nieuws

Ombouw en renovatie van kantoren niet zonder risicos Ruimte voor 50.000 woningen

bouwbreed

alphen aan den rijn – “De ombouw en renovatie van kantoren tot appartementen is niet zonder risicos. Het vergt een zorgvuldig onderzoek en een nauwkeurige planning. En dan nog is het de vraag of het rendabel is”, zegt Ed Bronsgeest, hoofd productie van aannemer Giesbers-MaasDijken in Alphen aan den Rijn. Het bedrijf verbouwt het voormalige kantoorpand van uitgeverij Samsom tot zeventig appartementen voor starters. En dat gebeurt niet zonder vallen en opstaan.

Financieel is het volgens Bronsgeest een risicovolle onderneming. Eind vorig jaar concludeerden adviseur Twynstra Gudde en projectontwikkelaarsvereniging NVB in een gezamenlijk onderzoek, dat beleggers verouderde en daardoor niet of nauwelijks verhuurbare kantoorpanden moeten durven afwaarderen. Pas dan zou de transformatie naar appartementen echt van de grond kunnen komen.

“Om dit project rendabel te maken hebben we twee verdiepingen er bovenop gezet”, zegt Bronsgeest. “We konden het pand relatief goedkoop kopen en met veel passen en meten ging het net. Het alternatief was volledig slopen en opnieuw beginnen. Het grote voordeel van renovatie is de snelheid. We kochten het pand, de Stadhouder genoemd, en acht maanden later kon de renovatie beginnen. En straks in mei zijn we precies een jaar bezig geweest”.

Ook technisch gesproken gaat ombouwen niet zonder slag of stoot vindt Bronsgeest. “Voor woningen gelden andere regels dan voor kantoren. Zo ook hier: de geluidsnormen aan de gevel aan de Prins Bernhardlaan bijvoorbeeld, zijn fors. Daar hebben we in de voorbereiding veel aandacht aan besteed. De brandweereisen waren trouwens ook heftig”.

Nadat in mei vorig jaar de benodigde vergunningen binnen waren, heeft de aannemer het gebouw compleet gestript. Alle leidingen zijn eruit gehaald, de dakbedekking ging eraf, liften eruit en technische ruimten werden ontmanteld. Tot een kaal skelet overbleef. Adviseurs en constructeurs bogen zich over het overblijfsel en kwamen tot de conclusie, dat de gevels en de optopping in het betrekkelijk lichte houtskeletbouw zou moeten gebeuren.

“Een tegenvaller was de vloer. Nadat we een paar lagen vloerbedeking hadden verwijderd, bleek dat ook de dekvloer eruit moest”, zegt uitvoerder Rob Bakker. “De lijmresten die erop zaten, kregen we er anders niet af. Dat is een van de redenen, dat het werk een maand langer duurt dan de planning”.

“Een echt probleem was het boren van de gaten voor het installatiewerk. Met een metaaldetector zijn heel nauwkeurig de spankabels in de constructie gezocht. We hadden weliswaar de tekeningen van Spanstaal en de oorspronkelijke bouwer, maar om de goede plekken te traceren, hebben we toch moeten meten. We zijn nergens door de wapening heen gegaan.”

Bewonerswensen

Na het strippen is alles nauwkeurig ingemeten en zijn de houten gevels van boven naar beneden aangebracht. Als laatste zijn de maisonnettes in houtskeletbouw bovenop de constructie geplaatst. Toen alles glasdicht was, is het plafond verlaagd van 290 naar 260 centimeter en brandwerend gemaakt. Daarna zijn de stalen frames voor de woningscheidende wanden geplaatst. Is de ruwbouw van beneden naar boven gedaan, de afbouw gaat in omgekeerde volgorde.

“Omdat we hier in een drukke woonwijk zo weinig ruimte hebben, is steeds het materiaal aangeleverd voor de dag, waarop het verwerkt wordt en niks meer. De afbouw, met bewonerswensen, is telkens per verdieping in één pakket meteen boven neergezet”, zegt Bakker. “Bewoners hadden een keus uit tegels, sanitair en dergelijke. Alleen het verplaatsen van wanden hebben we niet gestimuleerd.”

Als de Stadhouder straks wordt overgedragen aan de bewoners, staat er een gebouw met zeventig appartementen, waarvan een kwart minder dan 150.000 euro heeft gekost met een vanaf prijs van 109.000 euro. Tweederde van de appartementen varieerden in prijs van 150.000 tot 200.000 euro. De hal krijgt een luxe uitstraling, er komt een nieuwe lift, het trappenhuis wordt opgeknapt en er komen op de begane grond parkeerplaatsen en een afgesloten fietsenhok en op de eerste verdieping bergingen.

Nieuw specialisme

De hoge moeilijkheidsgraad weerhoudt het bedrijf overigens niet. Bronsgeest: “Giesbers-MaasDijken heeft inmiddels elders weer een kantoorpand gekocht, dat omgebouwd wordt tot luxe appartementen. En we hebben meer op het oog. We zien wel degelijk kansen, maar gemakkelijk is het niet altijd. En zo rigoureus als hier in Alphen zal niet vaak voorkomen. Maar wie weet kan de transformatie van kantoren naar woningen uitgroeien tot een nieuw specialisme. Wij weten nu inmiddels hoe het moet.”

Naar schatting staat meer dan 5,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Twynstra Gudde en NVB stellen in hun onderzoek, dat zeker 80 procent daarvan geen enkele kans meer heeft op de verhuurmarkt. Die kantoren zijn na renovatie goed voor meer dan 50.000 woningen. En nu colleges van burgemeester en wethouders sinds een jaar zonder tussenkomst van de provincie via lid 2 van artikel 19 van de WRO de kantoorbestemming in woonbestemming kunnen wijzigen, zijn er nieuwe mogelijkheden voor verouderde en dikwijls verpauperende kantoorgebouwen.

Uit het rapport van Twynstra Gudde en NVB blijkt echter ook, dat de afgelopen tien jaar slechts 270.000 vierkante meter kantoorruimte is omgebouwd tot 2700 woningen.

Gelukkig wil minister Dekker van VROM de komende vier jaar 25.000 woningen anders dan nieuwbouw laten bouwen. Dat biedt meer dan ooit ruimte om herbestemmingen en ombouwbouwprojecten van de grond te krijgen.

�Het grote voordeel van renovatie is de snelheid�

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels