nieuws

Coördinatieregeling kan leiden tot aanzienlijke kostenbesparing

bouwbreed

De vorige maand ingevoerde gemeentelijke coördinatieregeling kan er voor zorgen dat op veel kortere termijn duidelijkheid komt te bestaan over het definitief doorgaan van een bouwproject. Vooral voor initiatiefnemers van projecten is dat volgens Jaap Hoekstra van groot belang, omdat dit kan leiden tot een aanzienlijke tijdwinst en een grote kostenbesparing. “Projectontwikkelingspraktijk, grijp deze kans!”

Voor de realisering van een bouwproject – ook een project van een geringe omvang – kunnen soms verschillende vergunningen, ontheffingen, toestemmingen, etcetera vereist zijn. Denk aan een bouwvergunning, een kapvergunning, een art. 19 WRO-vrijstelling, een milieuvergunning. Al die vergunningen kennen ieder hun eigen totstandkomingsprocedure (voorbereiding), alsmede hun eigen rechtsbeschermingsprocedure. Dat leidt tot vertragingen, doublures in werkzaamheden, kosten, onzekerheid omtrent het al dan niet kunnen realiseren van het project, het moment waarop dat het geval zal zijn, etcetera.

Op 2 februari jl. is een nieuw onderdeel van de huidige WRO in werking getreden. Het betreft hier de coördinatie van besluiten over projecten van gemeentelijk belang. Ingevolge die aanpassing van de WRO kan de gemeenteraad thans ten behoeve van een bepaald concreet project, dan wel één of meerdere categorieën van projecten een zogenaamd coördinatiebesluit nemen. Dat kan in principe elk project betreffen, of het nu – naar aard en/of omvang – groot of klein is.

Indien de gemeenteraad een dergelijk coördinatiebesluit neemt, dan moeten de daarbij aangewezen besluiten ten behoeve van de realisering van het (de) betrokken project(en) in beginsel gecoördineerd worden voorbereid en vindt de rechtsbescherming vervolgens ook �gebundeld� plaats.

Dat betekent onder meer dat de ontwerpen van de betreffende besluiten allen gelijktijdig ter inzage moeten worden gelegd, gedurende diezelfde terinzageleggingstermijn terzake door een ieder zienswijzen kunnen worden ingediend, de betreffende besluiten genomen moeten worden binnen een door burgemeester en wethouders te bepalen termijn, en die besluiten op eenzelfde moment bekend moeten worden gemaakt. Daarmee wordt de totstandkoming van de benodigde besluiten gestroomlijnd.

Indien derde-belanghebbenden als omwonenden, milieuclubs, buurtverenigingen, etcetera zich niet met de genomen besluiten kunnen verenigen, dan kunnen zij tegen de aldus gecoördineerd voorbereide besluiten binnen 6 weken na de bekendmaking ervan (direct) beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De ingestelde beroepen moeten in één beroepsprocedure door de Afdeling bestuursrechtspraak worden behandeld. Bovendien moet de Afdeling bestuursrechtspraak binnen 6 maanden na ontvangst van het verweerschrift met betrekking tot de ingestelde beroepen een uitspraak doen.

Bouwvergunning 

Juist ook die gebundelde rechtsbescherming kan een aanzienlijke tijdwinst en een grote kostenbesparing opleveren. Indien voor een project verschillende vergunningen moeten worden verleend en daarop de coördinatieregeling niet door de gemeenteraad van toepassing is verklaard, dan moet door derde-belanghebbenden tegen de ene vergunning – bijvoorbeeld een bouwvergunning – eerst bezwaar worden gemaakt bij burgemeester en wethouders, dan beroep worden ingesteld bij de rechtbank en tot slot hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak, terwijl tegen bijvoorbeeld een milieuvergunning direct beroep moet worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak.

Belangwekkend is ook dat het ministerie van VROM van oordeel lijkt te zijn dat de gemeentelijke coördinatieregeling ook van toepassing kan worden verklaard op een project, voor de realisering waarvan slechts een art. 19 WRO-vrijstelling en een bouwvergunning zijn vereist. Een in de praktijk van de projectontwikkeling veel voorkomende combinatie, ingeval het betrokken project strijdig is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Indien de art. 19 WRO-vrijstelling en bouwvergunning gecoördineerd worden voorbereid, dan betekent dat dat terzake rechtstreeks beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak moet worden ingesteld en dat de Afdeling binnen zes maanden na ontvangst van het verweerschrift op de ingediende beroepen moet beslissen. Aldus kan binnen circa tien maanden duidelijkheid komen te bestaan over het onherroepelijk worden van de betreffende art. 19 WRO-vrijstelling en bouwvergunning.

Als de art. 19 WRO-vrijstelling en bouwvergunning niet gecoördineerd worden voorbereid, dan kan die duidelijkheid pas over circa tweeënhalf jaar komen te bestaan, in geval door derde-belanghebbenden terzake bezwaar wordt gemaakt, beroep wordt ingesteld en ook wordt geappelleerd bij de Afdeling bestuursrechtspraak.

Daarbij komt wel dat niet uit te sluiten valt dat de Afdeling bestuursrechtspraak – wiens taak ten deze aannemelijk wordt verzwaard – beperkingen stelt aan het toepassing geven aan het gemeentelijk coördinatie-instrument, bijvoorbeeld door te oordelen dat een combinatie van een artikel 19 WRO-vrijstelling en een bouwvergunning sec niet gecoördineerd tot stand kan komen.

Beroepsprocedure

In het bijzonder ook initiatiefnemers van projecten hebben er een groot belang bij dat op de kortst mogelijke termijn duidelijkheid komt te bestaan over de vraag of de publiekrechtelijke medewerking, benodigd voor de realisering van een project, ook onherroepelijk wordt. Indien en zolang dat in verband met een aanhangig zijnde bezwaar of (hoger) beroepsprocedure niet het geval is, moet de initiatiefnemer er rekening mee houden dat een of meerdere van de bestreden besluiten alsnog onderuit gaan, en komen de gevolgen daarvan voor zijn rekening, ingeval dat onheil zich daadwerkelijk openbaart.

Om die reden wachten ontwikkelaars doorgaans het onherroepelijk worden van de terzake benodigde besluiten af, voordat zij de realisering van het project ter hand nemen. Voorts worden vele transacties met betrekking tot nieuwbouwprojecten ook gekoppeld aan het voorhanden zijn van de voor de realisering ervan benodigde publiekrechtelijke medewerking in een onherroepelijke vorm. Zo wordt de op grote schaal gehanteerde standaard GIW-koop-/aannemingsovereenkomst voor een nieuwbouwwoning pas perfect, nadat de daarvoor benodigde bouwvergunning onherroepelijk is geworden.

Als dat binnen een bepaalde termijn niet het geval is, dan komt de tot stand gebracht koop-/aannemingsovereenkomst weer te vervallen. Ook vele andere transacties met betrekking tot een bouwproject worden gekoppeld aan het in een onherroepelijke vorm voor handen zijn van de voor de realisering ervan benodigde publiekrechtelijke medewerking.

Kostenbesparingen

Met de thans ingevoerde gemeentelijke coördinatieregeling kan die duidelijkheid er op veel kortere termijn komen. Bovendien kan zulks tot aanzienlijke kostenbesparingen leiden, niet in de laatste plaats omdat ook de totstandkoming van de benodigde besluiten gecoördineerd plaatsvindt.

Gelet daarop kan de projectontwikkelingspraktijk met de ingevoerde gemeentelijke coördinatieregeling haar voordeel doen. Uiteraard moeten gemeenteraden dan wel bereid zijn die regeling op een project of categorieën van projecten van toepassing te verklaren, moet een tijdige inventarisatie plaatsvinden van alle voor de realisering van een project benodigde vergunningen, moeten de terzake benodigde onderzoeken tijdig in gang worden gezet, moet terzake worden overlegd met ook andere bevoegde bestuursorganen, etcetera, maar indien terzake een adequaat proceduremanagement wordt gevoerd, dan kunnen gemeenten, ontwikkelaars, coöperaties en particuliere bouwers daarvan zonder meer profijt ondervinden.

Omdat het instrument van de gemeentelijke coördinatieregeling tamelijk onbekend is – hetgeen nog des te sterker geldt voor de inwerkingtreding ervan op 2 februari – is het natuurlijk wel zaak dat de betrokkenen bij bouwprojecten daarvan kennis nemen en de voordelen van de toepassing ervan inzien.

Jaap Hoekstra, advocaat te Amsterdam, verbonden aan Houthoff Buruma

Veel sneller duidelijkheid over doorgaan project

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels