nieuws

Transformatie dé grote uitdaging

bouwbreed

cannes – Transformatie van verouderde gebieden is complex maar daardoor een grote uitdaging voor de toekomst. Kennis van de vastgoedmarkt, visie en ondernemerschap worden daarbij steeds belangrijker. Dit vindt topman Peter Keur van FGH Bank.

De schaarste aan uitbreidingsruimte is de laatste jaren alleen maar toegenomen. Tegelijkertijd verliezen veel bestaande bebouwde gebieden hun economische functies en dreigen in verval te raken. Herstructurering en transformatie zijn dan een voor de hand liggende gedachte.

“Er wordt de laatste tijd veel gesproken over omzetting van kantoren naar woningen. Vorig jaar hebben wij in ons Vastgoedbericht al aangegeven dat de praktische toepasbaarheid daarvan lang niet altijd zo eenvoudig is. Het transformeren van kantoren naar woningen wordt vooral ingegeven door de problemen in de kantorenmarkt en is dus niet per definitie een oplossing voor het woningtekort”, zegt Keur.

Ook FGH Bank ziet dat de opname van vierkante meters kantoren vooral een kwalitatieve vervangingsvraag is. “De kantorenmarkt wordt afgerekend op kwaliteit, zowel van het vastgoed zelf als van de locatie. Wat achterblijft is voor een deel niet meer bruikbaar, en voor een ander deel nog wel. Voor het onbruikbare deel moet serieus worden nagedacht over sloop en herontwikkeling, omdat ombouw naar woningen qua locatie en qua prijs vaak niet zal lukken.”

Door de hoge leegstand constateert FGH Bank dat de aanvangsrendementen nog steeds aan het zakken zijn. Daarbij tekent de bank wel aan dat de markt een deelmarkt is. Zo gaat het bijvoorbeeld in Zwolle nog steeds heel goed. Daarnaast ziet FGH Bank veel korte contracten in verband met renovatie van het eigen pand. Het ministerie van Financiën is daar een voorbeeld van.

De toestand van de economie in Nederland en de daarmee gepaard gaande dalende bestedingen in de detailhandel heeft geen invloed gehad op de winkelmarkt. De opname van winkelvastgoed blijft met zo�n 700.000 vierkante meter onveranderd hoog. Een waarneembare trend is optimalisering bij vooral landelijke retailketens. Die streven naar schaalvergroting en behoud van marktaandeel, hetgeen zich vertaalt in behoefte aan nieuwe en betere winkelunits.

“Het wachten is op het aantrekken van de consumentenbestedingen. Daarnaast is een vraag wat er gaat gebeuren met het beleid rond perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen. Ik sluit op voorhand niet uit dat er meer weidewinkels komen. Voor de binnenstedelijke locaties, waar de innovaties plaatsvinden maakt dat in onze ogen niet zoveel uit. Er is veel meer sprake van concurrentie tussen perifere gebieden onderling. De schaalvergroting in de winkelmarkt zal vooral kleinere winkelcentra en solitaire locaties treffen. Dat soort locaties zal onvoldoende in staat zijn om aan de veranderende eisen van retailers te voldoen.”

Met bedrijfsruimten gaat het goed ook al staat er vrij veel leeg. “Er is 2,6 miljoen vierkante meter opgenomen, 50 procent meer dan in 2003, vooral in de logistiek en districentra. Punt is dat de levensduur van gebouwen beperkt is. Daardoor zijn goede meters schaars”, aldus Keur.

De investeringsbereidheid van vastgoedbeleggers op de Nederlandse markt is onverminderd groot. “Daarbij zijn Nederlandse beleggers vooral geïnteresseerd in winkels. Duitse beleggers kijken naar kantoren met langlopende contracten en het liefst één huurder. Het totale investeringsvolume vorig jaar is gestegen naar 4,4 miljard euro. Wij verwachten bij de huidige lage renteniveaus een aanhoudende vraag naar vastgoedbeleggingsobjecten. Die vraag is groter dan de snelheid waarmee het evenwicht aan de gebruikerszijde op de markt zich herstelt. Daardoor blijft er druk op de vastgoedbeleggingsmarkt waardoor een lichte daling van het nettoaanvangsrendement te verwachten is.”

�De kantorenmarkt wordt afgerekend

op kwaliteit�

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels