nieuws

Retentierecht schrappen, een juridisch wankel streven

bouwbreed

In de bouw is het retentierecht van groot belang. Het retentierecht is de bevoegdheid van een schuldeiser afgifte aan een zaak aan de eigenaar op te schorten, totdat de schuldenaar heeft betaald en volgt uit artikel 3:92 van het Burgerlijk Wetboek. Als voorbeeld geldt de bevoegdheid van de fietsenmaker die de fiets pas teruggeeft nadat de eigenaar de kosten van reparatie, vaak minder dan de waarde van de fiets, heeft betaald.

In 1991 is door de het hoogste rechtscollege van Nederland, de Hoge Raad, beslist dat ook een aannemer/ontwikkelaar op de onroerende zaak die door hem is bewerkt, dus het pand waaraan hij heeft gebouwd of verbouwd of dat heeft gerealiseerd, het retentierecht kan uitoefenen. De aannemer moet dan de onroerende zaak onder zich houden. Daarbij is van belang dat de aannemer het pand daadwerkelijk in zijn macht heeft en houdt en dat anderen of de opdrachtgever het pand niet zonder meer kunnen betreden doch slechts met toestemming van de aannemer. Reden waarom veelal hekken met sloten om het pand wordt geplaatst, of anderszins ingenieus wordt getracht de feitelijke macht uit te oefenen, ook als het een deel van een pand of een terrein betreft. Indien het pand uit de macht van de aannemer raakt, vervalt het retentierecht.

Ook moet voor derden duidelijk zijn dat het retentierecht wordt uitgeoefend door middel van grote borden op de gevel. Nu het retentierecht naar zijn aard niet kenbaar is uit de openbare registers, u kunt niet in het kadaster inschrijven, kan het een bron van onzekerheid opleveren. Daarom moet het duidelijk zijn, bij voorbeeld door gevelborden en door het plaatsen van grote hekken met tekst van het retentierecht.

Het retentierecht is zo sterk omdat de retentor, de houder van het retentierecht, zijn vordering op het pand kan verhalen met voorrang boven allen tegen wie hij zijn retentierecht kan inroepen. De retentor kan zijn vordering dus vóór fiscus en bank op zijn schuldeiser verhalen. Dit sterke recht is mede ontwikkeld omdat het de aannemer is die de meerwaarde aan het onroerend goed verschaft, onder meer door zijn werkzaamheden. Indien uw vordering op de opdrachtgever oploopt, doet u er dus verstandig aan op enig moment het retentierecht te gaan uitoefenen om zo uw vordering met voorrang te verhalen.

De laatste tijd hoor ik dat opdrachtgevers of verschaffers van bouwhypotheek regelmatig in hun contracten het retentierecht wensen uit te sluiten. Met andere woorden, bij het aangaan van de aannemings- of ontwikkelingsovereenkomst wordt de aannemer dus verplicht vooraf te verklaren dat hij geen gebruik zal maken van zijn retentierecht, indien dat aan de orde zou zijn.

Uiteraard is het mogelijk dat partijen bij een overeenkomst overeenkomen om dit recht uit te sluiten. Het is wel de vraag of, indien de opdrachtgever een grote betalingsachterstand heeft en de aannemer goede redenen heeft om daarom zijn retentierecht uit te oefenen, hij dan aan zijn afstandsverklaring kan worden gehouden. De vraag rijst of de aannemer inderdaad door de opdrachtgever zou kunnen worden verplicht het retentierecht niet uit te oefenen.

Er zijn immers omstandigheden denkbaar – bijvoorbeeld een dreigend faillissement van de aannemer indien de vordering niet wordt betaald – dat het van de opdrachtgever onredelijk zou zijn de aannemer aan die afstandsverklaring van zijn retentierecht te houden. Dus een dergelijke afstandsverklaring kan wel worden overeengekomen. Maar of deze voor de rechter overeind blijft, waag ik te betwijfelen.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels