nieuws

Status verborgen gebrek bij oplevering

bouwbreed Premium

Ingevolge paragraaf 12 UAV 1989 en volgend uit de standaard overeenkomsten en voorwaarden zoals gehanteerd in de bouw (waaronder de koop- aannemingsovereenkomst van het GIW, artikel 6) markeert de oplevering het einde van de verantwoordelijkheid van de aannemer. Deze verantwoordelijkheid loopt soms door, zoals in geval van een verborgen gebrek. Maar is de status van […]

Ingevolge paragraaf 12 UAV 1989 en volgend uit de standaard overeenkomsten en voorwaarden zoals gehanteerd in de bouw (waaronder de koop- aannemingsovereenkomst van het GIW, artikel 6) markeert de oplevering het einde van de verantwoordelijkheid van de aannemer. Deze verantwoordelijkheid loopt soms door, zoals in geval van een verborgen gebrek. Maar is de status van een gebrek als verborgen gebrek afhankelijk van degenen die de oplevering bijwonen?

De aannemer is na oplevering niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen na oplevering, tenzij het gebouw danwel een deel daarvan een ernstig constructief gebrek kent waardoor het vergaat, bijvoorbeeld op instorten staat, danwel indien er sprake is van een verborgen gebrek.

Over de precieze formulering van het begrip geborgen gebrek is bij de totstandkoming van de UAV 1989 en de standaard koop/ aannemingsovereenkomsten veel te doen geweest. Uiteindelijk hanteert men de uitleg dat een verborgen gebrek slechts dan als verborgen is aan te merken, indien het door de verkrijger redelijkerwijs niet eerder dan het op het tijdstip van de ontdekking onderkend had kunnen worden.

De UAV gaat nog iets verder en geeft weer dat een verborgen gebrek slechts dan als verborgen is aan te merken indien het ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering danwel bij de opneming van het werk door de directie redelijkerwijs niet onderkend had kunnen worden.

Ingeval men een verborgen gebrek waarneemt, is het zaak om zo snel mogelijk de aannemer hierop aan te spreken en in elk geval, indien de aannemer niet thuis geeft, binnen 5 jaar na ontdekking een procedure, zeer waarschijnlijk bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw (RvA), te starten, op straffe van niet-ontvankelijkheid. Tot zover de formaliteiten. Blijft de vraag of een gebrek wel als een verborgen gebrek kan worden aangemerkt indien de afnemers niet deskundig waren en hoe het antwoord luidt indien zij zich bij oplevering door een deskundige hebben laten bijstaan.

Algemeen kan worden aangenomen dat bijstand van een deskundige bij oplevering in het nadeel van de particuliere verkrijger werkt. Immers, een deskundige ziet meer en behoort meer te zien indien er sprake is van gebreken. Indien de gebreken zichtbaar zijn bij oplevering kunnen deze niet als verborgen gebrek gelden en hadden ze, op straffe van niet-ontvankelijkheid van de vordering op de aannemer, op het proces-verbaal van oplevering moeten worden vermeld.

Staan (zichtbare) gebreken niet op het proces-verbaal vermeld, terwijl een deskundige bij oplevering aanwezig is geweest, is de aannemer – zo wordt algemeen aangenomen – voor het verhelpen van deze gebreken niet meer aansprakelijk. Reden waarom bij oplevering dus welwillend tegen bouwkundigen (behoort te worden) wordt aangekeken, het beperkt immers het risico tot herstel van zaken waarover tussen partijen na oplevering discussie kan ontstaan. Ook valt in de constante jurisprudentie van de RvA de trend waar te nemen dat door aanwezigheid van een deskundige er minder gebreken als verborgen gebrek zijn aan te merken dan indien de kopers c.q. verkrijgers zich bij oplevering niet van deskundige bijstand zouden hebben voorzien. Dat gaat evenwel niet altijd op, zoals uit een uitspraak van de RvA blijkt van 30 mei 2006, nr. 27.704. Daarin verwees de aannemer ook naar de deskundige van de Vereniging Eigen Huis die de eigenaren van een appartementencomplex had bijgestaan bij oplevering van de algemene ruimten. Aan de binnenzijde van de bordesmuur van de galerijen was vervelende streepvorming aanwezig en dit was volgens verkrijgers te kwalificeren als een verborgen gebrek.

De aannemer stelde dat de methode van de uitvoering op nadrukkelijke wens van de architect was gerealiseerd waarbij de gemetselde borstweringen van de galerijen waren afgedekt met naar de galerijzijde afwaterende betonwanden, die niet waren voorzien van een overstek met waterhol doch aan de voorzijde gelijk lag met de voorkant van het metselwerk. Dit vormde volgens arbiter de oorzaak van vervuild water langs de muren en verklaarde de streepvorming. Nu bij de oplevering een deskundige aanwezig was, stelde de aannemer dat de door eigenaren inmiddels betreurde uitvoering bij oplevering door hen was aanvaard, nu tijdens de oplevering niet was gereclameerd over de afwezigheid van de overstek met waterhol, terwijl die afwezigheid toen al onderkend had kunnen worden. Dit geldt in het bijzonder, stelde de aannemer, nu oplevering plaatsvond in het bijzijn van een deskundige aan de zijde van de verkrijgers, en zij de zichtbare uitvoering aldus hebben geaccepteerd en er dus geen sprake is van een verborgen gebrek.

De arbiter maakt onverwacht korte metten met het verweer van de aannemer. Dat de door de verkrijgers bij oplevering ingeschakelde deskundige wellicht beter had moeten weten, doet er naar het oordeel van arbiter niet af dat er sprake is van een bouwfout in het ontwerp van de aannemer, dit zou feitelijk worden toegerekend aan de verkrijgers, louter en alleen op basis van een fout van de verkrijgers in hun bijstand. Daarbij speelt dat volgens arbiter ernstige vervuiling is geconstateerd en dat het voegwerk in de borstwering aangetast wordt door vocht en dat die aantasting zich op meerdere plaatsen heeft geopenbaard. Deze uitspraak is niet in lijn met de overige jurisprudentie van de Raad waarbij de kennis en dus ook de fouten van de deskundige in opdracht van de verkrijgers, aan deze laatsten worden toegerekend. Deze arbiter vond het noodzakelijk deze verkrijgers in het gelijk te stellen, ondanks het door arbiter wel geconstateerde gebrek in die bijstand bij oplevering.

Men kan dus niet altijd blind varen op de beperktheid van de (verborgen) gebreken in geval van deskundige bijstand bij verkrijgers.

Mr. Chantalle van Goethem

Vastgoedadvocaat,

vangoethem@ vrisekoopmajoor.nl

Reageer op dit artikel