nieuws

Bijbel als leidraad voor wijkherstructurering

bouwbreed

enschede – De Twentse aannemers Nijhuis en Hegeman nemen de Enschedese herstructureringswijk De Laares stevig op de schop. Het project, waarmee zon 100 miljoen euro is gemoeid, wordt niet alleen door de bouwers uitgevoerd. Samen met de corporaties die in de wijk actief zijn, deelt het tweetal ook de risicos van het project.

De Laares is een naoorlogse arbeiderswijk. De woningen, zo�n achthonderd in totaal, werden aanvankelijk neergezet voor de Twentse textielarbeiders en later bewoond door Spanjaarden en Italianen die in de jaren vijftig en zestig naar Enschede trokken. Een groot deel van de woningen is klein, afgeschreven en voldoet niet meer aan de eisen van de tijd. “Het staat ook allemaal veel te dicht op elkaar. Te veel mensen in een kleine ruimte, daar worden mensen agressief van”, vat directeur Hans Hulshof van het uit Rijssen afkomstige Nijhuis Bouw de huidige situatie samen.

De komende jaren gaat daar verandering in komen. De wijkontwikkelingsmaatschappij (wom) De Laares Beheer gaat vierhonderd woningen slopen. Nijhuis en Hegeman, die 80 procent van het bouwprogramma voor hun rekening nemen, bouwen er vierhonderd terug. Hierbij gaat het om gezinswoningen én flats. Met de hele operatie willen de corporaties die bezit hebben in die wijk de verhoudingen volledig omgooien. Momenteel wordt 70 procent van de woningen verhuurd. In 2010 gaat eenzelfde aandeel van de woningmarkt in De Laares door het leven als particulier bezit.

De wom Laares Beheer is eigendom van vijf partijen die ieder een gelijk aandeel in de onderneming hebben. Naast Nijhuis en Hegeman, die samen goed zijn voor 20 procent van de aandelen, participeren de projectontwikkelaar AM en drie corporaties in de speciaal voor het project opgezette samenwerking. De gemeente doet, in tegenstelling tot wat gebruikelijk is, niet mee in de wom en stelt alleen de randvoorwaarden vast waaraan het vijftal moet voldoen.

“Wij willen niet de krenten uit de pap pikken en snel wat standaard huisjes bouwen om die snel te verkopen. Het gaat ons om een integrale gebiedsontwikkeling.” Hulshof praat niet voor niets alsof hij zelf een sociale huisvester is. Nijhuis Bouw bestaat bijna honderd jaar en werkt meer dan een halve eeuw voor woningbouwcorporaties. Ongeveer driekwart van de omzet dankt de middelgrote bouwer – zo�n vierhonderd medewerkers en een jaaromzet van 120 miljoen euro – aan woningbouw.

De rijke ervaring van Nijhuis Bouw wordt in De Laares verzilverd door actief mee te denken over hoe de wijk het beste opgeknapt kan worden. Hiervoor heeft het bedrijf samen met branchegenoot Hegeman vanaf het begin intensief meegedacht en -gepraat over de nieuwe indeling van de wijk.

“We hebben met de gemeente, projectontwikkelaar AM en de corporaties – Ons Huis, De Woonplaats en Domein – die in De Laares actief zijn net zo lang zitten stoeien tot we wisten wat er in de wijk moest gebeuren”, vertelt Hulshof. De afspraken zijn uitgetekend en gebundeld in een boekje dat vol met schetsen staat.

“Wij noemen het de Bijbel.” Hulshof slaat met zijn hand op het bundeltje A4�tjes waarin de grove tekeningen van de plannen zijn vastgelegd. Daarmee geeft hij direct de betekenis van de ruwe uitwerkingen aan. Zij vormen het fundament onder de uitzonderlijke samenwerking die in Enschede tot stand is gebracht.

Waarom werkt het? Hulshof hoeft daar niet lang over na te denken. “Door de samenwerking en de afspraken die gemaakt zijn met de gemeente kunnen we snel reageren. En iedereen heeft zich op basis van de tekeningen verplicht om tot het van te voren vastgelegde eindresultaat te komen.”

De afspraken die Hegeman en Nijhuis met de corporaties en projectontwikkelaar AM hebben gemaakt gaan niet alleen over de bouw van de huizen maar ook over het onderhoud, de nazorg bij oplevering en de garantie. “Zo zorgen we voor continuïteit van de bedrijfsvoering”, dreunt Hulshof een lesje bedrijfseconomie op. Maar die continuïteit krijgen de aannemers niet voor niets.

Als aandeelhouders van de wom draaien de bouwers ook voor de extra kosten op. Bijvoorbeeld de verhuisvergoeding van zo�n 5.000 euro waar iedere huurder wettelijk recht op heeft. Of kosten die gemaakt moeten worden om bewoners die van geen wijken willen weten uit hun huis te krijgen.

Naast de risico�s betalen de aannemers ook mee aan de nieuwe sociale huurwoningen die in De Laares worden gebouwd. Hiervoor sturen de corporaties de aannemer simpelweg een rekening. “Een deel van het rendement op de koopwoningen gaat naar de sociale verhuurders. Daar zijn harde afspraken over gemaakt”, licht Hulshof de contracten toe.

Het lagere rendement is voor Nijhuis en partner Hegeman geen probleem. Want de opdrachten die binnen worden gehaald, maken het offer meer dan goed. Daarbij komt dat klant tevreden is. Hulshof: “Je bent gewoon een veel interessantere partner als je meedenkt in plaats van alleen te willen bouwen, verkopen en wegwezen.”

�We willen niet de krenten uit de pap pikken en snel wat standaardhuisjes bouwen en verkopen�

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels