nieuws

Pachtwet: mogelijkheden van tijdelijk grondbeheer

bouwbreed

Op 12 september 2006 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel tot vaststelling en invoering van Titel 7.5 van het Burgerlijk Wetboek betreffende pacht aangenomen. Het wetsvoorstel, dat de huidige Pachtwet moet vervangen, is nu in behandeling bij de Eerste Kamer. Buiten de agrarische sector is de kennis van het pachtrecht beperkt, terwijl kennis hiervan voor een goed (tijdelijk) beheer van agrarische gronden van onmisbaar belang is.

Een groot deel van de in Nederland gelegen agrarische gronden is eigendom van particulieren, agrarische bedrijven en institutionele beleggers. Daarbij zijn er ook gemeenten die agrarische gronden aankopen met het oog op ontwikkeling van die gebieden. Ook projectontwikkelaars en bouwondernemingen verwerven agrarische gronden om zich aldus van een strategische grondpositie te verzekeren. Juist bij deze laatste groepen is de kennis over het pachtrecht beperkt en wordt veelal geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de Pachtwet nu al biedt voor het tijdelijk beheren van deze gronden. Op zichzelf is dit niet verwonderlijk: van oudsher biedt de Pachtwet een zeer hoge mate van bescherming voor de pachter en komt pacht er voor de grondeigenaar feitelijk neer op het eeuwig afstaan van je gronden voor een minimale vergoeding. Het zal duidelijk zijn dat als het de bedoeling nu juist is om de gronden op termijn vrij te verkopen en te kunnen herontwikkelen, je als eigenaar geen behoefte hebt aan een pachtovereenkomst die niet kan worden opgezegd. Gevolg is dat agrarische gronden hetzij geruime tijd braak blijven liggen of dat de gronden dan maar in bruikleen worden gegeven en aldus voor de eigenaren niet renderen. Onbekendheid met het pachtrecht kan er daarnaast toe leiden, dat ten aanzien van agrarische gronden huurovereenkomsten worden gesloten in de veronderstelling dat een huurovereenkomst ten aanzien van onbebouwde onroerende zaken op relatief eenvoudige wijze kan worden beëindigd. Probleem is echter dat indien de gronden een agrarische bestemming krijgen in de huurovereenkomst, zonder meer de Pachtwet van toepassing is. Als het gehuurde perceel groter is dan één hectare, dan geldt de gehele Pachtwet, inclusief alle voor de eigenaar zeer bezwarende bepalingen.

Vrij

In 1995 is de Pachtwet voor het eerst enigszins geliberaliseerd. De belangrijkste, en voor tijdelijk beheer van agrarische gronden meest nuttige, toevoeging aan de Pachtwet is artikel 70f lid 5 Pachtwet geweest. Dit artikel voorziet erin, dat overeenkomsten betreffende los land, die zijn aangegaan voor een duur langer dan één jaar maar voor ten hoogste twaalf aangesloten jaren, zijn vrijgesteld van een groot aantal bepalingen in de Pachtwet. Zo zal de schriftelijke pachtovereenkomst nog wel moeten worden goedgekeurd door de Grondkamer, maar de dwingendrechtelijke pachtregels over de pachtprijs, het continuatierecht, het voorkeursrecht en de indeplaatsstelling gelden niet. Daarmee biedt artikel 70f lid 5 van de Pachtwet prima mogelijkheden om agrarische gronden tijdelijk te beheren, zonder het risico dat de pachter bescherming kan ontlenen aan de dwingend rechtelijke bepalingen in de Pachtwet en de gronden te gelegener tijd niet vrij zullen komen.
Het huidige wetsvoorstel zet de ingeslagen van liberalisering voort. In de eerste plaats valt op, dat anders dan in de Pachtwet, titel 7.5 BW uitsluitend van toepassing is indien sprake is van bedrijfsmatig agrarisch gebruik van een onroerende zaak. Dat wil zeggen dat los land in beginsel op grond van een gewone huurovereenkomst kan worden verhuurd aan bijvoorbeeld hobbyboeren, die immers niet bedrijfsmatig een agrarisch bedrijf uitoefenen.

Onbeperkt

In de tweede plaats geldt ook in titel 7.5 BW, dat op verpachting van los land kleiner dan één hectare een uitgekleed pachtregime van toepassing is. Tenslotte zet het voorgestelde artikel 7:397 BW de eerder ingeslagen weg van artikel 70f lid 5 van de Pachtwet voort, met dit verschil dat er een verschil wordt gemaakt tussen overeenkomsten terzake van los land waarin uitdrukkelijk is bepaald dat artikel 7:397 BW van toepassing is en die zijn aangegaan voor een duur van zes jaar of korter en voorts die welke zijn aangegaan voor een duur van langer dan zes jaren. Alleen in het laatste geval zijn namelijk de bepalingen ten aanzien van de hoogst toelaatbare pachtprijs wel van toepassing. Hoewel de formulering van het artikel doet voorkomen dat sprake is van een beperking ten opzichte van het huidige artikel 70f lid 5 Pachtwet – in dit artikel is immers sprake van een maximale periode van twaal2f aaneengesloten jaren – is feitelijk juist sprake van een belangrijke verruiming. In de memorie van toelichting is namelijk uitdrukkelijk bepaald dat het is toegestaan telkens ten aanzien van hetzelfde perceel los land een nieuwe pachtovereenkomst te sluiten met een duur van maximaal zes jaren. Op die manier kan onbeperkt een uitgekleed beschermingsregime op een pachtovereenkomst van toepassing zijn, mits geen van de overeenkomsten de maximale termijn van zes jaar overschrijdt. In de Tweede Kamer is vooral deze mogelijkheid aanleiding geweest voor verschillende amendementen, maar geen van deze amendementen heeft het gehaald.

Uitgebreid

Waar de Pachtwet sinds 1995 de eigenaar van agrarische gronden al belangrijk meer mogelijkheden bood voor tijdelijk beheer, worden deze mogelijkheden in het voorgestelde wetsvoorstel terzake van titel 7.5 belangrijk uitgebreid. Betere mogelijkheden voor de eigenaar om dergelijke gronden te laten renderen en voor de agrarische bedrijven mogelijk meer aanbod van pachtgronden, al is het maar tijdelijk.
W. Maarten van Luijn
Advocaat DLA Piper Nederland N.V., Amsterdam
willemmaarten.vanluijn@
dlapiper.com

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels