nieuws

Betekenis spoedwetswijziging planschadeovereenkomst

bouwbreed

De spoedwetswijziging van minister Dekker maakt volgens Henriëtte Bast dat gemeenten weer de lasten bij de lusten mogen verkopen. Om die lasten niet de overhand te laten nemen, moeten ontwikkelaars alerter zijn op vlakken die voorheen tot het exclusieve domein van degemeenten behoorden.

De vordering tot terugbetaling van reeds betaalde planschade verjaart in beginsel 5 jaar nadat de nietigheid aan de ontwikkelaar is gebleken en in ieder geval 20 jaar na de onverschuldigde betaling (Betalingen van voor 1988 vallen onder oud BW met andere verjaringsregels).

Reeds betaalde planschade zou dus teruggevorderd kunnen worden, maar in de arresten Warmond I en II heeft de Hoge Raad aangegeven dat dan de planwijziging ook teruggedraaid zou moeten worden. Omdat dit in de meeste gevallen onmogelijk is, zou die prestatie gewaardeerd moeten worden op een bedrag aan geld dat de gemeente wél geoorloofd zou zijn geweest van de projectontwikkelaar te bedingen. Deze veroorloving was er alleen indien de gemeente grondeigenaar was – dan zou de planschade verdisconteerd mogen worden in de grondprijs – en voor zover de exploitatieverordening van de gemeente kostenverhaal zou hebben toegestaan. Willekeurig lijkt het dat alleen gemeenten met een dergelijke exploitatieverordening en/of grondeigendom aldus vorderingen tot terugbetaling zouden kunnen compenseren. Overigens zullen betalingen ná 22 juni 2005 van planschadebijdragen op grond van overeenkomsten van vóór 22 juni niet terug te vorderen zijn.

Los van eventuele commerciële redenen voor ontwikkelaars om alsnog planschade te betalen, kan betaling met beroep op de nietigheid van overeenkomsten van vóór 22 juni 2005 worden afgehouden. Tot het opnieuw sluiten van dezelfde overeenkomst ná 22 juni 2005 is de projectontwikkelaar niet verplicht.

Gemeenten zullen geen vergunningen mogen weigeren of intrekken omdat ontwikkelaars weigeren betalingen te doen of planschadeovereenkomsten �over te sluiten�. Wel zou een gemeente een beoogde bestemmingsplanwijziging kunnen staken zonder bestuursrechtelijke gevolgen (het niet wijzigen van een bestemmingsplan is niet vatbaar voor bezwaar en beroep).

Ook civielrechtelijk zou deze gemeente niets verweten kunnen worden. De verplichting van de gemeente om tegen betaling van de planschade mee te werken aan de planwijziging is immers ook vernietigd. Vanaf 22 juni 2005 mogen planschadeovereenkomsten worden gesloten en is de ontwikkelaar automatisch belanghebbende in de planschadeprocedure tussen de partij die schade claimt en de gemeente. In deze procedure wordt de hoogte van de toe te kennen planschade vastgesteld. Eén van de kritieken op de spoedwetswijziging is dat uit de wet niet kan worden opgemaakt wélk deel van de planschade ten laste van de ontwikkelaar mag worden gebracht.

Voorop staat dat de gemeente �überhaupt �niet aan een planwijziging mee zal mogen werken als er niet minstens een deel algemeen belang zou zijn. De verhouding privaat/publiek belang zal dus in de overeenkomst tot uiting moeten komen. Verder is het zaak goed af te spreken welke kosten (alleen schade of ook aanverwante / procedure kosten) als gevolg van welke wijzigingsbepalingen en welk percentage van de schade betaald zullen worden.

Ook zal in de overeenkomst moeten worden afgesproken dat de gemeente volledige en onmiddellijke openheid van zaken geeft ten aanzien van (de afhandeling van) planschadeclaims. Mogelijk zou ook vóór de planwijziging een kostenschatting (en/of afkoop) van de planschade kunnen worden gemaakt. Als er meerdere ontwikkelaars om de planwijziging verzoeken, dan zou de verhouding van ieders bijdrage in de planschade geregeld moeten worden. Maar ook als er bij het aangaan van de planschadeovereenkomst nog geen sprake is van meerdere ontwikkelaars, zou op voorhand rekening gehouden moeten worden met andere ontwikkelaars die mogelijk kunnen profiteren van de planwijzigingen en planschade kunnen veroorzaken.

De ontwikkelaar zal ook de mogelijkheid om zich als belanghebbende in de planschadeprocedure met de derde te mengen, niet onbenut moeten laten. Zonder inmenging van de ontwikkelaar zou de gemeente zich misschien onvoldoende verweren tegen de derde, omdat de ontwikkelaar uiteindelijk toch betaalt. In bezwaar en beroep zullen echter alleen bestuursrechtelijke normen op grond waarvan de derde wel of niet recht heeft op planschade relevant zijn; een voor de ontwikkelaar nieuw terrein.

Als de ontwikkelaar zich pas later – eventueel in een civiel geschil – beklaagt dat de gemeente ten onrechte planschade aan de derde heeft betaald, zal de hoogte van de planschade echter al als vaststaand gegeven worden beschouwd (formele rechtskracht).

Henriëtte Bast

Advocaat praktijkgroep Onroerend Goed, Milieu- en Bestuursrecht, DLA Schut Grosheide N.V., Amsterdam

henriette.bast@dlapiper.com

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels