

Gerechtvaardigd

De Huisvestingswet stelt regels met het oog op een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte. Ex artikel 5 van deze wet kan de gemeente indien dit in het belang is van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling – in de huisvestingsverordening – woningen aanwijzen waarvoor een huisvestingsvergunning dient te worden verkregen; deze wordt verleend onder bepaalde voorwaarden zoals ingezetenschap, economische of maatschappelijke binding en inkomen. Teneinde te voorkomen dat het eigendomsrecht, het recht van vrije vestiging en de werking van de markt onaanvaardbaar in het gedrang komen, is overheidsbemoeienis in het kader van woonruimteverdeling enkel gerechtvaardigd in geval van een woningtekort. Bovendien dient het te gaan om woningen onder de koopsomgrens (welke grens per gemeente verschilt). Dit traject behelst een publiekrechtelijke bevoegdheid van de gemeente tot woningverdeling.

Al sinds 1990 heeft de Hoge Raad uitgemaakt dat een privaatrechtelijke overeenkomst niet door de overheid mag worden aangewend indien dit een onaanvaardbare doorkruising vormt van een publiekrechtelijke regeling. Veel private partijen die nadeel ondervonden van anti-speculatiebedingen beriepen zich dan ook – soms met succes – op deze onaanvaardbare doorkruising in de hoop het anti-speculatiebeding van tafel te krijgen.

De kern van de vraag of een gemeentelijk privaatrechtelijk beding de Huisvestingswet op een onaanvaardbare manier doorkruist, betreft de inhoud van het beding. Indien gemeenten in privaatrechtelijke overeenkomsten met betrekking tot doorverkoop sociale- en/of economische binding van gegadigden eisen, dan handelen gemeenten in de sfeer van de Huisvestingswet; immers dan is de gemeente bezig met het reguleren van doorverkoop met als doel te verzekeren dat de woningen beschikbaar blijven voor de oorspronkelijke doelgroep. In dat geval gelden de eisen uit de Huisvestingswet. Echter, indien gemeenten voorwaarden opnemen met betrekking tot zelfbewoning en een termijn van doorverkoop, puur om prijsopdrijving en het kopen van huizen voor sec speculatiewinst te voorkomen, dan is (doorkruising van) de Huisvestingswet niet aan de orde. Hier geldt contractvrijheid; de gemeente kan privaatrechtelijke overeenkomsten sluiten zonder risico van doorkruising.

De Hoge Raad oordeelt in haar arrest dat “in overeenkomsten naar burgerlijk recht vervatte anti-speculatiebedingen bij de uitgifte van bouwgrond die niet zien op de verdeling van woonruimte en die geen beperkingen aanbrengen op het recht van vrije vestiging niet in strijd zijn met het systeem en de strekking van de Huisvestingswet.”

Anti-speculatiebedingen zien er puur op te voorkomen dat de door de gemeente geboden woningbouwmogelijkheden voorwerp van speculatie worden. Aangezien anti-speculatiebedingen niet inhouden dat aan de kring van kopers toelatingseisen worden gesteld, verband houdend met hun economische of andersoortige maatschappelijk binding, vallen zij buiten het bereik van de Huisvestingswet.

Door enerzijds een onderscheid te maken tussen anti-speculatiebedingen en bedingen die in verband met een rechtvaardige verdeling van woonruimte als voorwaarde stellen dat de woning wordt verkocht aan een woningzoekende die voldoet aan bepaalde (bindings)eisen en anderzijds te oordelen dat eerstgenoemde bedingen geen doorkruising van de Huisvestingswet bewerkstelligen, heeft de Hoge Raad een einde gemaakt aan de onduidelijkheid van de afgelopen jaren. Het arrest leert dat het voor kopers die wensen op te treden tegen een gemeentelijk beding aan te raden is, alvorens een procedure op te starten, het beding eens goed te bekijken. Indien het puur gaat om een anti-speculatiebeding is strijd met de Huisvestingswet niet aan de orde. Echter indien het beding eisen van economische of maatschappelijke binding stelt dan doorkruist dit beding (de strekking van) de Huisvestingswet en is derhalve nietig.

Julietta Blom

Advocaat, DLA SchutGrosheide N.V., Amsterdam Julietta.Blom@dlapiper.com

*HR 14 april 2006, AB 2006, 198. Kamerstukken II 1987/88, 20 520, nr. 3, p. 17-18. HR 26 januari 1990, NJ 1991, 93 (Windmill).

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels