nieuws

Gelijke kansen leiden tot betere sociale woningmarkt

bouwbreed

Particuliere marktpartijen moeten toegang krijgen tot de sociale woningbouw. Alleen dan ontstaat een werkelijk ‘level playing field’. Volgens Peter van Leeuwen wordt door concurrentie, verdere professionalisering en vergroting van de efficiency de bouwproductie in de sociale sector gestimuleerd.

Woningcorporaties spelen een belangrijke en niet weg te denken rol op de Nederlandse woningmarkt. Veel meer dan in andere landen huisvest de corporatiesector brede lagen van de bevolking. Maar de rol van de corporaties is niet onomstreden. Volgens de Europese Commissie is er in de Nederlandse corporatiesector sprake van ongeoorloofde staatssteun.
Ook in Nederland zelf is er kritiek op hun functioneren. Er is nog steeds sprake van woningnood: veel mensen moeten lang wachten op een geschikte huurwoning en corporaties bouwen naar het oordeel van de politiek te weinig. In dit licht bezien, is het duidelijk dat de rol van de corporaties de komende jaren zal moeten veranderen. De vraag is alleen: hoe?

Scheiding

In haar Beleidsvisie koos minister Dekker voor een aanpassing van de bestaande hybride structuur, waarin een corporatie naar eigen inzicht een administratieve of juridische scheiding aanbrengt tussen haar sociale en commerciële activiteiten. Voor de commerciële activiteiten van de corporatie wordt een level playing field met marktpartijen gerealiseerd.
De corporatie komt voor deze activiteiten niet langer in aanmerking voor goedkope leningen met WSW-borging (met overheidachtervang) en de corporatie gaat belasting betalen over de winst uit deze activiteiten.
Hoewel de Beleidsvisie daarmee tegemoet komt aan het bezwaar van de Europese Commissie, blijven de corporaties een voordeel houden ten opzichte van particuliere marktpartijen. Want in de Beleidsvisie behouden de corporaties hun monopoliepositie op het gebied van de sociale woningbouw. De ING Bank vindt dat een gemiste kans.

Status

In de sectorstudie ‘Woningcorporaties, naar marktconforme verhoudingen’ gaat ING Bank net een stap verder dan de beleidsvisie van VROM. In de studie pleiten wij ervoor particuliere partijen toegang te geven tot de sociale woningmarkt. Daarbij denken wij niet aan de theoretisch al bestaande mogelijkheid dat een marktpartij (projectontwikkelaar of onroerend goed belegger) bij VROM een aanvraag indient om voor een dochtermaatschappij de status van toegelaten instelling (TI) te verkrijgen. Het is nog maar zeer de vraag of de aanvraag zou worden gehonoreerd. Hoe waarborg je immers de maatschappelijke taakstelling van een TI, die een dochter is van een winstbeogende onderneming. Komt de winst van de TI dan nog wel ten goede aan de volkshuisvesting of verdwijnt die richting de aandeelhouders?
ING Bank stelt voor het systeem van Toegelaten Instellingen te vervangen door een systeem van toegelaten activiteiten. De overheid blijft de activiteiten – het bouwen van sociale huurwoningen – ondersteunen, onder andere door vrijstelling van vennootschapsbelasting en de WSW-borging voor deze activiteiten blijft ook gewoon mogelijk, ongeacht wie die activiteiten uitvoert.

Spectrum

Marktpartijen hebben belangstelling om zich meer op de markt voor sociale woningbouw te begeven. Het liefst willen zij integrale projecten doen, waarin een breed spectrum van verschillende woningtypes is opgenomen.
Uit het oogpunt van integrale gebiedsontwikkeling is dat ook wenselijk. En de corporaties doen zoiets allang. Die ontplooien commerciële activiteiten, juist omdat ze een breed pakken aan diensten willen aanbieden.
Toegang van particuliere partijen tot de sociale woningbouw zal leiden tot meer concurrentie, transparantie en efficiency. Daar worden de huurders uiteindelijk beter van. Concurrentie tussen marktpartijen en corporaties zal de woningproductie stimuleren zowel kwantitatief als kwalitatief.
De onderlinge concurrentie zal ook gevoerd worden op het terrein van de huurprijs en van de aanvullende dienstverlening. Corporaties worden een leverancier van woondiensten. Dit leidt tot een grotere diversiteit in de corporatiesector. Wij verwachten dat er grote landelijk opererende corporaties ontstaan die zich richten op toevoeging aan de voorraad en op herstructurering, de ondernemende corporatie. Deze corporaties zullen gestructureerd zijn als holdings, waaronder meerdere dochtermaatschappijen werkzaam zijn op uiteenlopende terreinen, zowel volkshuisvestelijk als commercieel. Andere corporaties zullen veel meer een sterke lokale verankering hebben, met focus op beheer van bestaand bezit, de beherende corporatie. Ik wil hierbij wel opmerken dat dit scenario niet kan worden verwezenlijkt zolang er sterk beperkende maatregelen gelden voor de invulling van de openbare ruimte en nieuwbouw gebonden blijft aan strakke regelgeving. Alleen een integrale benadering, waarbij de huurmarkt verder wordt geliberaliseerd, kan succesvol zijn.
Peter van Leeuwen
Directeur instellingen, ING Bank, Amsterdam

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels