nieuws

Grote analyses

bouwbreed

Er worden per jaar ongeveer 60.000 woningen gebouwd. Onderzoek wijst uit dat we per jaar 80.000 nieuwe woningen nodig hebben. Toch lukt het niet om ze te realiseren. Het is het verhaal van de grote en van de kleine oorzaken. Ik begin met de grote. Het achterblijven van de woningproductie kan zowel te maken hebben […]

Er worden per jaar ongeveer 60.000 woningen gebouwd. Onderzoek wijst uit dat we per jaar 80.000 nieuwe woningen nodig hebben. Toch lukt het niet om ze te realiseren. Het is het verhaal van de grote en van de kleine oorzaken. Ik begin met de grote.

Het achterblijven van de woningproductie kan zowel te maken hebben met een tekortschietende vraag – er is te weinig vraag naar nieuwe woningen – als met een tekortschietend aanbod – er wordt te weinig gebouwd. De vraag naar nieuwbouwwoningen hangt in belangrijke mate af van de woningmarkt. En die is erg ingewikkeld; zelfs zo ingewikkeld dat er nog maar nauwelijks sprake is van een markt. Dat komt doordat de overheid zich nadrukkelijk met de woningmarkt bemoeit. Ten eerste acht de overheid zich verantwoordelijk voor het wonen van de burgers. Om die reden bemoeit de overheid zich zowel met de kwantiteit ( zijn er genoeg woningen voor alle mensen?) als met de kwaliteit van de woningen (mensen behoren niet in krotten te wonen).

Ten tweede stimuleert de overheid het eigen woningbezit, met name met de hypotheekaftrek. Ten derde zorgt de overheid ervoor dat ook de armste mensen goed kunnen wonen, middels de huursubsidie. Een fatsoenlijke overheid verstoort de woningmarkt dus om tal van redenen. Hierdoor kan de vraag naar nieuwe woningen in de praktijk wel eens heel anders uitpakken dan op grond van prognoses te verwachten valt.

Overigens doet die situatie zich momenteel niet voor: er is juist wel voldoende vraag naar nieuwe woningen, maar deze zijn in onvoldoende mate beschikbaar.

De oorzaak moet dus eerder bij een tekortschietend aanbod worden gezocht. Het is te simpel om daarvoor alleen de projectontwikkelaars en de corporaties, die de woningen zouden moeten bouwen, verantwoordelijk te houden. Want ook op deze �bouwmarkt� speelt de overheid een belangrijke rol. Ten eerste beperkt het ruimtelijk beleid de ruimte voor nieuwbouw, zowel op landelijk als op lokaal niveau. Zou de overheid de nieuwbouw geheel vrij laten, dan zou er al snel nog maar weinig over zijn van het Nederlandse landschap. Ten tweede draagt de overheid bij in de kosten van de publieke ruimte (infrastructuur, parken en pleinen) en ten derde moet de lokale overheid vergunningen afgeven voordat er kan worden gebouwd. De projectontwikkelaars willen om die reden nog wel eens beschuldigend in de richting van de overheid wijzen: de overheidsbureaucratie zou een snelle ontwikkeling van bouwlocaties onmogelijk maken. De overheid speelt de zwarte piet graag terug door de projectontwikkelaars te verwijten dat zij de nieuwbouw laten afhangen van speculatiewinsten, en door de corporaties te verwijten dat zij hun sociale verantwoordelijkheid onvoldoende nakomen. Als daarvan sprake zou zijn, zou de overheid overigens een niet geringe hoeveelheid boter op haar hoofd hebben. Zij moet er immers voor waken dat de markt geen monopolisten kent en heeft zelf de corporaties op eigen benen gezet.

Al met al zijn er nogal wat grote oorzaken voor de achterblijvende woningproductie. Desalniettemin gebeurt er in de praktijk momenteel iets boeiends. Daar waar partijen de handen ineen slaan, om de simpele reden dat iemand de leiding neemt, lijkt het aardig te lukken om aan de vraag naar nieuwe woningen te voldoen.

In de provincie Gelderland kwam de bouwproductie in veel kleinere gemeenten plotseling op gang nadat de verantwoordelijke gedeputeerde zich er rechtstreeks mee was gaan bemoeien.

In Rotterdam verdubbelde de woningproductie twee jaar na de installatie van een nieuw college van B&W. Zo zijn er vele andere voorbeelden. Blijkbaar zijn de kleine oorzaken zoals te veel op de ander wachten, te weinig leiderschap etcetera uiteindelijk belangrijker dan de grote.

De conclusie is duidelijk: ontwikkelaars, corporaties en gemeenten, trek je niets meer aan van de grote analyses, maar ga gewoon lekker aan het werk. En stop in ieder geval met het uitdelen van zwarte pieten.

Wim Derksen

Directeur Ruimtelijk Planbureau Den Haag

derksen@rpb.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels