nieuws

Garantieregeling en verborgen gebrekenregeling gelden naast elkaar

bouwbreed

De overeenkomst die de bouwer van een eengezinswoning of appartement met een koper sluit bestaat heel vaak uit de Garantie- en waarborgregeling van het GIW en uit de Algemene Voorwaarden behorend bij de Koop-aannemingsovereenkomst. De verhouding tussen deze twee onderdelen van de ene overeenkomst wordt niet altijd goed begrepen. In de te bespreken uitspraak wordt […]

De overeenkomst die de bouwer van een eengezinswoning of appartement met een koper sluit bestaat heel vaak uit de Garantie- en waarborgregeling van het GIW en uit de Algemene Voorwaarden behorend bij de Koop-aannemingsovereenkomst. De verhouding tussen deze twee onderdelen van de ene overeenkomst wordt niet altijd goed begrepen. In de te bespreken uitspraak wordt

uiteen gezet hoe deze twee onderdelen zich verhouden.

De koper van een onder de GIW garantie gebouwde eengezinswoning of een appartement heeft een uitgebreide overeenkomst met de verkoper (aannemer of ondernemer genoemd). Hij heeft namelijk rechten op grond van de garantieregeling en hij heeft daarnaast ook rechten op grond van de Koop-aannemingsovereenkomst.

In het te bespreken geval ging het om de samenloop van de volgende bepalingen. Op grond van de Garantie- en waarborgregeling (versie 1992) art. 11 lid 3 is de garantie die de verkopende aannemer voor dubbel glas biedt, beperkt tot 3 jaar na het einde van de onderhoudstermijn. Daarnaast speelde art. 16 lid 6 van de Algemene Voorwaarden (AV) behorende bij de Koop- aannemingsovereenkomst (versie 1992). Dit artikel gaat onder andere over verborgen gebreken.

Condensvorming

Voor verborgen gebreken moet de rechtsvordering worden ingesteld binnen vijf jaar na het einde van de onderhoudstermijn. Verder is nog van belang art. 17 van de AV. Hier wordt bepaald dat de aannemer alle verplichtingen van de garantieregeling aanvaardt boven en buiten de verplichtingen van onder andere art. 16. Hoe zit het nu met de verhouding van de aansprakelijkheid van de aannemer op grond de garantie en op grond van de verborgen regeling?

In de uitspraak van 9 juni 2005, nr 25.797, ging het om condensvorming in ruiten van dubbel glas. Vanaf 2001 is dat een aantal keren onder de aandacht van de aannemer gebracht. De aannemer ontkent zijn aansprakelijkheid en voert daartoe het volgende aan. De contractuele garantietermijn (de GIW garantie) voor dubbel glas is beperkt tot drie jaar na het einde van onderhoudstermijn. Welnu, zo stelt de aannemer, deze is inmiddels verlopen en voor een aantal ruiten is de klacht te laat gemeld. Verder betoogt de aannemer dat deze garantietermijn in de plaats komt van de verborgen gebreken termijn van vijf jaar na de onderhoudstermijn, die in de Algemene Voorwaarden behorend bij de Koop-aannemingsovereenkomst in art. 16 lid 6 is opgenomen. Het zou namelijk, aldus nog steeds de aannemer, zinloos zijn om naast de verborgen gebreken termijn nog een garantietermijn te hebben.

Arbiter legt uit waarom aannemers redenering niet goed is. Om te beginnen volgt de redenering van de aannemer niet, zoals de aannemer wel beweert, uit art. 17 AV. Integendeel, merkt arbiter op, daar staat nu juist dat de kopers ook een beroep kunnen doen op de garanties boven en buiten de termijnen van art. 15 en art. 16 AV. Het gaat het met andere woorden niet om alternatieve bepalingen, maar om cumulatieve bepalingen. Bepalingen die naast elkaar gelden en niet in de plaats van elkaar komen. Is dit onlogisch? Nee, zo legt arbiter uit, want de stel- en bewijs positie van de opdrachtgever/koper is met betrekking tot beide bepalingen anders. Doet deze een beroep op de garantieregeling dan kan hij volstaan met aantonen van het gebrek. Staat dat gebrek inderdaad vast dan volgt uit de aard van een garantiebepaling dat de aannemer aansprakelijk is voor het gebrek. De opdrachtgever hoeft niet te bewijzen dat de aannemer een verwijt te maken is van het gebrek. Dat het gebrek mogelijk niet verborgen was, is irrelevant.

Wel kan de aannemer proberen te bewijzen dat hij niet aansprakelijk is, omdat het gebrek hem niet toe te rekenen is. De bewijslast daarvan rust op hem. Stel dus dat de opdrachtgevers zelf de beglazing hebben beschadigd, en de aannemer kan dat aantonen, dan ontspringt hij de dans. Bij een verborgen gebrek dient de opdrachtgever wederom het bestaan van het gebrek te bewijzen alsmede het verborgen zijn van het gebrek. Ook nu hoeft de opdrachtgever niet aan te tonen dat het de aannemer toe te rekenen is dat er sprake is van het gebrek. De aannemer kan vervolgens bewijzen dat hij toch niet daarvoor aansprakelijk is bijvoorbeeld omdat het geen verborgen gebrek was of omdat de opdrachtgever zelf het gebrek veroorzaakt. Het is echter aan de aannemer om dat te bewijzen. De beide regelingen verschillen inhoudelijk dus duidelijk van elkaar.

Tot slot stelt arbiter vast dat de opdrachtgevers in redelijkheid niet eerder dan de daadwerkelijke ontdekking van het gebrek dit hadden kunnen constateren en dat binnen een redelijke termijn de klacht is gemeld.

De aannemer wist bovendien dat de ruiten in toenemende mate aan het gebrek onderhevig waren, zodat vanaf zeker moment de individuele meldingen er niet meer zo veel meer toe deden. De rechtsvordering is verder tijdig aanhangig gemaakt. Interessant tot slot is nog wat arbiter overweegt omtrent de omvang van de schade. Steeds meer ruiten vertonen de schade. Om die reden gaat arbiter niet mee in de poging van aannemer om de veroordeling te beperken tot een aantal ruiten.

Het gebrek in de ruiten is generiek. Irrelevant is of dit nu ligt aan de goede hoedanigheid van de kit of van de fabricage van de ruit: beide oorzaken komen voor rekening van de aannemer in zijn verhouding tot de kopers. Er is geen enkele reden om te veronderstellen dat niet alle ruiten aan hetzelfde gebrek lijden en daarom luidt het oordeel dat alle ruiten vervangen dienen te worden.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels