nieuws

Blokkaderecht onder de loep: gemeente onrechtmatig gedrag verweten

bouwbreed Premium

In de praktijk maken gemeenten gebruik van het blokkaderecht. Maar wat houdt dat recht in? In het kort komt het erop neer dat gemeenten bepaalde plannen hebben met betrekking tot bijvoorbeeld het parkeerbeleid in een stad. Om dit beleid te kunnen sturen, proberen zij bij de verkoop en levering van bouwprojecten derden het recht te ontnemen om bijvoorbeeld een parkeerplaats in een bouwproject te kopen. Hierdoor kunnen dan alleen de bewoners recht hebben op zon parkeerplek. Dit recht om de verkoop te blokkeren staat ook wel bekend als het blokkaderecht.

Het blokkaderecht om de verkoop van parkeerplaatsen te blokkeren kwam aan de orde in een uitspraak van het Hof in Arnhem van 14 maart 2006. Wat was er aan de hand? Een gemeente heeft aan een ontwikkelingsmaatschappij vier percelen grond in een stadskern verkocht en geleverd. Op dezelfde dag is het geheel direct doorverkocht aan een projectontwikkelaar. Op deze locatie zal een wooncomplex met bijbehorende parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

De gemeente wil na de verkoop wel een vinger in de pap houden om vooral het parkeerbeleid van deze bewoners te beïnvloeden.

Parkeerbeleid

In de stad waar we het over hebben voert de gemeente een sturend parkeerbeleid. De gemeente wil graag dat bezoekers niet de auto pakken, maar een ander vervoermiddel. Dit uiteraard om de verkeersdrukte te verminderen. De gemeente heeft daarom bij de verkoop en levering van de woonappartementen en parkeerplaatsen opgelegd dat de parkeerplaatsen alleen aan bewoners van de woonappartementen kunnen worden verkocht en geleverd. Om dit voor elkaar te krijgen zorgt de gemeente ervoor dat in de koopovereenkomst, maar ook in de koopovereenkomsten voor opvolgende eigenaren wordt opgenomen dat alleen bewoners eigenaar mogen worden van een parkeerplek. Daarbij wenst zij ook dat het zelfs voor derden onmogelijk is om de parkeerplaatsen te bereiken. Vervolgens wil de gemeente niet dat bewoners op straat parkeren en laat deze bewoners dan direct in de koopovereenkomst en levering afstand doen van hun recht op een parkeervergunning. De parkeerplekken blijken echter niet in trek bij potentiële kopers, dus de projectontwikkelaar besluit na drie jaar de parkeerplekken aan derden te verkopen en te leveren. Dit gaat dus in tegen de regels die de gemeente in de koopovereenkomst en levering heeft vastgelegd.

De projectontwikkelaar verkoopt en levert ondanks alles toch twee parkeerplekken van de vele leegstaande parkeerplekken in het souterrain van het appartementencomplex aan een derde. In de leveringsakte tussen de projectontwikkelaar en de derde wordt een ontbindende voorwaarde opgenomen waarin staat te lezen dat als de gemeente binnen zes maanden na de levering geen toestemming geeft aan de overdracht van de twee parkeerplaatsen, de koopovereenkomst en de levering van rechtswege zonder formaliteiten ontbonden zullen zijn. Als de gemeente akkoord gaat, dan is de verkoop en levering definitief. Het resultaat hiervan, het wel of niet geven van de toestemming, wordt in het kadaster aangetekend. Om onbekende redenen wordt deze toestemming echter niet gevraagd aan de gemeente. Hierdoor tikt de tijd door en zijn de zes maanden voorbij, zonder dat er iets gebeurd is.

Behalve de reeds twee verkochte parkeerplaatsen, zit de projectontwikkelaar nog steeds met veel onverkoopbare parkeerplaatsen in haar maag en sleept de gemeente voor de rechter. De projectontwikkelaar wil namelijk dat de gemeente haar blokkaderecht niet meer mag gebruiken en inderdaad, de rechter is het met de projectontwikkelaar eens.

De rechter vindt ook dat de projectontwikkelaar de parkeerplaatsen aan derden mag verkopen.

In de periode dat de projectontwikkelaar bezig is gelijk te krijgen bij de rechter gaat zij failliet. De curator gaat zich ook nog eens met het hele proces bemoeien en wil graag de twee reeds verkochte en geleverde parkeerplaatsen terug. Want, zegt de curator, de zes maanden zijn verstreken, de gemeente heeft geen toestemming gegeven, dus de ontbindende voorwaarde is vervuld. Hierdoor is volgens de curator de verkoop en levering van de twee parkeerplaatsen van rechtswege zonder formaliteiten ontbonden. Maar helaas voor de curator gaat deze vlag niet op. De rechter geeft aan dat de projectontwikkelaar en de derde wederzijds gedwaald hebben, omdat ze er van uit zijn gegaan dat de gemeente toestemming zou moeten geven aan de overdracht. Maar nu de rechter heeft aangegeven dat de gemeente geen blokkaderecht heeft, is de derde eigenaar van de twee parkeerplaatsen. In de tussentijd heeft de curator met de derde aanvullende afspraken gemaakt, waardoor de bevoegdheid om beroep te doen op dwaling is vervallen, maar dat is weer ander onderwerp.

In deze zaak is het interessant te zien dat alle partijen, inclusief de curator, er van uit zijn gegaan dat de gemeente het recht heeft om de verkoop aan derden te blokkeren. Blijkbaar komt men in de praktijk hier normaliter niet aan toe, zeker niet als de verkoop vlot verloopt. Alleen in dit geval waar de verkoop spaak liep, werd het blokkaderecht aan de kaak gesteld.

De gemeente wordt onrechtmatig gedrag verweten en mag daardoor geen beroep meer doen op de betreffende bepaling waarin het blokkaderecht is geregeld. Zal door deze uitspraak het blokkaderecht van de gemeente vaker ter discussie staan? De toekomst zal het uitwijzen.

frederike.vanderhenst@dlapiper.com

Reageer op dit artikel